乐居新媒体深圳 

刚刚，广州终于“下雨了”，正式执行“认房不认贷”，深圳还会远吗？

在巨大的去化压力下，深圳年内首个“保价”楼盘出炉，开发商承诺“降价补差价”。

这个搅动深圳楼市风云的项目，位于光明中心区科学公园附近的新盘。

满京华金硕华府。乐居摄于2023.08

项目宣传海报上写着“敢保价，满纷信心”。

“降价补差价”，顾名思义，如果项目在客户购房之后降价，开发商将以降价后的价格为标准，退回原客户多付的房款。

此外，海报上还做了“保价”两点说明，对象必须是首推单位集中选房客户，保价期限是全部住宅房源售罄之日，换言之不包括商业或者回迁房。

深圳车企“卖房子”

光明中心区百万级别体量大盘

上述“保价”楼盘为满京华金硕华府，位于光明中心区，目前已开放了售楼处及展示空间，开发商为深圳市满京华投资集团有限公司。

作为深圳地产潮商，满京华是个特殊的存在——起家于汽车经销行业，扎根于深圳旧改，涉足造车、教育等板块。

这家企业，一方面通过旧改项目转化、销售回款保持运营，另一方面也通过抵押、股权出质等方式，获取融资。

但与此同时，旗下公司也面临着合同纠纷、行政处罚等问题，也偶有经营异常。在深圳开发了满京华云晓、松岗满京华云著、满京华云曦等6个楼盘，但过去两年市场口碑并不叫好。

现场透露，项目将在九月中旬首开入市。

满京华金硕华府原为楼村狮山工业区旧改单元首期产品，属于土地整备利益统筹项目。该项目后续还会陆续推出金硕和府、金硕瑞府、金硕臻府等项目。

总用地面积约11万㎡，总建面约88万㎡，涵盖10块用地，在返还政府、公共绿化后，项目用地共7块，其中包含了商业、人才房及回迁住房。一期开发用地面积约2.28万㎡，一期总建面约19.80万㎡，容积率6.0，即是准备推售的金硕华府，主打户型面积88-141㎡三至四房。

“我们项目体量大，后续还有住宅推出，首批开盘就有5栋，1000多套，第一次开盘想要做好销售效应”，“保价是对我们项目和科学公园片区有信心，所以才敢承诺保价。”

至于售价方面，置业顾问表示与旁边的深业颐瑞府看齐，毛坯备案价送简装以及中央空调。此外，项目透露，全屋加上飘窗赠送的面积，使用率可达到85%。目前已出地面十多层。

两个项目紧挨着。乐居摄于2023.08

从距离来看，与项目紧邻的深业颐瑞府，是满京华金硕华府最有力的对标楼盘。客观来说，满京华项目与科学公园一街之隔，正前方就是深圳国际美术馆（暂用名），建成之后比深业颐瑞府景观视野更好。

去年10月，深业颐瑞府开盘，推出商品住宅444套，备案均价4.5万元/平方米，最终共1220批客户参与摇号选房，开盘当天即告售罄。

在2022年深圳的新房市场中，深业颐瑞府是为数不多的“日光盘”，创造了光明去化奇迹。

金硕华府的销售工作人员透露，光明中心区房新盘价格普遍在5万元/㎡左右，金硕华府随行就市，但首推将会有开盘折扣，目前还未有具体定案。

深圳近年首个“开盘打折”项目

光明新房陷入销售困境

满京华金硕华府并非深圳首个提出“保价”项目。

去年12月，华润光明两个新盘项目，华润润曦府、华润润晖府双项目也曾宣布“降价补差”的营销战术。

建设中的润曦府。乐居摄于2023.12

具体操作即开发商每季度末公布项目已成交房源成交明细及折扣，若备案价格及累计折扣低于保价客户的原备案价及原累计折扣，保价客户可向开发商索要补偿，开发商将补偿折扣差价。

如若客户已完成一次申请并成功补偿，再次发现项目更低折扣成交房源，可按保价补差计算方式再次申请差额补偿。

光明中心片区向来是光明区新房销售较好的区域，当年被称为“炸子鸡”打新区，逐步陷入供过于求、去化艰难的困境，出现了深圳近年首个“开盘打折”的项目——龙光玖瑞府。“开盘92折”拉开深圳新盘价格战序幕。

以光明中心片区近年来推售的楼盘为例，连夜排队买房、开盘即售罄的盛况，曾经是深圳楼市顶峰的有力佐证。

2020年11月，佳兆业云峰汇698套住宅入市，备案均价约5.1万元/㎡，开盘当天系数售罄；2021年2月，万科光年四季开盘，均价约5.1万元/㎡，2022批客户选777套住宅，开盘“日光”。

同年9月，金地和星河项目加推住宅，金地峰境瑞府二期583套住宅推售，均价约5.13万/㎡，1068批客户选房，所有房源当天卖完；星河天地四期入市，1955批客户选937套住宅，入围最低积分为48.8分，均价约5.19万/㎡，开盘即告售罄。

今时不同于往日，“低价”成为房企手中最后的销售手段。

今年3月，同样是位于光明中心片区，绿城汇银桂语兰庭首入深圳折戟，开盘去化不甚理想，推售的942套住宅，均价约5万/㎡，603批客户认筹入围，未公布去化率，官方海报仅展示销售额25亿元。

截至8月30日，深圳市房地产信息平台显示网签率约42%，仍有545套房源处于“期房待售”状态。

纵观过去几年的销售情况，在2020年至2021年市场情况较好的时候，光明中心片区新盘十分抢手，均价5万/㎡左右的楼盘能够获得“开盘当天售罄”的佳绩。

但在2023年，同样是光明中心片区，同样价格的楼盘已经很难捕获买家关注度，深业颐瑞府的“逆市畅销”，从很大程度上取决于价格足够优惠。

而满京华金硕华府想要“首战告捷”，价格也需要足够低，营销手段足够吸引购房者才行。

律师风险提醒：

保价协议需要这么签方才有效

针对“保价房”此事，乐居向上海市光明律师事务所付永生律师咨询。

根据2020年12月23日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

付永生律师表示，“根据最高人民法院的规定，广告宣传资料，凡是没有写进合同的，开发商变更，都不算违约”。除非对买卖有重大影响的，即使不写进合同，也算合同的一部分，开发商随意变更，就构成违约，就要赔偿。

但如何理解“重大影响”，众说纷纭。“诸如外立面的变更，有可能被法院认定为一般影响，就不算合同有约定，开发商的行为不违约，不需要赔偿。”

对于上述楼盘满京华金硕华府，当网友咨询是否把“保价”写进购房合同条款，案场置业顾问表示，会再签订一份保价协议。

这种情况下律师再次提醒，购房合同需要在政府部门备案，开发商有的内容不方便写进去，私下签的保价协议，如果加盖开发商的公章，也具备法律效力。有盖公章，算是公司的意思，不然就这样的买卖行为风险很大。

“保价”说到底是房企去化不得不用的销售“险招”，若市场持续下探，营销战略停滞不前；若市场触底回弹，“保价”则是买卖双方的双赢局面。

“保价”是对市场探底的信心，那么对营销的成效营销有多大？

上述华润光明双盘，入市半年多，润晖府推售723套，网签量超过76%，而另一个项目润曦府533套住宅网签率过31%，这两个算是光明网签数据较为不错的项目。

业内人士指出，现在的深圳新盘供应量跟三年不是一个体量，二手房挂牌量也上了一个台阶突破了5.3万套，即便政策放松置业需求大增，短期内价格很难上涨。

这种环境下，今年喊“保价”的满京华光明项目，市场会不会埋单？