编者按：乐居新媒体推出【楼市等风来】特别策划，直击优化政策落地前后楼市反应。

文/乐居新媒体昆明 高旖

宽松的房地产支持政策，正酝酿待发。

7月24日，中央政治局会议提出适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱；随后住建部发声，落实“降首付”“减免税费”“认房不认贷”等措施；随后，北京、深圳、广州和上海四大一线城市纷纷表态，将结合实际情况推进落实。

进入8月，国家发改委提出，要更好满足居民刚性和改善性住房需求。

利好信号至今已持续两周多时间，截止8月17日，已有郑州、南京、南昌、厦门、福州等城市发布了相关落地政策，涉及购房补贴、降低二套首付比例等。

市场下行 投资信心减弱

据国家统计局数据显示，7月份70个大中城市中，仅有20城新建商品住宅价格环比上涨，其中西安涨幅0.5%领跑全国，杭州环比持平，其余49个城市环比下降。

其中昆明新房价格销售指数环比下跌0.1%，年内三连降。观察上半年昆明房价指数曲线图，自2023年1月开始小幅上涨，3月份达到1.2%的涨幅，5月、6月和7月新房销售价格指数连续三个月下降。

据昆明房协统计数据显示，今年上半年昆明主城住宅供应120万平方米，同比下降43%；成交量205万平方米，同比持平；昆明主城区住宅预售库存802万平方米，去化周期22个月。今年上半年整体供小于求，存量较2022年底下降80万平方米。住宅市场整体去库存，去化周期缩短。

商业库存则仍处于高位。截至今年6月，昆明主城区商业库存357万平方米，存量较2022年底持平，持续高位运行。因今年上半年成交量减少，去化周期上涨至82个月。

近5年昆明主城土地成交情况，数据来源：云南克而瑞

市场整体下行，开发商投资信心也明显减弱。据数据显示，上半年，全省房地产开发投资下降33.0%。从昆明主城的拿地情况来看，受供应端限制，前7月仅成交6宗住宅用地，3宗综合用地及1宗商业用地，成交建面约102.71万方，拿地企业主要为本地国企，民企中仅有西安海荣集团入昆拿地。

新“23条”发布 供需发力

8月17日，昆明市住房公积金管理中心发布最新贷款政策：生育二孩、三孩的缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。

即双职工二孩家庭最高额度为96万，三孩最高为104万；单职工二孩家庭最高可贷60万，三孩最高可贷65万。（原为单职工家庭50万，双职工家庭80万）。

利用公积金手段促进需求端活力，这并不是昆明的首次做法。一个月以前，于7月18日昆明市政府发布的《昆明市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》中（以下简称为昆明“23条”），第21条也有提及。

值得注意的是，前后两条政策仅针对生育二孩、三孩家庭且购买首套房的家庭。

对此，市场反应也多有争议。不少购房者表示，“二孩以上家庭一般以改善性住房为主，再提首套面窄了。”

克而瑞也给出了分析，该政策辐射对象相对有限。从对昆明购房年龄及客户样本观察来看，多数首套自住购房集中于新婚夫妻两口之家、未婚人员，于政策要求生育多孩不符。按照昆明公积金“认房又认贷”的现行政策，对于有孩家庭少量改善需求的转化也比较有限。

同时，新政中对购房者的扶持还包括“购房契税限时补贴”，在1年内购房网签并取得契税完税凭证的可获得一定比例的契税补贴。

于此，不少购房者呼声，市场刺激还可以“更有诚意”一些。

在新“23条”中，针对供应端也有涉及土地出让环节、项目开发等层面，开发商普遍反馈为“多项措施有助于减轻房企负担，并为给开发商营造更宽松的开发环境。”

同时，也有开发商表示，除了加快落实前期已出台政策的同时，还希望能够加大对优质头部房企的支持力度，以调动其投资积极性，从而促进市场销售恢复和房地产业良性循环。