文/乐居财经 许淑敏

一个月前，中旅集团员工刊物上，发布了关于中旅投资聚焦推进“三项制度改革”成效，解决干部难下、薪酬难减、员工难出的难点和痛点。

其中提到，截止2022年10月底，中旅投资管理人员退出比例为11.59%，高于集团和央企同期均值水平。

作为中国旅游集团旗下公司，中旅投资这一平台，主要承载地产业务。面对下行的市场、收缩的市场环境，它也不免受到影响。

此时，需要一些调整以及改变。最近传来消息，原龙湖副总裁胡若翔加盟中旅投资，担任总经理一职。

中旅投资引进胡若翔，与能建城发拉来萧睿、绿城拉来迟峰等，似乎有异曲同工之处。这些职业经理人，兼具央企、民企的履职经历，经验丰富。

相比于其他地产央企，中旅似乎更有改变现状的迫切感。至今，中旅投资在行业中的销售规模排名，仍在百名开外，而此前的旅游地产项目亏损、眼下的去化放缓等挑战，都需要它去面对。

眼下，在调控周期下，国央企地产商迎来了发展的窗口期。

作为以房地产为主业的16家老牌房企之一，中旅地产业务无论是名气，还是规模，都不如中海地产、保利发展、华润置地等，它或许也想借机提振地产板块，追赶同行。

引入经理人背后

据中旅集团官网披露，“中国旅游集团投资运营有限公司”暨“港中旅(深圳) 投资发展有限公司”，简称“中旅投资”。

相关信息显示，中国旅游集团投资运营有限公司，于2012年在境外注册。

它目前拥有12家对外投资公司，包括中旅（广州）实业发展、中旅投资（四川）公司、港中旅太湖湾（苏州）置业等，公司名称里，都显露了其布局的城市。

而港中旅(深圳) 投资发展，则于2011年成立，由中国旅游集团全资持有。它目前有14家对外投资公司，大部分也均为项目公司。

其中，中旅新川（成都）置业、星旅（武汉）文旅创业发展、中旅（三亚）置业等，注册资本均为数亿元。

2016年，中国港中旅集团公司与中国国旅集团合并，整体更名为中国旅游集团公司。同样进行合并重组的16家地产央企，还包括中国葛洲坝集团并入能建集团、中房集团和中交建合并等。

这些央企，合并重组是为了更好的发展，并扩充地产规模。比如中交房地产集团销售业绩呈现增长势头，已成功跻身行业TOP30行列，而能建城发的销售排名亦从百名开外，跻身行业TOP80。

中旅对地产也是有希冀的。就在今年6月14日，港中旅（深圳）投资的注册资本，还从9亿元大幅增加至38.35亿元。增厚注册资本的作用之一，是为了有利于开拓新的投资项目、扩大公司现有的经营规模。

但中旅投资的地产业务，在当前国央企占据优势的市场当中，销售规模行业排名依旧在百名以外。

2022年，中旅投资销售规模75.1亿元，行业排名144位。今年上半年也未有太大起色，以43.8亿元的销售成绩，位列134名。

中旅投资并未披露2022年的盈利、负债情况，但从营收规模上看，它去年收入93.75亿元，虽同比2021年的低基数增长了2.53倍，但体量上在央企阵营中相对靠后。

其余央企地产商的营收，均在百亿以上。

眼下，地产国资迎来发展的窗口，中旅投资或许也想提振地产板块、增强存在感，这才开始引进人才。

此番拉来原龙湖副总裁胡若翔担任总经理一职，其过往履历、经验，正吻合中旅投资的发展需求。

他既具备适应央企节奏的能力，又具备民营房企的冲劲，正是央企、民营房企管理经验兼具的人才。与能建城发拉来萧睿、绿城拉来了迟峰等相似，均有央企、民企的履职经历。

胡若翔曾在中海发展呆了十余年的时间，自1999年进入了中海发展以后，在中海深圳公司、中山公司、宁波公司均任职过。

于2013年，胡若翔加入金地担任工程管理部总经理一职，两年后，又加盟龙湖，历任厦门龙湖总经理、龙湖集团副总裁、深圳公司总经理等。

尤其是龙湖这一段工作经历，让胡若翔名声大噪。其担任厦门龙湖总经理之时，曾一举将龙湖厦门公司销售额提升至130亿元，成为厦门房地产销售金额TOP1。

可以看出，胡若翔的工作经验，围绕深圳、厦门、宁波等区域。这亦与中旅投资当前的项目布局相吻合，聚焦深耕粤港澳大湾区及长三角区域，布局包括北京、广州、香港、深圳、苏州、杭州、宁波、成都等城市。

这些区域，都是胡若翔深耕多年的区域，人脉关系、市场经验均汇聚于此。

旅游地产进退

中旅投资在“旅游地产”这条路上，走得并不顺。

回顾中旅集团的地产业务，起源于20世纪80年代中期，其在深圳投资建设了“锦绣中华”、“中华民俗文化村”和“世界之窗”三大旅游景区及配套物业。

自此之后，中旅集团将“旅游地产”作为地产板块发展的方向。从2005年开始，中旅集团不断扩展土地，打造了珠海海泉湾、沈阳棋盘山风景区、咸阳关中温泉度假城、苏州工业园区、青海即墨镇温泉项目等。

然而，“海泉湾”系列地产项目，却让中旅集团屡屡亏损。截至2014年底，青岛海泉湾度假区项目，因可行性研究不充分等造成亏损2亿元，珠海海泉湾度假区一二期项目亏损共计7.45亿元，而咸阳海泉湾度假区项目累计亏损2.64亿元。

到了2016年，中央巡视组通报指出，珠海海泉湾、咸阳海泉湾、聚豪会地产项目、青岛海泉湾、沈阳棋盘山、鸡公山等项目严重亏损，“组织相关企业认真研究制定止损和退出方案，加速推进整改工作”。

当时严重亏损项目包括咸阳海泉湾项目，退出方案提到，于2015年在北京产权交易所正式挂牌，拟以市场评估价出售咸阳海泉湾公司83.72%股权及债权。不过，中旅集团旗下上市公司香港中旅2022年报当中，咸阳海泉湾公司仍在体系内。

眼下，珠海海泉湾、咸阳海泉湾等多个项目，依然影响着香港中旅的业绩。2022年，香港中旅由盈转亏的原因之一，正是由于珠海海泉湾房地产销售利润，较上年减少约2.85亿港元。

另外，联营公司恒大海泉湾分占亏损约0.45亿港元。该公司的成立，回溯至2015年12月，中旅集团与恒大订立合作协议，合作打造珠海海泉湾二期项目，合作范围为珠海海泉湾二期项目所有地块。

以A地块为珠海海泉湾二期项目的启动区，之后分批次开发珠海海泉湾二期项目其他地块，珠海海泉湾公司以A地块按评估报告的评估值约4.03亿元出资，占49%股权，恒大指定的公司以约4.19亿元现金出资，占51%股权。

但随之，恒大海泉湾逾期交付，负面消息频出，最终双方也于2019年终止了珠海海泉湾二期项目其余地块的合作。

去化潜行

这些年来，中旅投资更加重视“城市地产”的路线，以“城系”、“院系”、“府系”为代表的产品线，陆续落地各城市。

自2019年开始，中旅投资开始发力，首进北京，并继续加大布局全国一二线城市核心区域，于厦门、宁波、西安、成都、广州等城市拿地，打造北京中旅亦府、广州中旅天宸府、成都中旅千川阅、宁波中旅宁宸院、厦门中旅海玥等项目。

但这些项目，也未将中旅投资带出困局。

比如广州市场，中旅投资通过收并购、招拍挂等方面进入布局。其于2020年8月，收购了珠江实业旗下的广州天晨房地产开发有限公司75%股份，楼盘名改为中旅天宸府。

该项目于2021年开盘，目前已推售210套，签约108套。2022年，中旅天宸府销售金额6.79亿，回款4.14亿，全盘剩余可售611套，货值44.21亿。

根据债券报告显示，该项目预计2026年第二季度完成住宅全部回款，2026年底前完成车位销售及回款。

可见，项目的去化速度较为缓慢。除了市场方面的原因，亦有项目自身产品的原因，中旅天宸府虽位于广州老城区海珠区，但周边较为破旧，而且占地面积仅有1.4万㎡，打造的4栋超高层建筑容积率高达8.38，产品舒适度也不够高，因此备受诟病。

中旅投资广州的其余项目，均布局于远郊的花都区，包括中旅名门府、北站东广场项目、九龙湖项目等。

中旅名门府项目推售速度也较慢，截止2023年前3月，已推售296套，签约284套，金额6亿元。全盘剩余可售资源3737套，货值112.17亿，预计2028年底前才能完成整盘销售及回款。

另外，中旅投资于2021年以83.95亿元拿下的花都区两宗地块，计划打造免税商业文旅综合体，投资金额高，资金回收较慢。当前，北站东广场项目未开盘，该项目预计总投资99.6亿元。

在苏州市场，中旅东山府项目于2021年底开盘，截止今年3月，项目累计销售金额3.57亿，总体销售进度仅为50%。其在报告中提及，受市场下行及上游板块降价促销营销，有限客户被分流，外部区域客户导入非常困难，来访量锐减。

至于北京的中旅亦府，当前住宅部分已售罄，车位、仓储、商业仍未开盘，总体销售进度为67%。

眼下看来，集客研、营销、工程等能力于一身的胡若翔，当务之急，是加快中旅投资各个项目的销售进度，加快资金回笼。

超高的负债率

多年以来，中旅集团对于地产板块的调整未曾停歇。

自2011年开始，中旅集团旅游地产业务，被列为旅游业务板块内单独一项，在此之前，旅游地产业务被归为其他收入类别。

中旅集团渐渐重视地产板块，其曾在债券报告提到，2016至2018年计划投资92亿元于地产板块。彼时，中旅集团高管对外称，“旅游行业利润很薄，我们希望通过地产来平衡一下投入产出关系。”

中旅集团旗下有中旅旅行、中旅国际、中旅投资、中旅免税、中旅酒店、中旅发展、中旅资产、中旅邮轮八大业务单元组成的产业布局，主营业务为旅游业。

虽然中旅投资的地产板块定位为“重点战略业务”，但显然，中旅集团的地产业务收入具备不稳定性。

从报告数据看，中旅投资2018年-2022年收入分别为10.76亿、47.97亿、76.99亿、26.51亿、93.75亿，占集团收入比例从1.61%到12.8%不等，占比并不高。

甚至于2018年、2021年分别实现净亏损4.46亿元、29.42亿元。

据报告解释，2021年地产板块收入较2020年下降，主要为受开发周期原因，收入还未结转。2022年，受开发周期影响，地产板块结转收入同比增长，但去化速度放缓。

至于毛利率，则从2018年的44.92%降至2022年的24.12%，下降幅度不小。

另一边，中旅投资的资产负债水平也比较高。它近些年的资产负债率始终在80%以上的高位。2021年末，中旅投资的资产达到740.64亿，负债722.11亿，资产负债率高达97.5%。

该等负债率在一众央企地产商当中，居于高位。例如中铁建房地产2021年，合并资产负债率83.1%，而电建地产为75.9%。

关于未来发展，中旅投资目标是，打造一流旅游目的地的投资与运营服务商。凭借地产 旅游的独特开发模式，满足旅游资源丰富的地方政府提高城市形象、创造经济效益和社会效益等多方面的综合需要，从而为获得土地资源创造有利条件。

截至2023年3月底，中旅投资在建旅游地产项目20个，主要分布在广州、杭州、宁波、厦门、成都等城市，建筑面积合计390.90万平方米，预计总投资521.11亿元，已完成投资311.82亿元，资金主要来自自有资金和开发贷款。

土地储备方面，截至2023年3月末，中旅投资土地储备量为255.83万平方米。

中旅投资最近三年累计开发地产项目共239.77万平方米，因而，该等土地储备，能满足当前规模的中旅投资三年开发需求。