编者按：乐居新媒体推出【楼市等风来】特别策划，直击优化政策落地前后楼市反应。

文/乐居新媒体苏州 沙乐乐

“全园区的人都来汇金大厦了吗？这要排到啥时候？”黎丽（化名）一边擦着额头的汗水，一边絮叨着。她是来办理“商转公”的，一同排队的大都是同样的情况。另一位排队的朋友表示，自己是第二次来排队了，第一次来的时候没取到号。

“商转公”即原住房商业贷款部分或全部转换为公积金贷款，对于在房贷利率高位时买房的业主来说，转换后将能省下一笔不少的利息款。

这一政策相当于变相降低存量房贷款利率，对于符合条件的存量房业主来说确实是一大利好。但该政策对于房地产市场并未产生太大实质性的推动作用，从房地产交易中心的人气就可窥见一斑。

一名资深中介直言，“3月份去交易中心帮房东办理过户，还没开门就得来排队，现在基本都不用等。”他还透露，今年4月份之后门店二手房成交量越来越低，大家把卖新房作为了主战场，但是面临的压力也很大。一方面，中介、渠道工作人员太多了，竞争压力大；另一方面，真实的买房客户少，要仔细甄别、耐心维护。

就苏州目前的购房政策来看，已然非常宽松，但是整个市场似乎依旧在等待着更多实质性的利好政策落地，例如“存量房贷利率下调”、“降首付”……

刚需购房者观望情绪依旧浓厚

今年上半年以来，苏州市区商品住宅供应和成交面积的变化都呈抛物线型，1-2月受春节假期影响，供应和成交面积都较少，3月迎来了一波小阳春，4月开始市场又逐渐转冷。

虽然暑假历来是商品房销售淡季，但是今年7月的楼市格外冷。从相关数据机构的市场数据来看，2023年7月苏州市区商品住宅成交2442套，成交面积约30.86万㎡，无论是环比还是同比，都近乎腰斩。

除了供求数据之外，纯新盘首开之前就纷纷启动全面分销，也从侧面映证了新房市场的不景气。

吴中太湖新城某楼盘分销启动会现场

苏州市区二手房市场的表现和新房类似，同样是在3月成交量触顶，4月开始逐月下滑，7月达到冰点。

新苏州人张辉（化名）打算今年在苏州购房，已经看了不下于10个楼盘，但是还没有定下来，他说要再等等，看看后面政策是否有变化，价格是否有松动。

昆山安家天下董事长项建华表示，在首套房购房资格认定宽松、首付比例下调、公积金额度上调、置换个税补贴、利率下调这套“比较有力”的组合拳之下，新房和二手房成交量反应依然比较低迷，这充分反应了，楼市下行阶段，购房者信心远没有得到有效修复，观望情绪依然比较浓厚。

高端客群购买力强劲

虽然苏州房地产市场整体低迷，但高改客群购买力依旧强劲。用一位乐居网友的话来说，“旱的旱死，涝的涝死”。

8月17日，万众瞩目的倒挂盘湖西观云华庭非人才认筹数据公布，2923人成功认筹193套房，中签率约6.6%。前一日，湖西观云华庭人才房认筹名单也已公布，204人抢63套房，中签率30.9%。

湖西观云华庭位于园区湖西板块，西侧一路之隔就是金鸡湖学校，距离金鸡湖沿岸约500米，东方之门和苏州中心约1.5公里。这样地段，在新房里面算是非常稀缺了。所以，它的最高预售单价60279元/㎡也触顶苏州新房价格天花板。除了少量建面约143㎡的人才房总价在600万左右，大部分房源总价都超1000万了。

购房者趋之若鹜，与它的倒挂属性不无关系。湖西观云华庭周边二手房诸如中海御湖西岸、晋合水巷邻里小高层的成交单价大都在7万/㎡左右，别墅成交单价在10万/㎡以上。

一位参与湖西观云华庭认筹的购房者告诉乐居君，这是他第5次参与园区新盘的摇号了。对于为何锲而不舍的摇新盘，他表示，现在金融环境较差，没有太好的投资渠道，只能去抢抢核心地段的倒挂盘，既能自住也能资产增值。

当然，除了高改和投资客在等湖西观云开盘，园区其他楼盘也在等它开盘。娄葑一置业顾问表示，项目意向客户中不少人参与了湖西观云人才房的认筹，如果没有摇中，很可能就选择自己的项目了。这部分客户多为园区的首置客户，预算相对有限，购房更急迫。

湖西观云之后，苏州新房市场的热度再次走高恐怕要等到路劲月亮湾项目的入市。然而，随着限价逐步放开，新房倒挂将不再那么明显，房子的投资属性也将进一步削弱，市场两极分化将不再那么明显。最后，能够吸引购房者买单的更多的还是产品品质和服务品质。

近日，苏州公安发布了一则令人振奋的新闻。今年上半年，有8.97万人新迁入苏州并成为户籍人口，数量较去年同期增长了73%。至此，苏州户籍人口已升至781.08万人，全市实有人口为1619.69万人。

人口导入增加，购房需求也会相应地增加。我们相信，在更多利于解决刚需和改善购房者居住需求的购房细则出台后，苏州楼市在3-4季度会有所回温。