近日，有粉丝向乐居君咨询，位于番禺大石板块的新盘华筑翡翠湾拥有一线江景，单价4字头，究竟买不买得过。

一开始听到这个陌生的名字，乐居君还以为是哪个小开发商“悄悄”拿地建房了，但查了一下才发现，这个盘早于2016年开盘，卖到今时今日，还有十来套未售！

仅两栋楼，约400套房，开盘7年还在卖，它到底经历了什么？

项目最大的卖点是一线江景，但商业配套、学校、交通等着实一般。

乐居君从珠江新城出发，坐地铁三号线到大石站，还需转一趟公交，据百度地图数据，耗时约45分钟。

项目就位于大石大桥桥脚拐弯处，出入要注意来往车辆。其南门正对宾至路，北门正对沿江东路，出门就能一览三支香水道风光，是名正言顺的一线江景盘。

至于周边配套，商业方面，项目一公里范围内有渔人码头商业中心、建华汇商业中心等，不算十分丰富，学校则是对口富丽小学和富丽中学（具体以教育局每年更新的信息为准），幼儿园只能蹭隔壁小区的私立幼儿园。

停车费倒不算贵，小区车位只租不售，租金为450元/月。

此外，熟悉番禺的朋友都知道，这个区常年修路，大石也不例外，从项目到大石地铁站，途中的富石路、群贤路多段路被围蔽施工，上下班高峰期堵得一塌糊涂。

毕竟是2016年开盘，项目的销售中心已经很残旧，里面只有零星几张桌子和两三个销售。

整个小区不大，只有两栋楼，但小区均配备了泳池、康体设施，设备尚算完善，绿化也做得不错。

销售介绍道，项目开发商为广州市盈恒房地产有限公司，主要由番禺区人民政府控股，没有自己的销售团队。

“项目2016年底首推2栋小户型，很快就卖得七七八八，2018年外聘的销售团队撤场，当时整个小区还卖剩30来套，去年3月才重新聘请销售启动卖房，现在还有十来套货量。”

按照销售说法，项目开盘7年都未清货，是因为没有销售团队操控，但个中真假，就难以深究了。

乐居君了解到，2016年项目首开2栋，户型为建面约73-88㎡二至三房，均价约2.7-2.9万元/㎡，在当时来说不算低。

如今项目剩余的十来套货，户型分别是建面约105㎡三房两厅和建面约133㎡四房两厅，均价4-4.3万元/㎡左右（价格仅供参考，以实际为准）。

换言之，卖了7年，项目才涨价1万元/㎡左右。

其中三房户型全为南向，但望城中村景观；四房户型北向，一线望江，还能远眺广州塔。

由于项目已是现房销售，网签、办证整套流程下来，业主最快2个月就可以搬进去住了。

4万出头的江景房，买不买得过？

来，先看看户型。

南向不望江的建面约105㎡三房两厅，经典竖厅设计，厅出阳台，次卧与客厅共用阳台，采光面较大。

厨房入口处略窄，做成推拉门可能会好点。

另外主卧的卫生间正对客厅，有些人也会介意。

从阳台望出去，是北联村的城中村景观，所以尽管南向，但三房户型单价也是会比四房的低一点，比如这套位于23楼的，总价约438万元，单价约4.2万元/㎡（价格仅供参考，以实际为准）。

建面约138㎡四房的景观就好很多了，先来上图感受一下。

美中不足的是这个户型也正对大石大桥，噪音会比南向的三房大得多。

户型也是竖厅设计，与三房不同的是，它的阳台虽然也连通次卧，但却是L型的，增加了不少空间。

但是这个过道真的很狭长，感觉浪费了很多面积。

主卧的卫生间设置在主卧门后，如果有人从厕所出来，又同时有人进房间，从厕所出来的人很容易被门撞到。

而这套位于22楼的建面约133㎡四房，总价570万元，单价约4.3万元/㎡（价格仅供参考，以实际为准）。

这个户型高层就只剩18和22楼了，看不到啥江景的3、4楼价格会稍微便宜一点。

总体看下来，乐居君觉得这个项目配套一般，户型中规中矩，除了高层建面约133㎡四房一线望江这个点比较吸引外，好像也没什么值得拿来说的。

那么4.3万元/㎡的单价买个江景房，值吗？

其实小区已经有房源挂牌，同样能一线望江的二手房，单价约3.7万元/㎡。

再参考周边二手房价格，项目隔壁的富丽家园丽水湾也是一线望江，建面约106.76㎡的三房，单价3.1万元/㎡。

隔了一条新光快速路的锦绣银湾，三房单价也在3-3.3万元/㎡左右。

新房的话，项目周边就只有待售的龙湖·御湖境，项目前身是今年4月南通亚伦摇中的迎宾路地块，楼面价2.4万元/㎡，后由龙湖实际操盘，案名定为龙湖·御湖境。

据市场消息，龙湖·御湖境户型包括建面约115到190㎡四房，高层望江户型或去到6字头。

再看得长远一点，番禺大石还有一宗江景地要出让，为大石新光快速西侧地块，总起拍价93882万元，折算楼面地价1.96万元/㎡，2.26万元/㎡可触顶摇号，将于9月8日竞拍。

不难看出，未来大石板块的望江房可谓一抓一大把，但价格会不会比华筑翡翠湾的4-4.3万元/㎡低。

乐居君认为不大可能。

所以吧，对于那些对江景新房有执念，又不介意产权缩水的客户群来说，华筑翡翠湾的北向四房未尝不是一个好选择。

但如果你预算充足，又对小区品质有要求的话，不妨再等等龙湖·御湖境和大石新光快速西侧地块入市。