乐居新媒体深圳  黄晓萍

曾几何时，前海是特区中的特区，是深圳楼市的试金石。然而，再好的规划前景与倒挂利润，也扛不住大环境周期的考验。

2022年之前，日光是前海开盘常态。

2021年初的前海天境花园、天健悦桂府同时入市，把前海打新推向巅峰。

建设中的前海天境。摄于2022.04

2020年5月中，龙光以115.9亿元 人才房40760㎡斩获前海T102-0346宅地，可售楼面价8.6万/㎡，毛坯限价10.71万/㎡，拿地7个月后开盘，建设神速。

天健悦桂府与前海天境开盘时间相隔两天：

2021年1月26日天健悦桂府新线上开盘，3小时卖完427套房；1月28日，前海天境以备案均价11.2万/㎡选房，1003套房8小时售罄。

一时之间，前海风头无两。日光效应一直持续同年底……

9月下旬招商领玺二期开盘，最低积分53.1分，255套房源出清；前海润峯府推售，1728批客选743套房，房源认筹比将近1:2.4，均价11.2万/㎡，上车最低门槛1099万，开盘11个小时全部选完。

2021年，“前海”二字就是去化的保证。

当时的桂湾前海时代二手挂牌价已超过16万/㎡，肉眼可见的获利空间，以及前些年深港贸易的政策东风，前海的新盘推一个卖光一个。

俱往矣！覆巢之下无完卵。

如今的前海，去化超过90%已经是顶天，最新开盘与前海天境同片区的壹湾臻邸，开盘销控率仅37%，日光不再是必然。

“前海不行了”的质疑之声

何时出现？

前海合作区面积在2021年扩容了8倍，但真正寸金寸土依然是那15平方公里，也就是桂湾、前湾和妈湾三个片区。

这三个片区定位各异，各司其职重点发展金融、现代物流、信息科技服务及其他专业服务产业。近年来在职住平衡的呼声下，前海调整了不少居住用地规划，在原来以金融商业为主的土地上，增加了休闲教育等多种配套。

转折点出现在2022年，前海也抵御不了大环境的调整。

建设中的栖湾里。摄于2022.9

暌违一年，前海再推新，颐湾府二期产品颐城栖湾里，推出352套房，631批客冻资入围，备案均价约10.25万/㎡。这一期无论是在产品定位、居住舒适度，且距离商业前海印里稍远，入则宁静出则繁华，无疑是同期产品最佳的项目。

栖湾里却成为了前海“日光”的终结者。开盘去化约98.5%，5套房源没人选。此前一直以“带装修”为销售口径，临近开盘调整策略，剔除装修价格以毛坯10.2万/㎡备案价入市。

两个月后，项目的第三地块颐城瑧湾悦家园入市，由万科操盘，开盘去化仅90%，今年瑧湾悦二期开盘，330套房源获得332批客户冻资，但当日仅卖出60%的房源。

究其原因，主要有以下几点：

未来的不确定性，削弱了买房人的入市决心。裁员、降薪等雾霾笼罩下，人人自危，对未来经济不乐观，收入的不稳定性，是阻碍买房人行动的最大因素。

深圳高房价透支未来的升值空间。从2008年至2021年，深圳房价连上几个阶梯，虽然核心地段的优质物业依然坚挺，但回报率无法回到2020年。

前海稀缺性不再。近年来前海土地规划改动频繁，将多块商业用地改为二类居住用地，当前海最被看重的房产稀缺性存疑，自然也动摇了大家对未来的楼市信心。

事实上，当你踏上前海，整体感觉并不是十分良好，产业落地太慢，都是空置的写字楼，商业氛围也没有起来，并不匹配国家级战略的规划定位。

尽管“房住不炒”嚷嚷了几年，但数据发现，今年上半年热点片区成交中，前海的二手房价格还是上涨了3%，前海星海名城成交价上涨7%，实属坚挺。

数据来源：乐有家研究中心

现在的前海，还能不能买？

前海云海湾入市，又让深圳楼市兴奋了一把。

前海最后一块9字头绝版限价地，均价9.2万/㎡毛坯入市，近千套房源开盘当天去化98%，揽金100亿元。几近日光，再一次提振了前海打新的信心。

该项目与天健悦湾府/悦湾府相邻，体量相比天健较大，最低上车门槛900万，最高使用率可到81%。桂湾是前海建设最早、最为完善的片区，住宅小区较多，山姆旗舰店的开业，提升了该片区的居住属性。

那么，前海的房子还能不能买呢？

目前在售的或者即将推出的项目有前湾壹湾臻邸、桂湾前海时代三期，妈湾前海瑧玺。

壹湾臻邸今年6月获批预售，一次性全部推645套房源，毛坯备案均价10.71万/㎡，送简装交付。开盘去化40%不到，一个多月网签量不到34%（统计日期8月4日）。

壹湾臻邸实景。乐居摄于23.06

项目与润峯府、龙光天境同在前湾片区，且三个项目围绕在5号线前湾公园站步行500米范围内。

主打户型98-150㎡三四房，小区配建有幼儿园、自带4000㎡商业，一公里范围内可达中集前海国际约8万㎡多元体商业体，未来将规划为24h“Mall Street Park”沉浸式商业体验空间。

项目优势明显，劣势也同样突出。片区仍处在发展阶段，大部分是空地状态。未来，有很大的增值空间。

图源：深圳市公共资源交易中心

区位、产品在深圳来说都不错，只能是说开盘的时机不对，市场信心跌进谷底，又被云海湾分流了客户。据悉，壹湾臻邸正推行全民营销卖房，推荐成交即奖2万元/套。

此外，招商另一个前海新盘即将推出。位于妈湾的招商领玺三期，正式更名为前海瑧玺，8月9日正式开放城市展厅。据案场透露，在产品质量、设计定位上，前海瑧玺皆超过前面两期产品，依托前海河景观资源，主力打造高端品质人居。

值得一提的是，该项目与市面上看到招商地产项目不同，是由前海管理局与招商局合作的企业深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司建设操盘，股权上各占比50%。

招商领玺二期，已交付入住。乐居摄2023.08

前海瑧玺仅有320套住宅可售，4栋小高层组成最高23层，毛坯限价10.25万/㎡，户型建面涵盖106㎡-128㎡三四房，具体户型为106/107㎡三房240套，128㎡四房80套（具体户型信息最终以官方公示为准）。最低上车门槛约在1100万左右，最快今年三季度入市。

项目配建一所18班幼儿园，旁边就是南二外妈湾九年一贯制学校规划地。五号线地铁站妈湾、铁路公园都在附近，深惠城际前保站位于项目南侧800米。

前海瑧玺沙盘图

招商领玺一二期开盘均创造日光战绩，二期最低摇号积分53.1分。案场置业顾问表示，自7月中展厅开放以来到访客户不少，因此在接待时会特意询问意向买家的购房积分。

此外，吹风许久的前海时代三期，也有机会在年内入市，作为前海首个住宅项目，前海时代居住氛围浓郁，所在桂湾配套完善，一期4万/㎡二期开盘均价8万/㎡，放盘量极少。一期一套128㎡三房最新成交记录，总价超指导价371万。

所以，还要问前海还能不能买？！

10万/㎡左右的新盘，福田南山也不一定买得到好产品，现在又是送简装、送管理费，无需积分。那么继海德园A后，前海瑧玺能否成为深圳今年第二个积分选房的项目？