文/乐居财经 徐酒眠

潮汕商人方明的如意算盘落空了。

两年前，经历了一波换血重整，方明将“09978.HK”这串股票代码从房地产代理服务赛道调到了物业股。他原本是希望借此催肥营收与利润，并在资本市场创造一个价值重估的机会。

然而令人唏嘘的是，方圆房服在2021年6月30日正式完成更名“方圆生活服务”。几乎同时，自2021年下半年开始，地产行业下行，打在物业股身上的高光开始暗淡，估值掉头回落。

在此背景下，方圆生活服务股价一路振荡走低，多次刷新历史新低价，并常居物业股市值最低之位。

沉在“仙股”之中，估值的命运尚未能改写，方圆生活服务的业绩也出现了亏损。

8月9日，方圆生活服务发布业绩《盈利预警》。根据内幕消息，其预期公司于2023年中期期间的未经审核净亏损将不超过1860万元，而去年同期业绩录得纯利约为1740万元。

对此，方圆生活服务给出的解释是：“主要由于物业管理服务分部及房地产代理服务分部拨备应收款项减值亏损大幅增加所致”。

值得一提的是，就在六月下旬，通过置换交易，鹤山市富都物业发展有限公司用了23套住宅物业向其抵销了1600万元的应收款项。（推荐阅读：自爆违规后，方圆生活服务再次输血地产）

如今来看，若不是这份“抵房”协议签得及时，方圆生活服务在今年上半年的净亏数额或许会更大。

应收款之祸

方圆生活服务共有两个业务分部，即综合房地产代理服务、物业管理服务。

具体来看，前者包括线上和线下的房地产代理服务、物业研究及资询服务、综合服务3条业务线，后者包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，以及软件服务4条业务线。

地产行业下行，其房地产代理服务收入大幅下滑，2022年，该板块收入1.09亿元，同比下降58.8%。同期，得益于过往几笔收并购，物业管理服务营收3.04亿元，同比增长47.0%。

2022年，方圆生活服务整体营收同比减少了10.4%，但行政开支减少，净利率由5.1%增至6.2%，期内净利润约为0.32亿元，较上一年同期的0.29亿元增长约10.3%。

净利润如此之快变脸，方圆生活服务给出了应收款减值亏损大幅的原因。

事实上，在2022年报里，方圆生活服务回款难的问题已有所显露。

具体来看，截至2022年12月31日，方圆生活服务的应收贸易款项账面金额为1.21亿元，较2021年同期的1.04亿元增长16.3%；而2022年的减值亏损1449.5万元，则较2021年同期的949.9万元增长约52.6%，减值亏损增幅远大于应收贸易款账面金额的增幅。

扣除减值亏损后，截至2022年12月31日，方圆生活服务的应收贸易款项由2021年度约9412.9万元上升至约1.07亿元。

同期，其应收同系附属公司、关联公司，以及非控股权益款项的账面值分别为1.17亿元、6339.6万元，以及1022.8万元，均较上一年同期有所增长。其中，应收非控股权益款项的账面值增幅最大。

值得一提的是，同期，方圆生活服务应收同系附属公司、关联公司及非控股权益款项的预期信贷亏损拨备分别约为172.3万元、64万元、50万元。而上一年同期，这些数据均为0元。

此外，数据显示，2021年、2022年，方圆生活服务贸易及其他应收款减值亏损净额分别约为796.8万元、930.2万元。对其而言，这组数据并不算小。对应期内，其净利润分别为2019.7万元、1816.3万元。

据此计算，最近两年，方圆生活服务的应收款减值亏损数额分别占到了净利润的39.5%、51.2%。

回款之战

“在房企自己都活不好的情况下，很大可能不会去给物业公司结账”，流动性危机在地产行业卷起的寒潮迟迟散不去，牵连“现金奶牛”物企消瘦了许多。

而应收账款，正犹如一把“达摩克利斯之剑”高悬上市物企的头顶。

今年4月份，乐居财经《物业K线》曾以截至2022年12月31日的贸易应收款为样本，对50家港股上市物企进行数据统计。

资料显示，过去一年，这50家物企在贸易应收款中，合计减值拨备超92.17亿元，较上一年同期的31.24亿元大增195.06%。

大幅减值计提，不过是壮士断腕的悲壮之举，是充满无奈的选择。将应收账款变成真金白银才是企业盈利之道，尤其是对于物业服务这种高现金流的行业，加强应收款项的管理是最为关键的一环。

数据显示，截至2022年13月31日，减值拨备后，50家物企合计还有超过682.25亿的贸易应收款，较上一年同期的490.79亿元增长约39.01%。而同期，这50家物企的营收增幅均值约为10.17%。

今年上半年，已有多家物企打响现金流保卫战，加大应收账款的收缴。

其中，方圆生活服务、雅生活服务先后落地了“抵房“协议。前者以23套住宅物业抵销1600万元的应收款项，后者以406项物业合计抵销约2.823亿元的应收款。(推荐阅读：房企还债物企，雅生活打了一个样） 

“目前已采取诉讼、保全、抵房等各种方式，包括各类法律手段维护公司合法权益，推进相关应收账款尽快回款”，上半年，南都物业管理层针对绿地的应收款与坏账准备问题，则表示已经采取了法律手段。

此外，在上半年，金科服务就15亿元借款与所涉利息，向法院起诉了金科股份及其控股子公司。鑫苑服务就其4.02亿存款在不知情下被抵押而蒙受的损失，向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑置业的仲裁通知。

如今，又一期半年业绩披露来临，物企们回款成绩如何？而那些已经经历应收款减值物企们，将迎来触底反弹，还是会“地板线”再下探？