编者按：乐居新媒体推出【楼市等风来】特别策划，直击优化政策落地前后楼市反应。

文/乐居新媒体成都  蔡德勇

2023年，房地产被给予厚望，成为了经济复苏的重要引擎。

因此，进一步宽松的房地产支持政策，正酝酿待发。

7 月24日，中央政治局会议提出适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱:随后住建部发声，落实“降首付”“减免税费”“认房不认贷”等措施；随后，北京、深圳、广州和上海四大一线城市纷纷表态，将结合实际情况推进落实。

进入 8 月，国家发改委提出，要更好满足居民刚性和改善性住房需求。利好信号至今已持续两周多时间，截止 8 月17 日，已有郑州、南京、南昌、夏门、福州等城市发布了相关落地政策，涉及购房补贴、降低二套首付比例等。

就成都而言，本轮房地产调控始于2016年，随后又多次政策加码，很长一段时间，成都的调控政策在全国来看都是比较严的。

2022年5月份，成都优化了房地产调控政策，更好的支持刚需和改善购房，此时限购、限贷、限售政策都已经变得非常宽松。加之国家对信贷政策的调整，目前成都首套房贷款利率已经低至4.0%了，不少购房者仍然期待购房利率下调，降存量房贷利率的呼声尤为明显。

在各种宽松政策的引导下，疫情三年后的第一个小阳春，成都新房、二手房市场都走出了一波“牛市”。如下图所示，今年2、3、4、5月份新房、二手房的成交量都处在比较高的水平，特别是二手房，3月份成交28188套，不仅创了成都的历史记录，也全国吸引了一波关注。

（数据来源：成都住建蓉e办；制图：乐居新媒体成都）

但是进入六月份以来，成都楼市的成交量就一点点下滑，7月份的新房、二手房成交量已经低于上半年的平均值了。与此同时，新房的供应也在萎缩，二手房的挂牌量却在不断增加。

（数据来源：成都住建蓉e办；制图：乐居新媒体成都）

在新房端，市场已经呈现出“K”型分化，一部分单价高、总价高的项目去化快，一房难求，比如麓湖生态城、锦江赋、招商时代公园、天府公园未来城、锦江九章等；大部分楼盘特别是二三圈层的楼盘，去化一般，有的甚至表现非常的差，单月销售量为个位数。如下表，主城区住宅存量的去化周期约12个月，算是相对健康的；近郊区和远郊区库存压力都大，远郊区急需去库存。

（数据来源：2023.07-四川中原地产市场月刊）

就房价而言，国家统计局把成都纳入重点城市进行监测。如下表，过去两年成都的新建商品住宅价格指数大部分时间都是环比上涨的，涨幅明显大于跌幅。

（数据来源：国家统计局；制图：乐居新媒体成都）

回归主城是成都主流开发商的共识，表现在土地市场就主城区的土地频频熔断。

据统计，2023年成都已有33宗土地在拍卖时触发最高限价、转为抽签确定竞得者，这33宗土地全部位于“5+2”区域（即金牛、锦江、青羊、成华、武侯、高新南、天新）。

此外，截至8月18日，2023年成都已经供应了住宅清水限价超过3万元/平方米的土地34宗，地块数超过了2021年、2022年七次集中土拍的总和；最高限价≥35000元/平方米的土地已经有5宗，高端住宅市场格局初步形成。

（2023年成都清水限价≥35000元/㎡的土地；截至8月18日）

据克而瑞数据库，2023年1-7月份，成都商品房销售面积达到了1118万平方米，仅次于上海，居全国第二位；商品房销售金额约2324亿元，低于上海、北京、杭州，排名全国第四位。销售面积与去年同期持平，销售金额明显高于去年同期。换句话说，成都以西部内陆城市的省份超越不少沿海城市，有的还是省会城市、副省级城市，市场活跃度较高。

“成都的楼市是相对健康平稳的，如果有更为宽松的刺激政策，量价齐升也不是没有可能”一位业内人士告诉乐居新媒体。