上半年，摇号地频出，迫不及待要入市······

下半年，12宗宅地待拍，长隆还有“王炸”放出······

今年的番禺楼市可真热闹。

近日，热门板块国际创新城又迎来两大全新盘入市抢客，双“锦城”正面刚，一个瞄准“刚需”，一个对准“改善”，差异化竞争下买家如何选？

星河盛世锦城：低密度对准“改善客”

率先入市的就是星河盛世锦城，在7月29日开放了项目营销中心和样板间，开始冻资圈客。

区位来说，北侧就是串联整个番禺交通大动脉的南大干线，南侧是兴业大道，西侧就是南沙港快速，距离七号线板桥站非常近，无论是地铁或开车，去往万博、琶洲、珠江新城等热门商圈都十分便捷。

此外，南面还有毗邻广东四大园林之一的余荫山房，项目隔壁又是华南理工大学国际校区，整体宜居舒适度不错。

配套方面，几分钟的车程就可抵达省妇幼番禺院区，项目会配建建面超5万㎡商业街，包含1.6万㎡主题商业街和3.9万㎡岭南风情商业街，需要时日来兑现。

项目整体规划图

教育方面，按照规划有，配建1所12班幼儿园，1所18班幼儿园和36班小学，其中12班幼儿园是罗边村小学改造的，已开学，36班小学目前已封顶。

中学极大概率要在北侧的永达片区解决，根据今年6月新出规划，拟计划新增一所18班小学和48班九年一贯制学校，具体还要看教育局当年最新划分政策为准。

产品来说，主推的是建面约95-128㎡三至五房，主打低密度小高层，对准的是刚改和改善客。

项目是由罗边村旧改转化而来的大体量综合体，总建面有114万㎡，整个楼盘容积率低至2-3.45。

销售表示，住宅的层高不会超过11层，而首推地块占地仅1万㎡，计容建面近2.2万㎡，规划有4栋住宅，层高在9-11层，两梯五户设计，1-2层是底商和公建配套等，3层以上为住宅，总货量仅160套。

共有五个户型可选，主要集中在建面约95-98㎡面积段，设计方面整体中规中矩，而看点则都有 1房可改造。

如建面约95㎡三房两厅两卫，三开间朝南，有入户花园，进门后有一个小阳台，可做灵动空间进行改造，如书房或儿童房等。

建面约98㎡三房两厅两卫，四开间朝南，横厅设计，入户后也有小阳台可做改造空间，采取LDKB一体化设计，空间感强。

另一建面约98㎡三房，是竖厅设计，进门后，同样有小阳台作为灵动空间，U型厨房设计直通餐厅。

偏改善的是建面约128㎡四房，四开间朝南，入户后依然配有一个小阳台做灵动空间，竖厅设计，主套飘窗可270°看窗外景观，不过，厨房并未采用当下流行的LDK设计。

产品设计倒是比较方正，实用性也高，未来售价如何？

销售表示，目前还没拿到预售证，处于可冻资阶段，开盘售价预计在4-5万元/㎡，总价则在380-640万元。

越秀大学星汇锦城：低总价瞄准“刚需客”

与星河盛世锦城同台PK的是相距不远的越秀大学星汇锦城，原本要定在7月29日开营销中心和实体样板间，但因天气和售楼部装修进度等因素推迟至8月5日开放。

开放现场，项目人气非常火爆，万人挤进售楼处排队看房的场景堪比春运现场，广州着实很久没有看到这样热闹的场景了。

拍摄于2023年8月5日售楼部现场

目前项目在冻资和蓄客中，拿到预售证后，最快8月可以开盘。

对于首开，现场销售透露，届时将会由惊喜价放出，整体吹风价在4万 /㎡，部分房源会低至3字头。

按照最小建面约76㎡计算，这意味着，300万元总价就能上车一套小三房，这次推出的户型小实用率高，低总价，性价比强，瞄准刚需客，也正是当天能吸引万人看房的动人之处。

第二个亮点则是，教育配套先行，给家长吃下定心丸。根据规划，项目需配建9班幼儿园、42班小学、36班中学，加起来学校占地面积近10万㎡，最重要的是，项目已官宣确定中小学引入番禺中学办学，目前幼儿园已封顶，小学在建设中。

项目区位来说，和星河盛世锦城相当，靠近大学城南岸片区，周边有南大干线、南沙港快速、金光东隧道等，驾车去往大学城一期、万博CBD、琶洲CBD、珠江新城CBD等热门区域都方便。

目前要依靠公交接驳去往地铁站，周边较近的站点有7号线板桥站和4号线新造站。

附近有占地面积约53万㎡的七星岗森林公园，及配建占地约8500㎡的城市公园，居住环境舒适。

配套方面，项目会有部分底商，一路之隔是二手成熟小区时代倾城，底商完全可满足生活需求，大型商超则需去往最近的万博或等片区内配建的商业兑现。

产品来说，将首推1#栋，主推建面约76-98㎡三至四房，户型设计倒是比较极致，实用率高，确实拿捏了预算不多的刚需，产品开始卷起来了。

建面约76㎡三房，竖厅设计，三开间朝南，配有双阳台带花池，采取LDKB客餐厨一体化设计，如此小户型还带有两个卫生间，同款产品中，较为稀缺，实用率很高。

建面约84㎡三房，同样竖厅设计，三开间朝南，双阳台带花池，大阳台连通客厅和小次卧，整个空间感很大气，另一阳台和花池连着可改造成一间卧室。

建面约98㎡四房，横厅设计，四开间朝南，三个阳台带花池，进门口小房间可做书房，另一储物间和阳台花池连通则可改造为卧室，主卧两面飘窗再连通阳台花池，空间感拉伸，不过其中一个小次卧靠近厨房，且门口正对客厅。

销售表示，阳台是半赠送，花池则不算面积，属于赠送，每个户型都有至少两个阳台且带有花池，肉眼可见赠送率极高，对买家来说，产品性价比很高。

售价方面，吹风价是300万元/套起，折算起来参考单价则是4万 /㎡。

看预算挑盘

综合看，同板块这两个盘，产品上都偏实用，各有优劣势。

作为刚改或改善客，如预算充足，又想交通便利，则去星河盛世锦城挑一挑房。

而刚需客，预算紧凑，越秀大学星河锦城是不错的上车盘，已有明确的教育资源，总价300万起就可买入小三房，门槛低，性价比高。

当然，在国际创新城板块，在售新盘还真不少，可以看菜吃饭，无需死磕一个盘，作为买家可按需置业。

据乐居不完全统计，目前创新城板块至少有6个以上新盘在售，越秀大学星汇锦城和星河盛世锦城将在8月开盘，正面交战。

此外，开售已有时日的越秀大学城和樾府、越秀星汇文玺、越秀大学星汇城、恒基学苑壹号等新盘云集，从名字就能看出，板块依然是越秀的“天下”，掌控片区定价权。

位置较为偏远的恒基学苑壹号主打江景资源，在售建面约120-230㎡户型，参考单价5万元/㎡。

同样走改善路线的越秀大学城和樾府，主推建面约110-142㎡四房，参考单价5.2-5.8万元/㎡。

刚改和改善为主的越秀大学城星汇城，目前在售建面约86-125㎡三至五房，参考单价4.5万元/㎡。

偏刚需的星汇文玺在售建面约32-80㎡带装修产权商办小户型，总价68万元起。