文/乐居财经 靳文雨

8月28日，金茂服务(00816.HK)发布2023年上半年业绩报。纵观这半年，在物业行业增速普遍放缓的形势下，金茂服务仍呈现出稳定、健康、高潜力、差异化的发展特色。

从经营业绩来看，上半年金茂服务实现收入13.53亿元，同比增长23.4%，毛利润3.57亿元，实现正增长。

同期，金茂服务对业务结构进行了调整，大力提升非周期性业务占比，非周期性收入在上半年实现了显著提升。其中基础物管收入同比增长率为38.7%，社区增值收入同比增长54.5%，公司的收入结构得到了进一步优化。

从规模拓展来看，上半年金茂服务的在管面积约7098万平方米，同比提升56%，其中第三方在管面积同比增速达89.5%；合同管理面积达到9448万平方米，同比提升35.8%，形成未来转化的良好储备和良好基础。

今年上半年，金茂服务还全面升级了外拓策略，聚焦“城市深耕”、“细化标尺”、“城市服务”、“投运一体”四大策略，为企业向外求发展明确了发力方向，细化了测算标尺，提升了投标拓展效率，更进一步挖掘了城市服务项目的巨大发展空间。

业绩会上，金茂服务管理层表示，从长期来看，公司整体业绩的增长会保持在20%以上，“我们也分析了整个行业，这样的发展水平从长期来看是非常健康的，而且也能在行业当中保持相对领先的一个位置”。

核心数据稳定增长

今年上半年，金茂服务的收入稳定增长，总收入较去年同期上升了23.4%，达到了13.53亿元。其中非周期性业务重点发力

非周期性业务就是指基础物管和社区增值业务。上半年金茂服务的非周期性业务收入同比大幅增长43.6%，毛利润为2.72亿元，同比增长31.2%，而基础物管的毛利率维持在16.7%。非周期业务的高速增长，也进一步凸显了金茂服务的营收结构快速优化。

具体来看，物业管理服务的收入由去年同期的约5.41亿元增加至约7.5亿元，增幅约38.7%。该增加主要是金茂服务的业务扩张导致其在管建筑面积增加。

数据显示，截至2023年6月30日，金茂服务合约建筑面积为9448万平方米，在管建筑面积为7098万平方米，较去年同期分别增长35.8%及56%。而在其今年上半年13.53亿的收入当中，来自第三方的收入为9.64亿元，占比达71.2%，同比提升了12.7个百分点。

社区增值服务收入则为3.80亿元，相比去年同期的2.46亿元提升了54.5%。主要得益于上半年金茂服务社区增值服务四大业务板块较上年同期均实现增长。

业绩会上，金茂服务管理层表示，“我们今年还是会着力把非周期性的业务保持在30%-40%的增长，为未来持续性发展奠定一个坚实的基础。”

在过去半年，金茂服务的增值服务韧性初显。其中，美居业务营收提升113.7%，资产经纪业务提升82.1%，空间资源业务提升37.5%，生活服务提升13.3%。“我们相信社区增值服务将成为公司持续的盈利增长来源。”

业绩保持高速增长的同时，金茂服务的现金流也稳定向好。截至2023年6月30日，其现金及现金等价物约为10.76亿元，相较于去年末的10.19亿元有所增加，主要是由于经营活动所得现金流量净额所致。

根据公告，同期该集团的经营活动所得现金流量净额约为8630万元，相较于去年同期的约1.17亿元有所降低。但金茂服务在业绩公告中表示：集团拥有充足的财务资源及未来收入，将足以支持本集团当前的营运资金需求及未来扩张。

外拓项目多点开花

对于物企来说，想要在资本市场上站稳脚跟，提升外拓能力至关重要。今年上半年，金茂服务全面升级外拓策略，包括城市深耕细化标尺，城市服务以及投运一体的策略要点，以更好的应对市场变化。

截至6月30日，金茂服务全国在管运营项目443个，业务覆盖至全国75座城市，囊括长三角、京津冀、珠三角、成渝经济区等国家经济活力高的核心区域，其中一、二线城市占比约90%，前十大城市在管面积占比56%。

管理层在业绩会上表示，今年中期之后，金茂服务做了外拓策略的进一步优化。通过分析公司自身的品牌影响力、资源的储备，包括城市的量级，把外拓的城市进一步聚焦到一些高能级城市。“预计下半年的外拓会在这些城市里产生整个外拓70%以上的业绩。”

除去母公司持续交付核心城市高品质项目之外，金茂服务透过市场化竞争向外拓展卓有成效。其中第三方在管面积占比从去年底的39.3%提升至47.8%，第三方在管面积同比增速达89.5%。在公开市场的投标招标中，公司中标率达57%。

今年上半年，通过单体拓展、股权合作等方式，金茂服务在品质住宅、商企办公、城市服务和产业园区等领域皆取得了丰硕的成果。

如在新增了北京橄榄家园、重庆茅莱山居等住宅项目外，金茂服务还新增了包括超高层写字楼上海太平金融大厦、“国家一级博物馆”青州博物馆以及潍坊歌尔产业园等优质产业园项目。

除此之外，金茂服务成功突破了传统空间物业管理天花板，在IFM业务领域开辟了全新的市场空间，其已经在多个高产值业务客户中进行布局，涵盖国家部委、金融高端制造、医院等多个领域。基于北京实验二小、哪吒汽车全球总部等项目为支点，其在多元化领域提供IFM服务的经验也得到了进一步的提升和丰富。

值得一说的是，城市服务一直以来是金茂服务差异化的一个特点。上半年金茂服务继续加强对城市服务战略的思考，坚定一个逻辑，服务三类客户，聚焦三类产品，用活四种模式，强化四个保障，使得公司在该差异化优势上持续保持。

截至2023年6月30日，金茂服务在手的城市服务项目一共有10个，实现城市业态多元覆盖。今年上半年，金茂服务新签约了雄安城市服务以及河北龙河新城城市服务两个城市服务项目，大概新增的转化面积达到了400万方。其中，雄安城市服务覆盖商写、医疗、码头以及雄县城市公共区域管理。

聚焦客户满意度

对于物企来说，客户的满意度是考量物业服务水平的一个关键因素，因此物企也应该注重提升服务能力，以增强客户粘性。诚如金茂服务秉持的理念：“只有客户的满意，才能带来企业的可持续发展”。

业绩会上，金茂服务管理层表示，公司一直以来非常重视客户研究。“我们持续洞察客户需求，全面收集客户声音，有效提升整体客户满意度。”

今年上半年，金茂服务紧扣客户需求，积极组建了多种多样的业主社群。截至6月30日，其已累计组建270多个茂lin里社群，并持续拓展IP合作资源，开展了独家IP活动。

如茂lin里成长板块围绕春夏秋冬不同主题打造了儿童成长训练营、夏日童趣季、跳蚤市场等社群文化活动，持续探索拓展社区与儿童教育、娱乐、生活的关系与连接，为客户提供更具创意和趣味性的体验。

在增值服务方面，金茂服务注重客户服务体系的搭建。如在生活服务方面，基于社区业主的服务上，金茂服务在家政服务，户内服务，收纳空间等服务上做了一些尝试。“下半年还会在全国一些高端项目，和高净值客群里推广车辆服务。”

在美居业务上，金茂服务在整合金茂原先的U+业务的同时，也在新房空间加载方面有了很大的突破，同时还尝试了一些自营项目。

除此之外，金茂服务加紧深耕非住业态的增值服务，以泉州石化为例，金茂服务不仅提供安保、保洁、中控等基础物业服务，还凭借精细化、人性化管理，为园区提供了食堂团餐、班车接送、会议服务等增值服务，满足了企业多样化的需求。

在物业行业整合不断加速的同时，人们对物业服务品质的要求也在不断提升。金茂服务基于物的管理、人的服务、运营的提效，以及新业务的发展，也在持续进行数字化探索和实践。

通过应用人工智能技术提供个性化、精准化、及时性的客户服务，聚焦客户体验，通过全渠道触点汇总和处理客户反馈的数据，建立智能化的一线运营工作监督体系，有效提升运营效率，使作业更加规范高效等。

此外，金茂服务还搭建社区物联网管理平台，将社区作业通过数字化方式进行有效评估，实现高效作业，高品质服务。“这些努力将有效支撑公司的质量发展，同时助力公司为业主提供高品质服务”。

“任何一个市场化企业发展的一个根本和保障，没有口碑和客户的满意，我们的市场化都是苍白的”，在谈及市场认可度时，金茂服务管理层如是说。对金茂服务来说，数字化投入，关于客户研究的投入，以及在新业务领域的布局投入等，都属于是一项长期投资，“我们也相信能发挥出非常大的长期效果。”