文/乐居财经 严明会

  在广州星河湾中心，红色的背景板上，写着“合作开发签约仪式”几个大字。星河湾集团、木渎集团双方一众高管面带微笑，合影定格下了完成签约的瞬间。

  从到场阵容来看，合作双方对此次签约，都较为重视。

  星河湾集团董事长黄文仔、联席董事长吴惠珍，以及总裁黄健慧、常务副总裁郝玉龙等，悉数出席。

  木渎集团全称为“苏州市木渎集团有限公司”，是一家位于吴中区木渎镇的集体经济组织。这次签约，区局、镇领导、镇属木渎集团代表，也都来了。

  木渎是苏州一个古镇，也是一个产业新城，亟待更多的高端城市配套和项目落地，它需要星河湾集团来为其发展转型，竖起一面旗帜。而星河湾，则能够在合作中，做更多的项目铺排。

  不过，两者具体的合作模式，并未披露。

  这些年，很少见到星河湾与各方主体，在土拍市场上激烈厮杀的身影，它要不就底价拿地，要不就利用旧改转化，补充土储。

  在旧改项目中，星河湾集团也与当地经济联合社共同持有，推进项目开发。2019年以来，星河湾共取得6个村集体旧改项目，其中位于广州黄埔的萝峰村，取得了一定的进展。

  通过区域合作、旧改获取项目，似乎已成为它较为注重的发展途径。

  木渎找来合作者

  木渎集团，成立于2011年5月，起初注册资本为1.8亿元，后于2020年进行过大幅增资，目前注册资本为6亿元。

  公开资料显示，该集团是一家从事镇级集体资产、惠民股份合作总社运作管理的镇级集体经济组织。经营范围包括实业投资、城乡一体化项目的投资开发与建设、建筑装饰工程设计等。

  它由苏州市吴中区木渎镇集体资产经营公司，持股90%，实控人为木渎镇集体资产管理委员会。剩下的10%股份，由12家社区股份合作社分散持有，持股比例均不超过1%。

  在木渎集团旗下，既有苏州合润房地产，主要从事公寓房及中高档别墅的开发，运作“合润御府”项目等；又有苏州惠润置业，专门从事商业地产开发运营，运作“惠润中环时代”和“金峰邻里中心”等项目。

  而其旗下一些供销社，将致力于盘活现有临街商业存量资产。

  木渎集团现有17家对外投资公司中，还有一家名为“苏州红星美凯龙世博家居广场有限公司”，它由红星美凯龙、木渎集团，分别持股60%、40%。

  而苏州市吴中产业优化基金发展有限公司（简称“吴中产业基金”），还引入了东吴证券，由后者持股40%。据披露，吴中产业基金总规模为10亿元，主要负责项目的开发、外部资源的引入、项目的实际操作等。

  另有市场消息指出，苏州木渎集团在今年，还引入以豪宅产品见长的仁恒，合作开发2021年获取的苏地2021-WG-61号地块，该地块也是容积率2.0的低密度社区。

  由此可见，苏州吴中，乃至于木渎，都在持续地招商引资，寻找合作者，带动当地产业的发展。近来与星河湾签订合作协议，或许可以看作是此类操作的延续。

  木渎集团手握有一定体量的土地资源。企查查相关数据，记录了木渎集团9宗地块受让信息，其中2013年获地2宗，2017至2021年这4年时间里，其加快拿地步伐，拿地7宗。

  这些地块用途，涉及发零售、科教、仓储、城镇住宅等，用地面积合计30.84万平方米。

  去年5月，在苏州首次集中供地中，木渎集团旗下的苏州合润房地产，还以10.53亿元，底价竞得吴中区木渎镇凯悦街东侧、丹枫路南侧商住地块，楼面价1.15万元/平方米。

  据规划条件，该地块商业部分计容建筑面积，为2800-4600平方米，业态为零售商业、餐饮，不得设置批发市场和服务型公寓。地块内，须设置不小于住宅总计容建筑面积5%的人才公寓。

  最新的报道显示，木渎集团的总经理为董骏。董骏目前也为苏州合润房地产的总经理。

  旧改“储粮”

  黄文仔称，这次合作是“双赢”。对于星河湾集团来说，确实获得了项目拓展的机会。

  星河湾拿地的方式主要有两种，分别是公开市场的招拍挂，以及参与旧改。不过，很少见到星河湾与各方主体，在土拍市场上激烈厮杀的身影，它很注重利用旧改，补充土储。

  截至2022年底，该公司全口径的非旧改项目土储建面，合计426.62万平方米。

  此外，其已取得合作开发资格，并获取土地证的旧改项目，建面达14.75万平方米，已获资格未取证的旧改建面为78.58万平方米。以此计算，它的旧改土储，合计为93.33万平方米。

  据乐居财经统计，自2019年以来，星河湾集团共取得6个村集体旧改项目的合作开发资格。分别为广州黄埔区萝峰村、贤江村项目以及广州番禺区塘步东村、小罗村、南村和西一村项目。

  这些项目对应的实施主体，大多是星河湾集团与当地经济联合社共同持有。

  比如萝峰村项目，其实施主体公司为广州市裕峰置业有限公司（简称“裕峰置业”）。裕峰置业由广州市黄埔区萝岗街萝岗社区经济联合社、广东星河湾房地产（集团）有限公司、广州星烨房地产，分别持股51%、25%、24%。广州星烨是广东星河湾房地产的子公司。

  旧改领域向来需要长周期沉淀，星河湾涉及的项目，也是如此。

  联合资信评级报告披露，星河湾几个旧改项目中，也仅萝峰村进展较快，其余虽已投入保证金，但目前实质性进展不大，后续要看当地具体旧改政策的推进。

  2019年，星河湾集团确认萝峰村旧改项目合作企业资格，随后开始对项目复建区（建成后返还村民），和融资区（公司可对外销售）进行开工建设，去年该公司取得项目首个融资区地块土地证。

  萝峰村项目复建区，计容建筑面积合计143.2万平方米，截至2023年5月底已开发部分涉及面积约46.54万平方米，物业计划2025年开始建设；融资区总计容建筑面积93.33万平方米，共分五期，其中一期已开始建设，涉及面积约21.47万平方米。

  今年，星河湾在公司战略中提到，要大力参与品牌输出和合作等轻资产运作；甄选个别拆迁难度低、风险可控的城市更新项目进行深耕，保证未来3-10年的土地储备。

  该公司的产品，以住宅平层为主，小盘滚动开发，定位于高净值人群。这决定了它在项目的选择门槛上，有一定的要求。

  它主要考虑，地处城市空港辐射区，满足高端人群的优质居住需求；符合城市发展规划，未来三年内可形成城市副中心；毗邻城市不可再生的景观资源，且具有一定的净地规模，有利于配套与景观的营造。

  苏州木渎的区位，似乎正符合星河湾各方面的项目标准。后续的合作，将采用怎样的操作模式，还有待时间揭晓。

  延续慢节奏

  今年3月，广东地产商会换届，黄文仔连任商会会长。随后，他在地产峰会上，谈到了对地产未来的看法。

  他直言：“几十年甚至一百年以后，我们这个时期能留下什么？留下的应该是建筑。”最后，还引用陆游一句话鼓励地产从业者：山重水复疑无路，柳暗花明又一村。

  过去十几年，在房地产规模竞逐的时代，星河湾集团没有参与其中，而是走高端住宅“小而美”的路线，不求高周转与高规模。

  近年来行业进入深度调整期，在民企普遍遭遇流动性逆境的情况下，它仍延续着一直以来的节奏。

  2020年至2022年，其签约销售额，分别为115.38亿、115.76亿、125.03亿，销售均价已上升至去年底的3.98万元/平方米；在行业薄利的背景下，同期星河湾的房产销售毛利率，仍为47.42%、47.64%、45.82%。

  从近三年新开工力度来看，由于土储消化上的“细嚼慢咽”，星河湾已取证土储可满足未来5-8年左右的开发需求，待开发土储充足。

  不过，去年受大环境影响，星河湾的业绩也出现了下滑。2022年，其营收79.93亿元，同比跌39.93%；净利润9.57亿元，同比跌54.51%；资产负债率73.77%。

  但它还保持着一定的流动性，期内现金及现金等价物比2021年底增加了17.22%，达30.06亿元。

  今年，星河湾集团定下了目标：狠抓销售和回款；储备足够现金；继续强化品质管理，全面推广4.0标准的开发建设品质管控，内容包括设计施工、运营维护、配套服务，并延伸至相关业务板块的整个产业链，

  此外，它还强调向管理要效率，按上市公司治理规范标准，来规范和治理公司。

  目前，星河湾在境内的主体公司，为广东星河湾房地产（集团）有限公司。黄文仔、吴惠珍、黄健慧，三人通过一系列的境外公司，分别间接持有广东星河湾房地产93.12%、3.75%、3.13%股权。