文/乐居财经  靳文雨

  8月28日上午十点，新城悦服务（01755.HK）以线上、线下相结合的方式，举行了2023年中期业绩发布会。新城悦服务董事长兼首席执行官戚小明、首席财务官左卫、首席战略官尤建峰等出席了会议。

  “2023年上半年全球宏观环境充满了比较多的不确定性，对经济发展产生了重大的影响。”在开场致辞中，戚小明仍是先对房地产行业的大环境做了分析。

  “作为物业管理行业也受到了来自上游行业的传导，例如案场服务需求的减少、开发商企业回款变慢、住宅市场的新盘拓展难度加大等等，这些不利因素都放缓了物业管理行业增长的步伐。”但在戚小明看来，短期内是这样但不会改变整个行业增长的趋势。

  今年上半年，新城悦服务整体的业绩表现稳健，虽然部分业务受到房地产市场的连带影响，但收入和利润获得了良好成绩。其营业收入达到了26.8亿元，同比增长8.7%，归母净利润达到了2.94亿元，同比增长了30.1%。

  在管理规模方面，其在管面积已经达到2.09亿平方米，较2022年末增加了1026万平米。社区增值服务作为新城悦服务的核心业务之一，今年上半年收入增长13.4%。

  值得一说的是，目前新城悦服务的社会增值服务的内容也在向永续业务推进转型，而这也是其业务正在摆脱房地产依赖的又一体现。

  新城悦服务表示，未来将继续专注于物业管理与社会增值服务的共同增长，保持和旗下各个子公司及品牌之间的协同、并进和文化的融合，从而促进核心业务的长期高质量发展。

  核心业务增长稳定

  今年年初，在预见到面对未来充满不确定性的外部经济环境后，新城悦服务将“固底盘、稳增长、谋发展”作为2023年度经营工作的主题，并看到了修炼内功、夯实基本功的重要性。

  财务数据显示，截至2023年6月30日，新城悦服务来自物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务和开发商增值服务收入分别约为16.94亿元、7.08亿元，1.2亿元以及1.59亿元。

  其中，作为核心业务的物业管理服务和社区增值服务，在收入层面均达到了两位数的同比增长，增长率分别为21.7%、13.4%；两项核心业务的营收占比约89.6%，毛利占比约91.8，分别较上一年同期分别增长6.4个百分、5.5个百分点。

  乐居财经《物业K线》注意到，在核心业务中，物业管理服务的在管面积已经达到2.09亿平方米，较2022年末增加了1026万平米。

  新城悦服务过往所签约的住宅新房项目保持相对良好的交付表现，在今年上半年其接管新交付的项目共计逾800万平方米，其预计下半年新交付的项目体量仍会较上半年有所增长。“公司物业管理收入的增长趋势不会有任何改变。”

  在物业管理合约新增拓展方面，新城悦服务于上半年共完成项目拓展约1220万平米，其中住宅和非住宅占比几乎各占一半。同时，该公司密切联动收并购子公司，在多个非住宅业态方面均有不错的表现，尤其学校和医院业态，为非住宅业态的中长期发展奠定了良好的基础。

  打磨基础物业服务，提升社区增值服务品质，新城悦服务均取得了稳步的增长。与此同时，新城悦服务对地产相关业务的依赖也在大大降低。

  例如，与房地产开发相关的两项业务，开发商增值服务和智慧园区服务无论从收入还是在毛利的占比方面都在迅速下降。今年上半年，这两个板块的收入占比只有10.4%，毛利占比只有8.2%。

  戚小明表示，物业行业有别于房地产，尽管对房地产行业有依赖，但物业行业面对的是存量市场，整体而言物业行业相对稳定。随着物业行业市场化独立性意识的培育和能力的提升，未来拓展方面还有机会，所以物业行业虽然短期困难，但长期看好。

  特色赛道增长强劲

  去年年初，新城悦服务的管理层提出了未来的重点战略，即“大社区+大后勤”。

  “大社区”是新城悦服务最核心的业务板块，主要针对住宅类的物业管理及增值服务，而“大后勤”服务则是面向政企端客户，围绕着学校、医院、办公楼等非居业态而展开，其中包括非住物管服务和非住增值服务。

  团餐、电梯服务等作为新城悦服务增值项中的创新业务，在今年上半年也维持了非常强劲的增长。

  其中，团餐业务收入同比增长55.3%，从去年上半年的1.4亿元增加到今年上半年的2.2亿元。同时，团餐业务在今年上半年也取得一些新突破，“物业+团餐”的协同项目达到37个。

  乐居财经《物业K线》了解到，新城悦服务自己也研发了一套团餐信息运营管理系统，能够每天收集重要项目的营收和成本等科目，从而给到项目一线的团队具有针对性的管理措施。

  另外，关于电梯业务，新城悦服务的在管电梯台量在2023上半年达到3.7万台，随着国内的一些老旧社区改造政策的出台，其也在做老旧小区的电梯加装业务，截至6月30日已签了54台。电梯业务里，外拓业务收入占比达到了33%，外拓指的是非新城悦在管的小区对应的电梯业务收入，覆盖的电梯品牌已经达到了23家。

  值得一说是，新城悦服务传统的固定资源板块也在持续革新。业绩会上管理层透露，今年上半年，该公司提供的与车辆相关的服务收入保持了同比增长，其中来自社会固定资源板块的收入同比增加了67%。该项中增长最强劲的是临停收入，同比增长了105%。

  临停收入的增加得益于两个方面，一是疫情放松管控后人员往来变多；二则是今年上半年新城悦服务加强了对小区临停的管控，并全面上线了系统，这两个原因导致临停收入有快速的增长。

  对于未来的规划及布局，新城悦服务管理层表示，不会仅停留在停车管理方面，还会在车辆的充电，尤其会针对非机动车充电业务加紧布局，以实现业务日益增长的充电需求。“充电业务成为了其又一个可以期待的机会点”。

  持续回报和激励雇员

  今年上半年，新城悦服务也在不断做严格内控的管理，整个经营指标在逐步向好。业绩会上，管理层表示，其整体销售和行政的费用率下降了0.1个百分点，从9.7%下降到了9.6%。另外，新城悦服务的现金流也从2022年上半年的-3.8亿元变成了今年上半年的658万元。

  业绩和现金流向好，离不开新城悦服务股份奖励计划的刺激与实施。今年上半年，新城悦服务根据股份奖励计划向若干雇员售出合共210万股奖励股份，以表彰他们的贡献。

  事实上，自2019年11月起，新城悦服务就已采纳了一份股份奖励计划。其自2021年一来就一直在持续做股票回购，其中2021年累计回购2.25亿元港币。

  今年6月，新城悦服务再刊发了一则公告称，根据股份奖励计划购买股份。公告显示，当日，受托人就股份奖励计划于市场购买合共10万股股份。每股股份平均代价约4.26港元，所购买股份总代价43万港元。

  购买股份后，新城悦服务股份奖励计划已拥有约1617.4万股股份，占总股本的1.8562%。而据乐居财经《物业K线》统计，新城悦服务在2023年已累计购回40万股激励股份，合计总代价约为183万港元。而在过去的2022年，新城悦服务就股份奖励计划合共买入50万股股份。

  “我们也是通过股权激励，激励整个团队能够和公司整体利益高度一致”，新城悦服务管理层表示。