文/乐居财经 靳文雨

“公司坚持大物业和全价值发展战略，扩大非住宅业务收入占比，提升基础物业服务之外的增值服务收入和毛利，致力成为城市运营服务商。”

在今年6月份东原仁知服务(02352.HK)举办的年度股东大会上，公司非执行董事、董事会主席罗韶颖如是说。

继京城佳业（02210.HK）之后，东原仁知服务也于近日交出了2023年上半年的业绩答卷。不过，纵览其业绩，在扩大收入规模的同时，利润下降的情况仍未扭转，非住宅业务的扩张之路也较为缓慢。

数据显示，今年上半年，该集团来自物业管理服务的收益约为5.11元，占比约72.3%；社区增值服务的收益约为1.2亿元，占比约17.0%；非业主增值服务的收益约为7520万元，占比约10.7%。

去年4月成功上市后，东原仁知服务恰逢地产行业调整期。受到行业下行、疫情等导致的行业回款难度大、商誉减值等因素的影响，物业行业整体营收增速放缓。

一向保持高增长态势的东原仁知服务，也慢了下来。

在物企减少收并购频率，收缩并购金之时，该企业仍在逆势扩张，一连并购了数家物业标的公司，管理规模也在不断扩大。不过，行业寒潮未褪，东原仁知服务也面临着毛利率、净利率下滑，应收账款激增等诸多发展难题。

利润下滑近4成

上市之前，东原仁知服务经历了飞速扩张期。2019年-2021年，其营收与利润均实现双增长。其中三年间营收的复合年增长率为46.1%，净利润增幅高达409.4%。

不过，自去年以来，东原仁知服务就陷入了增收不增利的困局，2023年上半年这一局面仍在延续。

中报数据显示，今年上半年，该集团的收益约为7.06亿元，较2022年同期约6.06亿元增加约16.5%。但其利润约为3320万元，较2022年同期利润约5510万元减少约39.7%；股东应占报告期利润为3200万元，较2022年同期约5400万元减少约40.8%。

利润下滑的很大原因是整体毛利率下降，而整体毛利率又受其各业务线的毛利率影响。今年上半年，东原仁知服务获得的毛利约为1.28亿元，较2022年同期约1.46亿元减少约12.4%。毛利率约为18.1%，较2022年同期约24.0%减少约5.9个百分点。

分业务来看，其物业管理服务的毛利率由2022年同期的约23.3%下降至报告期间的约18.4%。东原仁知服务表示，物业管理服务的毛利率主要是多个物业管理项目的投资成本增加以及新收购物业管理项目的毛利率较低。

社区增值服务的毛利率则为约17.4%，较2022年同期的约24.7%减少了7.3个百分点。主要是对相关业务进行了调整，包括增加提供停车位管理服务及社区活动规划服务，以及减少提供停车位及物业销售服务等。

此外，非业主增值服务的毛利率也由2022年同期的约25.6%减少为约17.0%。主要是由于提供协销服务、保养及装修服务以及前介咨询及检验服务产生的收益减少。

数据显示，今年上半年，东原仁知服务非业主增值服务的收益约为7520万元，占总收益约10.7%，较2022年同期约1.26亿元减少约40.4%。

1元收购关联方公司

今年上半年，在没有对外收购项目的补充下，东原仁知服务凭借内生动力，在管面积小步增长。

数据显示，截至2023年6月30日，该集团有552个合约物业管理项目，合约建筑面积为约6580万平方米，较2022年6月30日的合约建筑面积约6230万平方米增加约5.5%。

该等项目包括在管项目511个及在管建筑面积约5300万平方米，较2022年6月30日的在管建筑面积约4740万平方米增加约11.9%。

事实上，自2019年起，东原仁知服务就开启了收并购，按下规模与业态的加速键。如其当年收购了重庆盛都100%股权、湖北中禾100%股权、绵阳瑞升50%的股权。次年又相继斩获了泸州跨越、皆斯内集团、盛康集团等三个标的。

去年4月，东原仁知服务完成上市，彼时正逢地产行业调整期，物企的收并购也开始熄火，诸多物企都减少了收并购频率、大幅降低了收购金额，并下调并购金储备。但东原仁知服务的扩张之路却未减速。

去年6月13日，在上市55天后，东原仁知服务一连收购了四川东蓝商业管理旗下2两家物业公司，合计斥资1.412亿元，相当于1.666亿港元。其中，以0.795亿元收购了浙江中都物业100%股权，以0.617亿元收购了湖南金典物业80%股权。

完成浙江中都与湖南金典的股权收购，合计能为东原仁知服务带来约1250万平方米的在管规模“进账”，还为东原仁知服务走出川渝、加速长三角以及华中地区的扩张提供支撑。

今年1月，东原仁知服务再向迪马实业的附属公司深圳迪瑞收购了上海眩海的99%股权，购买代价为1元。收购业务被视为涉及共同控制实体的业务合并，并已采用合并会计法入账。

相关资料显示，上海眩海成立于2019年12月，注册资本为1000万元，主营各类工程建设活动等。目前该公司除由东原仁知服务的子公司重庆启骋信息科技控股99%之外，还由天津眩科企业管理合伙企业（有限合伙）持股1%。股权穿透后，该公司由高宏达享有99%最终受益股份股份。

据乐居财经《物业K线》了解，在2022年的中报中，东原仁知服务曾披露，其第三方在管面积首次大幅超过关联方贡献面积。如今，其第三方面积占比呈进一步扩大的趋势，

数据显示，今年上半年，东原仁知服务源自迪马集团项目的在管建筑面积为约1575.4万平方米，较2022年6月30日增加约8.6%。 源自独立第三方的项目的在管建筑面积为约3371.4万平方米，较2022年6月30日增加约15.2%。

不过，今年上半年，东原仁知服务的贸易应收款项也在扩大。截至6月30日，其中来自关联方的应收款为3.25亿元，较去年末的2.88亿元增长了12.8%；来自第三方的贸易应收款为3.67亿元，较去年末的3.1亿元增长了18.39%。（应收款项增长率不算高。）

贸易应收款项及其他应收款项的潜在坏账产生的亏损计提的减值拨备，使得东原仁知服务集团的金融资产减值亏损净额也不断增加。报告期内，其金融资产减值亏损净额为约300万元，而2022年同期则为约150万元。