近日，一条“20岁小伙月入6000背百万房贷”的新闻冲上热搜，引发热议。湖北武汉的小何，月工资6000元，每月却要还房贷4000元。迫于还贷压力，他白天工作晚上摆摊，每天要工作14个小时。

▲图片来源：图怪兽

对于普通人来说，很多人举全家之力勉强凑够了首付，却背上了长达几十年的房贷月供。尤其是踩着高房贷利率上车的购房者，遇上如今新房利率持续下调，前后对比多掏了几十万甚至上百万。

因此，从去年到现在，降低存量房贷利率的呼声一直存在。而近期央行对存量按揭利率下调作出积极的表态，也让很多被高额房贷压抑了许久的购房者看到了希望。

为缓解房贷压力

东莞业主“各出奇招”

相对于高房价来说，高额的房贷利率才是压垮买房人的“最后一根稻草”。为了降低高房贷、高月供带来的压力，东莞业主可谓使出浑身解数，各出奇招。

周女士（化姓）三年前购入了东莞中心城区一套总价530万的房子，除去159万首付，按照当时的房贷利率，商业贷款需要偿还等额本息约741.66万元，分30年还清，每月月供约为20601.8元。

还贷三年之后，虽然随着LPR下调，周女士的房贷利率从5.3%降至4.8%，但相较于新房利率来说仍处于高位。如果按照目前东莞最新首套房贷利率4.0%来算，同样是总价530万元的房子，每月的还款额较利率高位时减少约2890元。

4.8%和4.0%的房贷利率，30年还款总额差距约为104万元，相当于在东莞中心城区买一套房的首付，这将近两个点的差距，数额还是非常巨大的。

▲图片来源：图怪兽

为减轻房贷压力，周女士咨询了提前还贷、商转公/组合贷等方式。

据了解，目前东莞主流银行的提前还贷需要排队1-3个月时间，而且大部分银行关闭了线上预约通道，仅支持线下预约办理。违约金则以合同约定为准，部分银行还款满3年可免除违约金。

按照周女士的计划，她先提前一次性还款50万元，剩下的大约320万元采用商业 公积金组合贷款的方式还款。

当前东莞首套个人住房公积金贷款利率为5年期以下（含5年）2.75%，5年期以上3.25%；二套个人住房公积金贷款利率为5年期以下（含5年）3.025%和5年期以上3.575%。

以东莞首套住房公积金贷款限额100万元、贷款年限22年和等额本息还款方式为例，利息总额约为38.07万元，每月月供仅5229.94元。采用组合贷的还款利息总额比纯商业贷款（利率按4.8%计算）减少约20.8万元，分摊到每月月供减少了近800元。

▲公积金+商业组合贷款月供金额

除了提前还贷、商转公/组合贷、重新按揭等手段，还有购房者会通过转“经营贷”、借信用贷还房贷等方式降低还款压力。

去年年底开始，经营贷业务数量猛增。目前多数银行的利率维持在3.45%左右，处于低位，与居高不下的存量房贷利率形成明显差距。部分购房者把手头上的按揭房贷转换成“经营贷”，从而达到贷款利率“高转低”的目的。

▲经营贷等额本金还款金额

▲经营贷等额本息还款金额

但需要注意的是，房贷转“经营贷”有风险，这是官方明令禁止的行为，会被定义为“不法贷款”，还可能会影响个人征信。今年2月，银保监会曾召开专题会议，明确将继续加大对违规使用经营贷、消费贷违规流入房地产领域的监管。

背负高额房贷“苦不堪言”

存量房贷利率何时才能下降？

东莞人苦“高房贷”久矣！尤其在2021年，东莞的房贷利率呈现阶段性普涨，下半年全市各主流银行首套房贷利率在5.65%-6.15%，二套房贷利率在5.85%-6.25%。

▲2019年以来LPR走势图 截图自中国人民银行

存量房贷利率下调何时能落地？东莞又何时会跟进？

上周，网传消息指出江苏常州打响了全国存量房贷利率下调“第一枪”，后来虽然被证实是“摆乌龙”，但不少购房者都迫切期待着存量房贷利率下调早日到来。

据了解，东莞各大主流银行均表示，暂未收到上级通知，最新政策需要等到央行正式文件和操作细则下发后才会执行，目前仍按原有签订合同的利率执行还款政策。

近日，有媒体报道，兴业银行广州分行做出创新动作，对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券，成为第一家响应“调整存量房贷利率”的银行。

7月26日，兴业银行回复称，这项举措仅在广州分行下辖若干支行创新试点，而且是仅针对提前还款客户提供的优惠券，还并未大量推广。

不过，兴业银行“开头炮”后，应该会有更多银行跟进。

降低存量房贷利率有助于维护房地产市场稳定，降低购房者的房贷压力，提升消费动力，提振市场信心。

核心区双证房源超1.1万套

“双证合一”何时执行？

此外，东莞“双证合一”何时落地执行也是困扰着很多东莞业主的问题。

据统计，东莞中心城区及松山湖这五大核心区域，双（多）证房源超过11000套，历史遗留问题亟待解决。

东莞去年5月就曾出台过“双证合一”的相关政策，居民家庭持有或购买“双（多）证房”但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时可视作一套商品住房。但是，在实际的政策落实上，却迟迟未能执行。

▲截图自东莞“双（多）证房”认定细则

就在7月14日，兄弟城市深圳正式启动了“双证合一”登记，这也标志着深圳“双证合一”政策的落地。

而根据最新消息，目前深圳已有双证合一的业主陆续出新证，一个人名下的双证单位合一后不受三年限售影响，限售按照原来购买登记的时间执行。

▲图片来源：咚咚找房

“双证合一”能够加快二手房的流通性，将释放不小的购买力，从而加速新房的去化。这对于深圳楼市来说无疑是个大利好。

深圳“双证合一”政策已落实，东莞会跟进吗？

据业内专业人士回复，因双（多）证房在办理房产证时涉及多张契税发票，税率不同，按照目前东莞市税务局的现行政策无法合并，因此“双证合一”的政策还无法落实。东莞市住建局也将继续结合实际情况，进一步研究和推进实施相关政策措施。

一些持有双（多）证房的东莞市民在阳光问政平台上呼吁，得到的也是类似的回复。

▲截图自东莞阳光问政平台

去年出台的“双证合一”政策只是针对当时的限购政策做出的突破，将双（多）证房在二手房买卖交易中认定为1套。现如今，东莞已经全域放开限购，持有或购买双（多）证房不再会受到购房名额的限制。

不过，即便取消了限购，双（多）证房在交易过程中仍面临首付高、贷款金额和贷款利率高等难题。

以一套总价360万、120㎡（70㎡ 50㎡）的双证房为例，首套2成 二套3成，合计需要支付首付款87万元，而如果是单证，首付则仅需支付72万元。

从成交反馈来看，双（多）证房的流通难度依然较大。

落实“双证合一”政策，是房地产市场交易流通和平稳健康发展路上的重要一环，希望东莞也能够冲破各个审批环节中现行政策的障碍，早日推行“双证合一”。