上半年迎宾路地块送去摇号，下半年刚上架大石新光快速西侧地块就成为摇号大热门选手，如今又将开卖一宗一线江景靓地······

不得不说，番禺的江景地有点多，美中不足却是北向望江，有点打折扣。

区位：毗邻南大干线直面一线江景

8月10日，广州一口气挂牌6宗涉宅地，总起价超110亿元，当中就包含了番禺永大1号地块这宗一线江景地。

从航拍视角看，地块处在番禺国际创新城板块上，就在永大社区旁，番禺万豪儒林小学也在地块范围内，广州大学城华电新能源公司在东侧。

北向可直面一线江景，未来通过金光东隧道直通往大学城一期，南侧毗邻番禺大动脉南大干线，一脚油门可直冲万博CBD商圈，再串联起南沙港快速，通往琶洲、珠江新城商圈也极为便捷。

与南大干线一路之隔，就是华南理工大学（广州国际校区）和暨南大学（番禺校区），稍远一点还有广州科技贸易职业学院（番禺校区）和南村镇七星岗森林公园等，居住环境非常舒适。

交通来说，开车出行是方便，地铁出行就要分情况，距离7号线板桥站稍近一些，而4号线新造站则稍远一些，得公交接驳。

配套方面，周围以厂房和工业园为主，面貌来说较为老旧，属于急需开发完善地带，附近学校有万豪儒林小学，再远一点有南村镇市头幼儿园，市头村公园在西南侧，较近医院是省妇幼番禺院区，大型商配目前只能蹭万博CBD商圈，未来则需等创新城板块整体发展起来。

总起价63.8亿：2.3万/㎡可触顶摇号

正是因为配套较为缺乏，因此地块出让用于二类居住之外，还需兼容商业商务用途，且需配建中小学用地。

根据规划内容，番禺永大1号地块由五个地块组成，总占地面积236761.84㎡，计容总建面约31.8万㎡，4块涉宅地均包含有商业商务用途（预计总建面超3万㎡），一宗是中小学用地，用于配建一所48班九年制学校。

此外，地块本身还需配建一所9班幼儿园和托儿所，未来居住在此，教育方面应该是有一定保障，就看引进什么样的学校进来。

从出让文件的备注中可知，地块沿江一线需布局为商业商务建筑，且进深60米范围内建筑限高60米。

地块占地近24万㎡，是宗巨无霸项目，因此起拍总价高达63.8亿元，折算楼面价20050元/㎡，地块设置最高限制地价为73.4亿元，封顶摇号地价为23058元/㎡。

番禺江景地：美中不足于北向望江

值得一提的是，今年番禺出让的江景靓地，多是小而精为主，封顶价后送去摇号也十分笋，看得出来很有诚意：

4月13日，番禺迎宾路BA0603009地块被南通亚伦摇中，成交总价23.23亿，折算楼面价2.4万元/㎡，现在联合龙湖打造为龙湖御湖境项目，吹风6万元/㎡，8月11日开放示范区和样板间。

8月8日，番禺大石新光快速西侧地块正式挂牌，总起拍价93882万元，折算楼面地价1.96万元/㎡，2.26万元/㎡可触顶摇号，9月8日竞拍。

8月10日，番禺永大1号地块上架，起拍总价达63.8亿元，折算楼面价20050元/㎡，封顶摇号地价2.3万元/㎡，9月14日竞拍。

此外，板块内还有一宗一线江景加持的靓地，是2020年9月，奥园联手恒基中国总价67.78亿元拿下的番禺新造镇新化快速路东侧地块，折算地价2.6万元/㎡，溢价11.2%，现打造为项目恒基学苑壹号在售，参考单价5万元/㎡。

如此看，江景靓地挺受欢迎的，被摇号或溢价出让，且打造出来多为豪宅项目，售价又不低，但美中不足是北向望江，配套都不够完善，卖得起价，却未必销路好。

创新城新盘云集：抢客大战上演

面对供过于求的局面，未来地块出让后，售卖可真是不小的压力。

地块所在创新城是番禺当下较为热门的板块之一，但新盘云集，正在上演着抢客大战，豪宅盘、刚需盘、改善盘应有尽有，竞争已进入白热化中。

今年7月29日，星河盛世锦城开放营销中心和样板间，开启冻资圈客，这个是由罗边村旧改转化而来的超百万平综合体项目，主推的是建面约95-128㎡三至五房，对准的是刚改和改善客，吹风价4-5万元/㎡。

紧接着，8月5日，越秀大学星汇锦城开放实体样板间，万人挤进售楼处排队看房堪比春运，主推建面约76-98㎡三至四房，最快8月开盘，吹风价4万 /㎡，首开会3字头惊喜价，打着300万元可上车小三房的噱头，瞄准刚需客。

除了双“锦城”在正面交战抢客外，片区内有偏改善的恒基学苑壹号和越秀大学城和樾府在售，参考单价5-5.8万元/㎡，刚改和改善为主的越秀大学城星汇城参考单价在4.5万元/㎡。

综合看，房价站稳4字头的创新城板块不缺新盘新货，所有盘布局分散，各自为阵，没有形成聚力，离地铁站不近不远，缺乏大型商超，交通和配套目前都是短板。

因此，此次出让地块，虽有一线江景加持，但也逃不过配套短缺的硬伤，且体量较大，总地价成本偏高，能啃下它恐怕得寄希望于国央企，去到摇号概率较低。