文/乐居财经 严明会

最近，朱荣斌再次现身论坛，登台演讲，与一年前相比，他的心境，已有了不小的变化。

过去这段时间里，他经历了人生前半段没经历的事情，除了自己亲自下场当起了老板，还在今年进入了产业的下游，在代理公司合富辉煌任职，成为了乙方。

这让他有所感慨：“可以说过去都在最上面，现在是在最下面，各种酸甜苦辣都有了。”大学毕业至今，正好是30年，朱荣斌从国企到民企，再到刚刚开始创业，有了许多体会。

去年在谈到房地产行业的时候，他说“这是一场大风暴，要下猛药治。”同时也认为，央国企不是真的安全，要关注其资产质量、经营水平。

如今回想起来，朱荣斌直言当时“情绪都有点失控了”。

在新的发言里，既是雅诚地产董事长、又是合富辉煌集团董事会主席的他，看法已有所改变：“现在说行业一片凋零是不对的，其实央国企还在春天状态。”

朱荣斌心境确实平和了许多。拥有地产甲方与乙方双重身份，他表达观点的时候，有了更多层面的考虑，变得更为沉稳。

尽管收入降下来了，现在也习惯坐经济舱，但他仍相信“未来还有发挥的一席之地”；去年创业，项目进展还算不错，因此也“心情比较好”。

拿起洋洋洒洒5600字的发言稿，他谈到了未来房地产业的八大变化：分化、高品质发展、服务和运营、存量市场、交易模式、整体结构降维转型、城市更新等。

“这个行业不是没得做了，行业无好坏，现在我身边的年轻人都在这个行业。”危机之后，房地产未来会进入一个理性、正常的发展阶段。

“躺”字很好，身体尚在

“现在最难的是民企，我原来的老东家，在去年这个时候已经躺下了，我觉得我是非常自责和愧疚的。”说起老东家，朱荣斌依然很是感慨。

去年年初离职阳光城，他自己经历长时间的纠结、博弈与无奈。

此前在2020、2021年两年间，他就一直困顿在离职一事之中。彼时，他一心只是想卸掉工作，至于以后是继续干？怎么干？还是退休？这些问题他都没有考虑。

不过由于各种原因，他还是拖到了去年年初，才转身离开阳光城。当职业经理人的生涯告一段落，他走出企业，举目望去，房企接连不断地暴雷，他身边不少优秀的同事、刚参加工作的年轻人，也失去了工作。

朱荣斌觉得，以前房企都在做大做强的路上，最后摔得很深。“现在我们的心态要调整下来，过去习惯了高收入，习惯了各种光环；过去做得很多，不是能力，而是时代的红利。”

目前，行业的问题还没出清，政策是已经敞开了，各种工具箱都打开了，以后还会继续有新的政策，但是这个问题的出清，是一个非常漫长的过程，企业里面也会出现非常大的分化。

他做出了新的判断：困难企业还将在一段时间内，维持困顿经营。

“‘躺’字很好，身体尚在，还活着。房地产交了楼之后还有一些配套工作，不是一锤子买卖，所以房地产企业即便躺下了，这种困顿的经营，会保持相当长的时间，所以大家难受要形成习惯。”

分化正在进行，城市要分化、企业也要分化。行业并不是一片凋零，央国企还在春天状态，尤其是一些过去没有抓住机会的国企，现在是他们最好的入场时机。

不过，房企转型是势在必行的。朱荣斌认为，大概20%的企业，会向上做得更大更强，一部分企业往高精尖去做，多数企业进入机会型的领域，还有相当多的企业，进入到专业服务赛道。

此外，城市更新将在长时期内正常推进。

城市更新不搞大拆大建，一定是留、改、拆结合。城市更新可能是行业的一场持久战，这是上百年永恒的主题，城市的发展就是不断拆旧的。过去的发展太快了，所以旧改会是一个非常突出的问题。

存量还在地板上

朱荣斌认为，房地产的商业模式将产生变化。

以往，房地产讲地段，现在讲服务和运营，现在到了存量时代，房子建好之后，怎么运营好、怎么服务好是以后的主题，谁要有运营、服务能力，谁就有春天。

加盟合富之后，朱荣斌对住宅存量市场，关注较多。对于行业的相关数据，也如数家珍。

“看流通最高的城市，上海、北京、深圳，因为外地人多，流通比例是比较高的，深圳到了6.0%，上海、北京是2.2%和3.1%，伦敦和纽约常年保持在6%到10%。”

在新房供应到了天花板之后，存量市场还在地板上，存量交易的服务也还是在地板上。“我们躺在地板上，可以向往天花板。”

未来房地产的交易模式一定会变，因为行业正呼吁降低交易成本。原来在甲方的时候，朱荣斌就觉得销售费用太高，现在到了合富才发现，其实代理公司都在赔钱。

他列了一组数据：“佣金是千分之五到千分之八，公司的收入90%左右，都去支付人工了，公司的管理费、房租等是很大的成本，所以代理公司也是在赔钱。”

让朱荣斌印象深刻的，是他在海南投资了一个项目，项目销售百分之七八十，都要靠渠道。而目前渠道也很卷：要获一个客，从这个客人一下飞机就像看犯人一样的盯着，他上厕所都怕他走丢了。

有一个不争的事实是，20年前房地产销售费用是1.52%，现在他在海南的项目，销售费用高的达到七八个点，是房价的7%、8%。因此，有些人在诟病当下的交易模式与市场。

因为房地产有特殊性，是高价值、低频的交易，加上交易环节很多，政府的管制环节很多，找一个好的交易模式比较难。

贝壳、链家是现在公认的标杆的模式，但是这个模式交易环节也非常长，这么长的交易环节就不可能有高效、低廉的交易成本。

朱荣斌相信：“最优解不是现在的模式，最优解可能找不到，但是我们的发展一定是不断地寻求更优解。”

随着国内的新房时代过去，以后进入存量时代，交易模式肯定会有一个更优秀、更高效、更符合政府和买卖双方需要的模式出现。

把心态调下来

过去一年多的时间里，朱荣斌确实新增了不少履历。

从阳光城离职后，去年3月，朱荣斌创立了“荣宇建设（广州）有限公司”，开启创业之旅，把第一个项目选择在海南清水湾。

创业半年后，他带着自己的首秀项目亮相，将其称作心海。据朱荣斌彼时称，项目推进顺利，该年度10月份后就会进入市场。

然而，今年朱荣斌又回到职业经理人的道路上。

5月24日下午，合富辉煌宣布了多项人事变动，其中之一，便是朱荣斌获任公司执行董事及董事会主席。其董事会主席一职，从扶伟聪手上接棒而来，卸任之后，扶伟聪仍然担任合富辉煌执行董事一职。

合富辉煌，事一家房产代理商，主营业务包括营销代理、存量房租售、运营招商、大宗交易及互联网购房服务等。业务累计覆盖约200个大中型城市，全国同期代理项目超1100个。

虽然还是地产相关行业，但房地产开发与房产代理之间，还是有很大差别。根据公告，朱荣斌将负责制定合富辉煌的整体发展策略及业务规划。

合富辉煌与朱荣斌订立的合约期限为3年，自2023年5月24日起。根据协议，朱荣斌的年薪为216万元，同时，朱荣斌有权收取酌情花红不超过每年184万元，合计的年度收入可达400万元。

但即便如此，跟朱荣斌此前在房企时候的年薪相比，还是有些差距。其在阳光城任职时的年度薪金为600万，而在2017年离开碧桂园加盟阳光城的时候，他的年薪收入达到2186万。

近日，朱荣斌在演讲中，也提到了薪酬的变化。

“今天我们受点苦，把工资降下来，有什么大不了的，这不是什么可耻的事情。前段时间我入职合富，外界说我的工资降低到多少万。觉得我挣200万还瞧不起我？挣200万还被人瞧不起，这是很有问题的，我觉得200万已经很多了。”

他总结到：“还是要干一行爱一行，尤其是我这个年龄的人，享受了过去行业高速发展的红利之后，现在确实要调过来也比较难。”

由奢入俭难，但毕竟还是这个行业的行家里手，把心态调下来，把收入的预期调下来，能够习惯过点苦日子，这一行还是大有作为的。

尽管收入降下来了，现在也习惯坐经济舱，但他仍相信“未来还是有发挥的一席之地”；去年创业，项目进展还算不错，因此感到“心情比较好”。