文/乐居新媒体深圳 宗镛

要说全国哪里的家长最“拼”和最“卷”，绝非深圳家长莫属。

了解这座城市的人都知道：在深圳，中考的竞争程度要远远比高考惨烈得多得多。为了四大、八大，甚至只为了一个深圳的公立高中，深圳家长们不得不使出浑身解数，或一掷千金，或废寝忘食，乃至短兵相接。

毕竟，对于他们和孩子，每一道都是重要关卡，学要上，房要买，要积分，要社保……

在坊间传言，在深圳考上一所好高中，相对于预定了一所双一流，对于许多家长而言，考上一所好高中需要孩子自己努力，而上一所好的初中则需要家长的助力。

毕竟，深圳的大部分公立初中是通过学区积分录取的。

名校数量决定房价高低？深中初中部坐镇罗湖牌面

据不完全统计，深圳小学有344所，初中共365所（公民办）。这对人口基数大且每年外来务人口稳定增长的深圳来说，平均下来的学位其实并不多。

另外，由于深圳不同区域发展的特性，深圳各区的教育规模也不尽相同。

深圳各区域中，福田区是非常有代表性的，光是1T名校就占了三所，而且2T名校数量也占各区之首。

其次便是南山区，南山区是教育集团分校建校最全且最均衡的一个区，基本上各大教育集团都有头部分校建校。

其实如果单论区内所含名校数量占比，福田与南山的2T学校数量都是遥遥领先于其他区的。

相比之下虽然南山区教育集团众多,近年来大批量优质学校不断冒头,但是福田区内拥有多所1T名校坐镇：深实验,深外,深高级(南校区)。

所以综合对比之下，福田稳居“深圳教育宝地”的称号。

很神奇的是，深圳的各区教育含金量似乎与深圳房价极具默契，根据克而瑞深圳各区房价最新排名，各区的房价排名似乎与该区所拥有的的名校数量总数一致。

这样难怪有不少人发出“深圳房价是被家长们推上去”的感慨！

深圳各区中，不得不提到罗湖区，作为深圳老牌市中心，罗湖无论在房价还是在教育等方面被南山所赶超，另外龙华、宝安等后起之秀似乎也在时刻威胁着罗湖的江湖地位。

不过得益于长时间的沉淀，罗湖是深圳老牌名校的根据地，虽然初中数量不算多，但是整体素质偏高，尤其以深圳中学初中部为其最大牌面。

入深中即入名校，35%四大录取率领跑罗湖

在深圳，相信多数家长认同深圳最好的公立初中一般是：深圳外国语学校初中部、深圳中学、深圳市高级中学、深圳实验学校中学部。

深圳家长们也习惯的称其为深圳初中“四大”，四大初中中，除了深外没有学区，采用自主招生；其他三所学校，深圳中学位于罗湖区；另外两所位于福田区。

前文也提到，作为罗湖初中的天花板，深圳中学初中部的成绩一直备受瞩目，据了解，2022年深圳中学初中部四大高中录取率高达35%，区内排名第一，比区内四大比例第二的罗湖外语学校初中部高了近20%。

众所皆知，深圳四大高中公认的老大是深圳中学，其2023年高考中广东前100人数共有26名，数量居全广东第一，被网友称为全广东最牛高中。

深圳中学初中部（实拍23.08）

据了解，2022年深圳中学共招生1880人，而深圳中学初中部被高中部录取的便有149人。

可想而知，读进深圳中学初中部，对于大部分家长来说，也就提高了其子女的考上重点高中以及重点大学的几率。

这也导致深圳中学初中部所在的学区房价扶摇直上，深圳中学初中部的学区二手房挂牌价最高曾达到20万/㎡。

据悉深圳中学初中部在2022年录取门槛均为A类，也就是说至少需要“学区户籍 学区购房 实际居住”或者“特殊人才 实际居住”，其入学门槛也是罗湖区初中最高的。

来源：深圳学位攻略

不过在近两年市场行情下行以及二手房指导价的双重打压下，深圳各学区房价迎来下跌浪潮，哪怕是四大初中，最终也难逃下跌的结局。

据深圳中原研究中心数据显示，2023年7月，深圳中学初中部学区二手房挂牌均价为10.4万/㎡。

10万 /㎡也许对于罗湖区来说房价很高，然而对比南山区、福田区动不动10万 的房价，深圳中学初中部可谓是“性价比”最高的学区了。

既有高成绩加身，价格又比福田、南山、宝安一众名校相比，学区价格低了不少。

市场下行泡沫褪去，深中学区房价最高跌近三成

经过两年来市场调整，深圳中学初中部学区房价已相对降温，今天我们来分析下深圳中学近两年的房价变化。

据深圳最新学区划分，目前深圳中学初中部学区内，包含了以下楼盘：

典雅居，愉天小区，元飞苑，柏丽花园，马古岭小区，佳兆业金翠园花园，华丽园，嘉多利花园，龙屋，阳光新天地，金丽豪苑，翠珠小区，德泓天下华府，英丽花园，龙丽园，金贝苑，嘉湖新都，逸湖居，田苑小区，合正星园，燃气小区，深宝（大院）住宅区，五矿宿舍，深坊集团住宅区，深圳市公路局大院和华鹿园。

深圳中学初中部学区划分（来源：罗湖区教育局）

根据深圳中原研究中心数据显示，深圳中学初中部学区二手房价对比2年前出现普跌，而筛选到的12个楼盘价格中，跌幅超过20%的楼盘就有9个，占比75%。

跌幅小于20%的楼盘仅有龙丽园、翠珠小区、嘉多利花园。

相比于2021年的价格，深中的学区商品房下跌最高的楼盘是典雅居，均价下跌幅度达到了29.1%，几近三成。

变相来说，两年前购买典雅居的买家，如今基本是直接将首付跌没了。

目前深中的学区范围内中，价格最低的是华丽园，目前挂盘均价为6.8万元/㎡。

华丽园均价虽然较低，但是平均面积较其他楼盘会更大一些，其实总价差距并不会太大。

一般来讲，小户型的学区房更受欢迎，流通性也会更好。

典雅居、愉天小区、金丽豪苑、嘉湖新都四个楼盘的平均挂盘面积都是小于60㎡，均价则都在10万元/㎡左右起，其中最高的愉天小区均价已经达到了12.2万元/㎡。

下面，再介绍一下学区内部分楼盘的最新情况及房价数据，供各位参考。

金丽豪苑

2000年楼盘，户型涵盖40-103㎡，主打小户型房源，官方指导价为7.43万/㎡。

小户型房源主流挂盘单价9.45万-14万/㎡不等，大户型甚至已经出现低于指导价的房源。

金丽豪苑（实拍23.08）

愉天小区

1992年楼盘，学区内著名的“老破小”小区之一，官方指导价为9.88万/㎡。

主流挂盘房源单价10万-24万/㎡区间为主，最低门槛总价28㎡户型，410万起步。

愉天小区（实拍23.08）

龙丽园

1998年楼盘，楼盘有花园、有游泳池和篮球场等小区配套设施。

官方指导价为7.33万/㎡。目前在售房源较少，挂盘单价在10万/㎡ 左右。

低总价门槛户型房源为69㎡2房，750万左右。

龙丽园（实拍23.08）

佳兆业金翠园

2010年楼盘，带空中花园社区，小区共四栋单元，三梯六户。户型多样。

官方指导价为9.16万/㎡ 。目前在售房源仅为7套，低总价门槛房源为51㎡1房，总价680万。

佳兆业金翠园（实拍23.08）

嘉多利花园

2001年花园楼盘，分南北两区。

官方指导价为8.58万/㎡，低总价门槛房源为99㎡3房，898万。

嘉多利花园（实拍23.08）

柏丽花园

位于深圳中学初中部大门对面，2001年楼盘，分A/B两栋，带小型空中花园。

小区官方指导价为7.04万/㎡，低总价门槛房源为96㎡3房，约800万。

柏丽花园（实拍23.08）