文/乐居财经 徐酒眠

“全面进入上市准备阶段，要拟定上市‘时间表’、‘路线图’，推进证券机构进驻辅导，开展上市培育合规审查，加快收并购落地。”

8月1日，湖北联投城市运营有限公司（简称“联投城市运营公司”）召开了2023年上半年生产经营工作会。针对下半年工作，其党委书记、董事长兼执行总经理鞠玲作出了如上指示。

联投城市运营公司，隶属湖北省联合发展投资集团有限公司（简称“联投集团”）。向上穿透股权，联投集团由湖北省人民政府国有资产监督管理委员会100% 持股。打开其官网，可见更进一步的股东架构披露，湖北省和武汉城市圈九市国资委为主要出资人，6家省内央企（武钢集团、东风汽车、葛洲坝集团、三峡集团、湖北中烟、湖北烟草）为股东。

简而言之，又一家国资物企向外界释放了冲击上市的信号。

据乐居财经《物业K线》统计，目前“A+H”股共有64家，拥有国资背景和央企身份的只有14家，仅占上市物企总数的两成多一点。

在这一轮的地产寒潮中，房企各自求生，物企的上市之路变得艰难，整体上市意愿下降。不过，2022年，除了借壳上市的中天服务，挂牌上市的6家物企中有4家为国央背景，分别是金茂服务、鲁商服务、苏新服务和万物云。

拥有稳健央国企背景的物企们，在上市这件事上，似乎有另一番风景，目前已经多家央公司释放资本化信号。在政策的支持及国企改革深化进程中，央国企物业公司或将成为下一阶段上市的主力，改写上市物企的格局。

年度营收6.2亿

资料显示，联投城市运营公司是联投集团改革重组后布局的新赛道，整合了集团内部城市运营、物业管理、酒店管理、广告传媒等运营类资源，于去年4月2日才揭牌成立。

沿着企查查的轨迹来看，联投城市运营公司的注册成立时间是2021年4月12日。去年12月21日，其市场主体类型由非自然人投资或控股的法人独资变更为了国有控股。

与此同时，联投集团的持股占比由100%下降为71.30%，引入的两位新股东武汉联投置业有限公司（简称“联投置业”）、湖北清能投资发展集团有限公司（简称“清能投资”），其实是联投集团的子公司，二者各自持股21.80%、6.90%。

再往上穿透，联投置业由联投集团、湖北省水利水电科学研究院分别持股87.33%、12.67%；清能投资由清能投资、长江电力(600900.SH)、中电资产管理有限公司分别持股53.15%、42.99%、3.86%。

联投城市运营公司在一开始就按下了上市的加速键。

去年2月，联投城市运营公司采用“组阁”竞聘组建高管团队。即由1名总经理牵头、自主邀约N名副总成员，组建团队竞聘揭榜——完成年度和任期内的营收、利润复合增长率超30%的任务。

在联投集团工作了10年、原城市运营公司负责人，41岁的鞠玲成功竞聘总经理。而李杨、覃志鹏、杜登科、曹波4人上任了副总经理。

彼时，鞠玲为新成立的联投城市运营公司订立了目标：要完成6亿元营收、3年力争港股上市。值得一提的是，2021年城市运营公司营收不足3亿元。

据悉，通过整合联投置业、清能集团、宏泰城发、湖北工建所持有的相关运营业务，联投城市运营公司可细分社区物业、商业管理、公共空间服务三大赛道。

内部资产重组与资源支持，官网显示，联投城市运营公司目前拥有在管面积1500万方，运营酒店客房5000套、酒店商务服务面积50万方。而过去的2022年，其实现年度营收6.2亿元，业绩指标超过上市要求，签约项目102个。

业绩达成上市培育第一个财务有效年，今年4月18日，湖北省企业上市工作领导小组发布了“湖北省上市后备‘金种子’企业名单”，联投城市运营公司成功入选，成为最新一批湖北冲刺上市的企业。

央国资物企突进

联投城市运营公司设定的上市时间，是在2025年。在它之外，还有多家央国资物企的上市故事已经徐徐展开。

年初，曾谋求港交所上市未果的国资物企珠江城市服务，装入了珠江股份（600684.SH)，完成借壳上市。

2月23日，深圳国资委下辖的深业物业运营集团股份有限公（简称“深业物业”）在港交所递交了招股书，成为2023年第一家递表的物企。6月25日，长沙国企城发集团旗下的国有城市服务及运营提供商——泓盈城市运营服务集团股份有限公司（简称“泓盈服务”），也在港交所完成了递表。

除了已经递表的深业物业和泓盈服务，三月底，西安经发物业股份有限公司港股IPO上市财经印刷商服务项目招标公告在网上披露，这家隶属于西安经济技术开发区经发集团的国资物企要上市的消息不胫而走。

再往前，去年10月份，中交房地产就通过官微发布了一则招聘公告，面向社会为中交物业服务集团有限公司征选一名副总经理，设立的资格门槛中，特别点出了“具有物业公司IPO经历优先”，上市意图袒露无疑。

从上市进度来看，按照港交所规定，深业物业的招股书将在8月23日“失效”，余下的时间不多了，但截至目前却并没有通过聆讯的消息流出。

深业物业大部分业务集中于大湾区，其共有三大业务板块，城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务。2020年、2021年及截至2022年9月30日，深业物业总收入分别为18.38亿元、21.52亿元及16.51亿元。

与之相比，6月底递表泓盈服务，过会时间还较为充裕。泓盈服务也有三条业务线，物业管理服务、城市服务及商业运营服务。2020年-2022年，其总收入分别为2.78亿元、4.32亿元、5.29亿元。

不难看出，深业物业的体量远大于泓盈服务。不过后者的盈利表现相对更好点，2020年、2021年及截至2022年9月30日，深业物业的毛利率约为15.2%、13%和14.6%。2020年-2022年，泓盈服务的毛利率分别为29.4%、24.9%、23%，呈现逐渐下滑的趋势。

据乐居财经《物业K线》统计，如今站在资本市场门口等候入场的物企只有4家。除了上述的两家国资物企，还有王健林的万达商管，以及另一家独立第三方物企明喆集团，而后者拟在深交所主板发行不超过6000万股，预计募资14.1亿元。