文/乐居财经 曾树佳

走了一段土路，穿过幽暗的地下停车场，然后又出地面，徐华才来到自家房子的车位上。

在那里，一位物管员和一位工人已在静候了。他们对于业主收房的诚意，心里也没底。

去年八月，徐华收到了一纸交房书。虽然已经整整迟到两年，但他依然对这个烂尾小区一直抱有期待。

然而，一年过去了，现场触目所及，让他犹豫要不要收房。

由于项目是分批交付，小区内的道路，布满了沙石、杂草、土块，以及未曾清理的垃圾，一遇雨天，到处都是黄色的泥泞，工程车曾经进出的印迹，形成了大大小小的洼坑。

徐华特意在小区里转了转，没有看到其他人影。一些裸露的钢筋和隔壁已经挂好的石材外立面，形成强烈的反差。不远处的几栋高层，连吊塔都停了。

在开发商暴雷之前，整个小区已经卖出1200多户，现在交付约500户，剩余700多户的交房时间，一直延至明年年中。

“地产商交房了，但业主却住不进去。”徐华称，目前只有100多户收了房，住了四户，“大部分收房者是为了办产权证”。

业主们普遍存在这样的一种心理：只要有一栋楼没有交付，整个小区就还在烂尾。他们担心住进去了，道路也没通，小区还是一片工地。这比不收房更加糟心。

截至目前，全国保交楼行动开展得如火如荼，也取得了巨大的成绩，暴雷房企争先恐后地晒出了成绩单，但有一个问题被忽视了：交房率与收房率、入住率的反差。

现实情况是，房企暴雷的境况，加上拖延交房这几年的辛酸，令业主们对交付失去了信心。再加上地产商分批次交付的做法，整个小区烂尾的警报依然没有解除。

这是业主们心里一道难以逾越的藩篱，也是一个保交楼的真实写照。

交房了，却不敢收房

回望自己的买房经历，徐华很是感慨。

他购买的楼盘目前有三个股东，原始股东A是当地一家国企，持股33%，开发了一期别墅。后来，民营房企股东B和C，分别于2017年、2019年入局，持股33%、34%。

项目是B公司在操盘，并以其知名产品系命名，打造的是中式高端住宅。

在2018年，整个房地产行业奉行的是高周转模式，B房企连续两年跨过了销售千亿的门槛，风头正劲，其独特的中式别墅产品，也赢得了客户的高度认可。

作为该房企新拓城市的首个“作品”，其开盘的时候特地请来了明星助阵。在现场，古色古香的售楼处、热烈的气氛，叠加其宣传的高品质、可触及的湖山美景，颇有吸引力。

徐华看了一套视野开阔、风景好、使用率高的房子，觉得很满意，就买下了。原定交房日期是两年后，即2020年7月。

谁料两年后风云突变，在调控的基调下，B房企陷入了债务危机，在资金层面上捉襟见肘。虽然其老板辗转奔波、践行保交楼，但现实依然很骨感。

投资方出现了问题，徐华所买的房子项目受到牵连，也出现资金缺口，充满着不确定性。

此时，C房企作为白衣骑士进入，成了业主们的新希望。但地产民企受到了一波又一波的冲击，2021年C房企也挺不住了，置身于流动性逆境中。

延期交房的第一个半年，地产商还每月会按时支付违约金，后来干脆就黑不提白不提了。徐华去收房时，物业公司的人说，违约金是地产商的事儿，和物业公司没关系。

资料显示，该楼盘占地面积25.37万平方米，建筑面积42.39万平方米，规划总户数为2500多户，但目前才出售1200多户，在已建的洋房、别墅的后面，好几栋超高层还没开建。

虽然徐华买的楼栋，名义上已然交房，但他很纠结要不要去收房。早点收房，能早点拿到房产证，但同时也意味着要开始收物业费。

而如果交着物业费，小区的路却都没修好，设施也不完善，难以入住，那他的内心，无疑会更无奈。

在退不了房、不敢停贷的情况下，他只能发出一声感慨：“对于我们这个年龄来讲，如果等10年，这个房子住不进去，这才是最可怕的。”

一位资深地产人表示，买新房，买的是一个新的居住系统，不是买单独一栋楼或一套房。而决定这个楼盘品质的木桶，是最短的那块木板。

三个和尚没水喝

徐华所购买的楼盘，因为两家民企股东缺钱，被搁置一边，推进缓慢。而股东之间，似乎也在暗地里，打起了各自的算盘。

据业主披露，C股东2019年4月加入的时候，该楼盘一期、二期的销售额已被掏空，如今项目烂尾，它不太愿意再出钱建设。它有可能是在等B股东经营不济而放弃项目股权，这样才能实现C的利益最大化。

但B股东在项目里倾注了心血，岂肯轻易退出。此外，项目的总包建筑公司，也有可能是B公司实控人的马甲公司，常被质疑通过工程款的方式，为B公司套取资金。

总之就是，账务太复杂，很难谈得拢。

至于另一方国资股东，即当地的国企，也只持有部分股权，只能在自己的持股范围内出资，凭借其单一的力量，不可能覆盖。能否让B房企和C房企退出，A房企接盘呢？据说，B和C要溢价退出，谈不拢。

徐华笑称这是“三个和尚没水喝”，但问题还是得解决。

今年5月，项目的三方股东代表与业主代表，曾就项目融资问题，进行了沟通。年初，项目曾获得了一笔1.003亿元的纾困资金，直到5月使用了7658万元，剩余2372万元，过程中扣除了部分利息。

在被问到能不能拿到第二笔纾困资金时，业主代表得到了肯定的答复：拿不到。

“第一笔纾困资金的偿还时间，不能延迟，盘根错节的债务问题摘不干净，只能走融资这条路。”有一批业主自发凑钱请律师，希望项目破产清算，再引入AMC轻装上阵，但这谈何容易。

不过，他们最终还是达成了一致意见。由股东A牵头，向上一级国资股东借款融资，资金总额度不超过 2.1亿，根据工程实际需要分批抵押、分批排款，用于工程项目保交付建设。其余两家股东，需要配合融资方案的实施。

与此同时，加强项目资金的管控，资金的支付与项目工程节点挂钩，每周对工作节点进行铺排，同时对上周工作做出总结。

眼下，距离5月份，又过了三个月，楼盘的进展仍然有限。徐华最近特地又去小区看了下，依然满地黄泥，一片杂乱。对于收房，他更加犹豫了。

分批次交付的隐患

每天一打开业主交流群，徐华都能看到众人关切、焦虑的发言。

“前两天我去的时候，二标段全部停工了，只有两个负责小队的工人在那里，从去年11月底，就一直没有支付工程款。”

“只有三标段湖边上，有20个人不到，还有一部分是请过来做护栏的，可以交付的，我进去看了一下，里面的墙壁都脱落了，院子里面的护栏也有些是脱落的。”

“工地上没几个在做事，只在快交付的房子周围，浇浇水清理清理，大片区静静的。”

业主们的耐心被逐渐消磨，有人已经对开发商发起了诉讼，请求支付延期交房的违约金。他们希望通过诉讼的途径，打开局面。

乐居财经查阅获悉，项目公司目前涉及93份开庭公告，有89份的案由，均为房屋买卖合同纠纷，占比超过95%。其中的开庭日期，大部分均为今年，进入七八月份，尤为密集。

徐华与业主们都有同样的感受，那就是：能加速将全社区一次性交付，楼盘的道路以及各种基本的设施都完善了，业主住得进去，才是真正的保交楼。

但要做到这一点，谈何容易。

当下，保交楼已成为社会各界关注的焦点。房企也很努力，无论身处于怎样的境况，他们大多都表明态度，竖起“保交楼”的旗帜。

这已经成为他们履行社会责任、保持品牌力的“底线”。

榜单数据显示，今年上半年，碧桂园的交付规模为27.8万套，排名第一，而融创、保利发展、绿地控股、万科的排名，也紧随其后，交付11.8万套、11.4万套、10万套、9万套。

陷入流动性逆境的房企，诸如中南建设、阳光城、佳兆业、奥园集团等，也都以不同体量的交付规模，位列TOP30之列。

国家统计局数据显示，今年前7月，全国住宅竣工面积27954万平方米，增长20.8%。而同期，50家典型房企共交付193万套房屋。

但在一系列数据的“冰山”之下，又有多少楼盘，出现像徐华遇到的情况一样：分批次以“套”交付，但实际却面临入住难题。

难啃的收房骨头

去年7月，一阵断供潮骤然掀起，无论是房地产界还是金融界，都引发了较大的动静。

为此，这一年的8月，住建部、财政部及央行，明确要通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。不久后，全国2000亿专项借款资金启动，“保交楼”资金进入实质性落地阶段。

11月，被称为重磅政策的“金融16条”发布，进一步积极服务保交楼金融，除支持政策性银行提供专项借款，还鼓励金融机构提供配套融资支持。

今年8月17日，央行发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》显示，实施保交楼贷款支持计划，6月末余额为5亿元；为继续支持做好保交楼工作，保交楼贷款支持计划，将延续实施至2024年5月末。

清晰的时间线，表明全国的保交楼，正在循序渐进。但这并不排除其中会有一些“难啃的骨头”。

有信息平台对全国范围内1114个项目的保交付进度，进行调研，得出的数据显示，截至5月底，华南、华北交付进度较好，占比达到56%和40%；而西南和华中地区交付比例在全国排名倒数一二，分别为15%和16%。

从数据上看，保交楼的进展，不同区域并不均衡。但如果进一步把视角再往微观层面上看，会看到很多被忽视的问题。

开发商在预售房子的时候，签合同时已经明确了交房时间，而且是分批次交房。在年景好的时候，绝大部分地产商可以按期交房，即便稍微晚几个月——业主们也是可以理解，也很少出现烂尾的现象。

当2021年7月，恒大债务违约的雷声响起后，一批民营房企倒下，业主对开发商分批交房的信心没了。

还是拿徐华所购买楼盘的故事为例。先看一下它的时间线：2018年年中开盘，原定2020年年中交房，实际延后了两年。如果按现在的时间算，徐华距离购房时间已经五年了，距离承诺交房的时间已经过去三年了，未来还要等待多少年，他不敢想象。

“预售不交房就是诈骗”，经济学家马光远最近表态。但现实当中，地产商交了房，业主无法住进去。不是这一届业主多刁滑，而是房企暴雷后，分批次交房留下了太多的隐患。

再来看看房企交付的榜单，目前绝大多数在发布交房了多少套，是交付了多少社区（含分批次的），但谁敢拍胸脯说，已完全交付了多少小区呢？

截至目前，“认房不认贷“的政策蓄势待发，保交楼运动依然会是行业的主旋律，而暴雷房企收房难的问题，依然是个难啃的骨头。

（本文取材于真实案例，“徐华”为化名，ABC为房企替代名。）