最近，广州楼市政策都是“光打雷，不下雨”。

但高层频频释放利好信号，足以调动市场情绪。

在此情况下，开发商也想乘机“捞”一把，加快了推货速度。8月广州共有17个项目推新，市区新盘集体亮相。

其中，位于天河的联投·文津府，也将在月底首次开盘。

吹风7-8万 /㎡的楼盘，究竟值不值得买？今天，乐居君就来扒扒看......

与执信“一路之隔”

联投·文津府位于牛奶厂板块旁，珠吉路东侧，与天河执信中学仅一路之隔。

也正因为此，项目在刚做宣传的时候，曾经将名字定为“执信花园”。

虽然后来改名了，但“文津”二字，也表明了项目想主打的卖点，就是教育配套！

根据规划，联投·文津府仅配建托儿所及幼儿园，义务教育阶段靠蹭周边。

小学方面，目前项目3公里范围内有灵秀小学、吉山小学、奥体东小学、均和小学等，最终入读哪一所需要等教育局公布。

图源：项目官方公众号

中学才是重头戏，很多购房者都是直奔对面的执信中学而来。

但要注意的是，按照广州的招生政策，即便离得近，也不一定能保证入读。

在项目展厅就能望到对面的执信中学

2023年，执信中学天河校区总招生计划10个班，其中有7个班招生计划面向珠吉街范围内的灵秀小学、奥体东小学、吉山小学、珠村小学、体育东教育集团均和小学，“人户一致”的天河区学籍小学毕业生。

据了解，目前即便是珠吉街范围内的5所公办小学的毕业生，也不能100%入读执信中学，需要摇号看运气。

近三年珠吉街范围小学毕业班数量，逐年都在增长。2021年有8个毕业班，2022年为10个班，2023年直接飙升至12个班。

新建立的均和小学目前还没有毕业班，过多几年后，整个珠吉街范围小学毕业班数量肯定会大幅度增加。

并且其他几所小学的招生计划也有所增加，像珠村小学今年招生8个班，吉山小学、奥体东小学及灵秀小学均招生6个班。

照此计算，执信中学未来大概率是会持续摇号，并且摇上的几率会越来越低。

而从2023年招生计划来看，珠村小学、吉山小学、灵秀小学、奥体东小学若是不能摇中执信中学，将会入读广州奥林匹克中学。

所以，联投·文津府在教育配套方面，还是有挺大的不确定性。

小学不知道会被分到哪，初中也不知道能不能摇上号......

至于其它配套，商业和交通均不是项目的亮点，要想逛大商场需要去到约2.4公里外的优托邦奥体店，或者约3公里以外的金融城商圈。

而交通方面，目前联投·文津府距离最近的黄村地铁站，也约4.3公里，需要公交接驳，或者依靠自驾出行。

主打改善性产品

联投·文津府是湖北联投在广州首个独立开发和操盘的项目，因此在产品方面，也十分上心。

整个项目并不大，仅规划有7栋住宅楼，其中5栋塔楼位于项目西侧地块，而另外两栋板楼则单独位于东侧地块。 

容积率也比较低，仅为2.7，梯户比为两梯三户、两梯四户，在天河还是比较罕见的。

据了解，项目首推产品建面约108㎡3 1房、128㎡4房、140㎡4 1房以及165㎡4 1房。

目前项目在展厅内仅打造了建面约140㎡户型，需要验资300万，并且参观时需没收手机，不允许拍照，神秘感十足。

项目整体的实用率还是挺强的，即便是最小的建面约108㎡，均实现四开间朝南，景观阳台及客厅开间均达近6米。

而建面约140㎡户型，做了双景观阳台实现南北对流，主卧的空间非常大，拥有步入式衣帽间及270°环幕景观。

乐居君参观了一下样板间，交标做得比较好，用的都是一线品牌。

部分户型除了厨房三件套外，还配有冰箱及烘烤一体机，主卧甚至连电动窗帘盒都给备了，省下了不少买电器的钱。

吹风7-8万/㎡ 会有人买账吗？

整体来说，联投·文津府的产品做得还是不错的，项目也想靠此来拉高产品溢价，并与周边新盘形成差异化定位。

毕竟，去年10月，湖北联投拿下这块地时，楼面价高达38992元/㎡，未来售价肯定不低。

而据现场销售介绍，项目预计首次开盘价格在7-8万元/㎡，建面约108㎡的低层单位可能会有6字头的惊喜价格。（价格仅供参考，以实际情况为准）

但与周边新盘相比，这个价格还是有点偏高，不知道购房者会否买账。

距离联投·文津府最近的新盘就是珠江花城，虽然珠花的定位偏刚需，但其学位的确定性及硬配套实力会比文津府更强，自身配建了体育东教育集团的均和小学。（具体入学情况，以教育局公布为准）

并且珠江花城的价格会相对较便宜，建面约140㎡户型，总价800万起，均价在6万元/㎡左右。（价格仅供参考，以实际情况为准）

同样的总价，在文津府只能选择建面约108㎡户型，居住舒适度会大打折扣。

在去文津府展厅的路上 便可以看见远处的珠江花城

文津府吹风的价格，其实在广州核心区域的可选性蛮多，像保利天瑞之前首开价格在7.6-8.7万元/㎡，距离珠江新城更近，并且还配建有九年一贯制学校。

在产品上，保利天瑞也非常能打，实用率高 中式园林设计，吸引了不少改善性购房者。

珠江花城旁的华润吉山仓地块，也将在今年下半年面世，配建有幼儿园和36班九年制学校，吹风价仅6万元/㎡。（价格仅供参考，以实际情况为准）

湖北·文津府虽然在配套上主打教育，但其学位拥有极强的不确定性，地段及商业、交通配套也不太讨巧。

而且湖北·文津府的体量较小，只有7栋住宅楼，还分了两个地块，形成不了居住效应，要是真以7-8万元/㎡开盘，可能不够周边的楼盘打......