文/乐居财经  徐酒眠

  “预计公司（2023年）收入和净利润实现约20%的同比增速”，2023年中期业绩发布会上，保利物业（06049.HK）管理层再次重申了全年业绩指标，并表示有信心完成。

  今年上半年，保利物业营收、利润，以及规模，均实现了双位数增长，为进一步实现全年业绩目标打下了良好基础。

  数据显示，今年上半年，保利物业的营收约71.41亿元，同比增长10.7%。同期，盈利水平稳中有升，录得毛利约15.11亿元，同比增加15.8%；毛利率21.17%，同比增加0.94个百分点；期内溢利7.77亿元，同比增长22.2%；净利率约10.9%， 同比增加1个百分点。

  利润增速跑赢营收增速，盈利水平进一步提升的同时，在“大物业”战略下，其业态覆盖住宅社区、商业及写字楼，以及公共及其他物业，全国化布局进一步扩大，规模化优势凸显。

  截至2023年6月30日，保利物业已布局全国28个省市及自治区，进驻209个城市，合约面积与在管面积分别达到8.42亿方、6.51亿方；合同项目达2830个，在管项目数增至2230个。其中，今年上半年里，合同管理面积同比增长15.15%，在管面积同比增长24.35%。

  此外，保利物业手中的现金及现金等价物约为68.96亿元，较上一年同期增长32%。

  手中有粮，心中不慌。“市场任何阶段都不缺标的，主要是找到适配性好的标的”，中期业绩发布会上，保利物业管理层透露，其对收并购的关注度没有下降，但比较谨慎，也在积极寻找符合需要的标的，比如优质区域、优质细分业态。

  作为央企物管公司，保利物业的“稳”不只在于平稳，还在于稳定的增长。

  市场深耕，聚力高质量规模发展

  保利物业的身影鲜少出现在行业收并购的牌桌，而是活跃在各大招投标名单中，并展现出了强劲的竞标能力。

  数据显示，今年上半年，新拓展第三方项目的单年合同金额约13.90亿元，同比增长12.3%；新签约第三方项目的单年合同金额约12.86亿元(不含续签项目)，同比提升111%。

  截至2023年6月30日，保利物业来自第三方项目的合同管理面积约为5.20亿平方米，占比由上一年同期的59.4%进一步提升至61.7%；同期，来自第三方项目的在管面积约为4.12亿平方米，占比由上一年同期的61.6 %进一步提升至63.3%。

  对应到收入贡献中，今年上半年其第三方的物业管理服务收入约19.69亿元，同比大幅增长32.4%，占物业管理服务总收入的40.9%，同比提高约3.3个百分点。

  在拓展项目体量方面，仅上半年新签约千万元级以上项目金额达6.1亿元，追平2022上半年总签约合同金额，项目数量达33个，同比提升175%。

  进一步提升核心区域项目密度，优化区域规模效应和成本集约，今年上半年其在一二线城市新签约单年金额占比较同期提升8.4个百分点，占比高达72.5%；在48个重点城市的新签约单年合同金额占比达约80.8%。

  与此同时，在“大物业”战略下，保利物业聚焦发力非居住业态，在商业及写字楼、公共及其他非居住物业领域加速市场开拓，分别打造了“星云企服”和“保利公共服务”两大子品牌。

  今年上半年，保利物业新签约第三方非居业态项目的单年合同金额占比达约83.8%。其中，公共物业领域深耕城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业三大优势业态，新签约合同金额占公共及其他物业的比例达约51.7%。

  截至2023年6月30日，保利物业非住宅物业收入19.82亿元，在物管服务收入中的占比由上一年同期的38.9%提升至41.4%。其中，商业及写字楼收入7.58亿元，同比增长25.36%；公共及其他物业录得收入12.24亿元，同比增长30.9%。

  盈利优化，三大板块毛利率齐增

  大收购时代落幕，物管行业正在从“规模发展”逐渐进化到“高质量发展”。根据已公布的半年报业绩，物企营收增速趋向平缓，盈利能力普遍出现明显下滑，分化加剧。

  在行业整体呈现“增收不增利”情况下，保利物业逆势增长，盈利水平突出，整体毛利率和净利率均录得同比提升，形成高质量的盈利结构。

  物业管理服务是保利物业的主要收入来源。今年上半年，得益于在管面积的扩大和在管项目数量的增长，截至2023年6月30日，该业务板块收入录得约48.18亿元，较上一年同期增长21.8%，占总收入的67.5%。

  社区增值服务与非业务增值服务相差不大，今年上半年贡献的营收分别约为12.72亿元、10.50亿元，在总收入中的占比分别约为17.8%、14.7%。

  虽然两大增值服务板块的营收同比有所下降，但由于盈利水平的提升，并没有影响到毛利。

  今年上半年，物业管理服务、非业主增值服务，以及社区增值服务分别录得毛利8.21亿元、2.06亿元、4.85亿元，同比增长25.47%、1.07%、8.5%。同期，三个业务板块的毛利率分别约为17.03%、19.58%，以及38.12%，较上一年同期分别提升约升0.49个百分点、0.95个百分点，以及6.23个百分点。

  增值类业务相比基础物管服务抗周期性较弱，受环境影响也较为明显，增值服务掉速也是2023年上市物企的一个普遍表现。而保利物业在增值服务发展稳中有增，其中社区增值服务更是提质增效明显。

  对于未来的发展，保利物业表示将聚焦社区增值服务产品的核心竞争力打造，升级产业能力垂直化、专业化建设。

  一方面，将围绕业主在社区生活和资产管理服务的需求，发挥物业属地场景的服务优势，打造更具性价比、时效性和服务专属性的产品，满足业主的差异化需求；另一方面，围绕增强业主服务体验，在客户需求把握、产品组合优化、营销渠道完善、服务模式创新等方面加强探索，加速社区便民生活圈建设。

  此外，还将优化组织和机制保障，提高社区增值服务的协同性、专业性及时效性。