文/乐居财经  范慧茹

国资物企越秀服务，向来是提交成绩单的积极分子。

8月22日下午，越秀服务发布了2023年中期业绩报告，不到半个小时，业绩发布会便紧随而来。

发布会开始之前，管理层像往期一样，站在业绩发布会背景板前合影留念。统一的黑色西服着装，香槟色帷幔装饰的主席台，沿袭了往期庄重而又典雅的风格。

出席此次中期业绩发布会的管理层依旧是熟悉的面孔。非执行董事兼董事会主席林峰站在中间，他的两侧，依旧是执行董事兼行政总裁张建国和执行董事兼常务副总裁毛良敏。

业绩发布会上，管理层对越秀服务上半年的业绩表现做了汇报和总结。截至2023年6月30日，越秀服务总收入为15.12亿元，同比增长38.7%。股东应占盈利为2.48亿元，同比增长17.5%。

期内，越秀服务合约面积取得7750万平方米，在管面积取得5880万平方米，较去年年底分别增长了9.8%和13.7%。

就规模问题，林峰在业绩会中再次提及，上市三年力争1亿平方米的面积目标没有改变。眼下，距离约定的时间还有一年，“一年我们还可以去努力。”林峰给自己打气道。

除了规模和营收稳步增长外，让管理层引以为傲的还有其手中的现金流。46.2亿元现金在握，越秀服务不忘回馈股东们，其首次宣派中期股息每股0.089港元，派息率高达50%。

亮眼的成绩单挑动着资本市场敏感的神经。业绩发布会次日，越秀服务股价一度领涨物业股，截至8月23日收盘，其股价报3.04港元/股，涨幅达8.19%，总市值约46.27亿港元。

增值服务狂飙

物管行业竞争加剧，面对当前普遍存在的物业费提价难题，有着高毛利之称的增值服务被寄予厚望。如何开辟第二战场，挖掘社区增量空间，考验着物企的运营能力。

越秀服务深谙其道，着重发力增值服务业务。今年上半年，其来自非商业物业管理及增值服务的收入为12.11亿元，较去年同期8.11亿元，增长49.4%。

细分其中业务板块，增值服务收入涨幅最高，且收入占比与物业管理服务的收入占比差距逐渐缩小。其中，非业主增值服务的收入由去年同期的1.72亿元增加至本期间的3.52亿元，涨幅达105.1%；社区增值服务的收入由去年同期的2.44亿元增加至本期间的4亿元，涨幅达64.2%。

非业主增值服务和社区增值服务收入合计约7.53亿元，较去年同期的4.16亿元，增长了约81%。

对于非业主增值服务，毛良敏在业绩会中表示，越秀服务坚持的一个原则就是能做就做，“因为它是稳定的，越秀地产目前的状况还是比较良好的，我们也不担心它有坏账等一些风险。”同时，他强调，要按照市场化原则去做，价格一定是公允的。

非业主增值服务营收极速扩张之下，毛利率的下滑也是管理层不可回避的问题。上半年，越秀服务非业主增值服务毛利率取得32.5%，较去年同期46.7%，下降14.2个百分点。

业绩发布会上，管理层直面毛利率下滑问题，毛良敏坦言，整个地产行业经营承压，越秀地产也在对标整个行业的情况，随行就市。基于此，在他看来，现阶段非业主增值服务毛利率的下降是行业正常现象。

而在社区增值服务方面，林峰则表达了对该业务的期待和看好：“围绕业主的服务，未来还有很多可以努力的空间，还可以拓展新的一些赛道。”

据管理层介绍，在增值服务方面，越秀服务实现了五大平台多轮驱动，分别是新零售平台、美居平台、经纪平台、社商平台、智能化平台。

手握46亿现金

盈利能力的持续稳定输出，使得越秀服务手中的现金水涨船高。截至2023年上半年，越秀服务的现金及现金等价物为46.196亿元，较2022年底43.608亿元，增加了2.59亿元，增加额甚至还高于期内盈利2.56亿元。

越秀服务在中报中解释称，现金的增加主要是由于经营活动所得带来的增加。

家底日益丰裕，越秀服务不忘回馈股东和投资人。2023年中报，其首次宣派中期股息每股0.089港元，相当于每股人民币0.081元，派息率高达50%。对比中海物业25%的派息率，高出一倍。

手握大量现金，如何进行现金管理，是业绩发布会中媒体关注的焦点之一。针对该问题，林峰坦言，公司持有的现金的确位于行业前列，但不会为了收并购而收并购，“我们接触的标的实际上也不少，自上市以来有一些标的是因为估值的问题，因为跟我们管理区域的重叠度不高，方方面面的一些原因，最后放弃了。”

林峰总结道：收并购是积极的，但评判标的是审慎的。“我们要评估标的的估值，收购价格的合理性，包括收购标的有没有增加管理的浓度和密度，未来增值经营的潜力，还有这些标的的可持续性。”

他颇为清醒地指出，因不良收并购而导致的商誉减值对企业的盈利会造成很大的影响。基于审慎的收并购原则，越秀服务上半年暂没有并购项目的补充。不过，凭借内生动力以及关联方的面积协同，越秀服务在管规模依旧取得了稳步的增长。

截至上半年，越秀服务合约项目共416个，总合约面积7750万平方米，较去年底7060万平方米，增长了9.8%；在管项目346个，总在管面积达5880万平方米，较去年底5170万平方米，增长了13.7%。

在第三方的拓展规划方面，林峰透露：“第三方的拓展一年要到1,000万平方，目前上半年大概400多万平方，全年我们的目标大概1,000万平方，慢慢第三方的拓展面积会超过我公司交付的面积。”

在现金管理方面，除了关注收并购外，林峰表示，也会通过银行把资金进行集中管理，如银行的定期存款、协定存款等，保本的进行资金的安排。

得益于对资金的有效管理和利用，越秀服务上半年财务收入取得了4920万元，较去年同期2970万元，增长65.6%。中报称，财务收入净额主要包括来自银行存款的利息收入，以及租赁负债的利息开支。