文/乐居财经 靳文雨

资本市场的剧情，总有几分相似。

当年，金科服务引入二股东，二股东博裕集团后又发起收购要约，成为第一大股东。

如今，银城生活服务在引入战投一年后，二股东瑞华投资也开始加大持股量了，不惜溢价38.59%，斥资约4815.9万港元，进一步从大股东黄清平以及其他股东手里收购7.98%股权。

7月24日，银城生活服务(01922.HK)公告称，由公司控股股东黄清平及主席谢晨光全资拥有的公司Silver Huang和Silver Xie，分别向香港瑞华投资管理（简称“瑞华投资”）出售1898.25万股股份（约占公司全部已发行股的7.11%）及233.62万股股份（约占公司全部已发行股的0.87%），场外代价为2.259港元/股，较当日收盘价1.63港元/股，溢价38.59%，总斥资约4815.9万港元。

不同于第一次卖股引战，彼时四位小股东合计转让20%股权给瑞华投资，这一次，黄清平亲自下场转让股权给二股东。除此之外，在转让价格上，这一次不仅没有折让，反而溢价了38.59%。

好在控股权，依旧掌握在黄清平手里，不过二者持股仅相差3.31%。

股份转让前，瑞华投资持有银城生活服务5343.04万股股份，约占公司全部已发行股份的20%。转让完成后，其所持股份增至7474.91万股，约占公司全部已发行股的27.98%，并将继续为公司的主要股东。

同时，黄清平间接持有的股份将减至8358.72万股股份，谢晨光间接持有的股份将减至949.34万股股份，二者的持股比例分别占银城生活服务全部已发行股的31.29%和3.55%。黄清平仍为控股股东。此次股权转让，黄清平和谢晨光分别套现了4288.15万港元和527.75万港元。

自地产行业暴雷以来，为增强地产业务现金流，缓解流动性压力，不少房企选择减持物业股。但银城生活服务在业内一直有较高的独立性，其“引战”方式也略有不同。当初，在物业股估值不断下探的时候，几位自然人股东果断选择了“放手”，把对物业未来的诸多不确定性留给了新的投资人。

瑞华投资入局

银城生活服务卖股引战的故事，始于去年6月。彼时，银城生活服务曾刊发公告称，公司4位持股股东分别透过其直接全资拥有的公司，向瑞华投资出售了手中股份，合计5343.04万股股份，约占银城生活服务全部已发行股本的20%。

这四名股东分别为银城生活服务的主席兼非执行董事谢晨光、非执行董事马保华、公司主要股东戴成书，以及非执行董事朱力。

股权转让发生前，上述4人各自出售的股份数目分别为267.04万股、1344万股股份、3060万股以及672万股，场外代价为每股股份2.8港元。

依此计算，该次出售的5343.04万股份，合计交易价格约1.5亿港元。而谢晨光、马保华、戴成书及朱力4人，通过这笔交易分别套现了747.712万港元、3763.2万港元、8568万港元、1881.6万港元。

以20%股份进入银城生活服务，瑞华投资也直接成为了其第二大股东。根据公告，瑞华投资承诺，除瑞华投资关联方外，瑞华投资自股份转让日期起两年内，不会出售或订立任何协议出售此次买入的股份。

作为战投方的江苏瑞华，来头并不小。资料显示，瑞华投资是江苏瑞华投资控股集团有限公司(“江苏瑞华”)的全资附属公司。后者成立于2003年8月，注册资本与实缴资本1亿元，法定代表人为张奥星。

江苏瑞华主要从事证券市场投资、直接股权投资、公众股权的私募投资以及金融期货及衍生品投资。当前，其投资规模超百亿元，业务已覆盖一级、一级半和二级市场。目前其在香港、广州、深圳和上海都设有分部。

从股权结构来看，江苏瑞华的实际控制人为张建斌，最终受益股份约98.8226%。而余下股份分别由张奥星（0.9822%）、张剑华（0.842%）、姚建军（0.05%）、吴吟文（0.032%）、刘文伟（0.245%）、于宁（0.0045%）6人持有。其中，张建斌与张奥星是父子关系。

引入瑞华投资，银城生活服务的诉求非常直接，“本集团可借助瑞华投资的资源及支持，寻找优质收购标的，以扩大其资本实力、加快业务发展及推动本集团转型升级。”

瑞华投资亦是无利不起早。从交易当日银城生活服务的报收价来看，2.8港元/股的出售价格，较收盘价3.3港元/股，折价约15.15%。

此外，值得一说的是，交易发生前日，银城生活服务发布了派息表决通过的公告，宣派截至2021年度的末期股息，每十股普通股1.26港元。预期将于2022年7月18日或前后向于2022年6月15日名列本公司股东名册的股东派发。

在宣布派息次日，4位持股股东即售出股份折价套现，这也意味着他们放弃了2021年的派息。如按照宣派的派息额度计算，4位持股股东或得到673万港元的分红。也就是说，瑞华投资将在持股银城生活服务后一个多月的时间，就能坐享673万港元的分红。

溢价38.59%售股

与第一次折价出售股权不同的是，银城生活服务此次属于溢价卖股。2.259港元/股的场外代价，较当日收盘价1.63港元/股，溢价了38.59%。

从近日的股价情况来看，截至7月26日收盘，银城生活服务的收盘价为1.85港元/股，涨收8.82%，虽股价有所回升，但在一众物企中涨幅并不算突出。缘何瑞华投资会选择溢价购股？

事实上，在物管行业，立足南京、布局长三角的的银城生活服务，最为瞩目的就是其高达九成的第三方项目占比。

财报显示，截至2022年12月31日，银城生活服务物业管理服务的合约建筑面积约为6850万平方米，较2021年末增加约10.7%；物业管理服务的在管建筑面积约为6530万平方米，较2021年增加约11.1%。

尤其是来自独立第三方项目的在管建筑面积继续维持非常高的占比，约占总在管建筑面积的90.3%，在所有上市物企中排名第一位。

在项目获取方面，2022年，银城生活服务新增137个项目，新增在管面积净值约660万平方米，其中近95%来自第三方开发商或业委会合同。

不过，尽管独立性良好且管理项目增长快速，但是银城生活服务的单项目产值却在所有港股上市物企中“吊车尾”。2022年其单项目产值仅约175.87万元。

另据财报显示，2022年，银城生活服务实现收入17.13亿元，同比增长约26.8%。在49家物企中，其营收规模排在第24位，增速排在第13位。同期，录得毛利约为2.59亿元，毛利率却只有15.1%。

据乐居财经《物业K线》统计，2022年，有37家港股上市物企公布了物管服务的具体毛利率情况，其平均毛利率水平达20.1%，银城生活服务的毛利率水平不及可比物企均值。

物企卖股引战

自地产行业暴雷以来，物业成为房企纾困的重要工具。物企卖股引战、抵押出售的戏码，更是频频上演。

在银城生活服务之前，金科股份也曾为金科服务引入过二股东，不过，与银城生活服务不同的是，金科股份最终让出了控股权。

事情还要从2021年12月说起，金科股份将手中22%的金科服务股份转让给博裕集团，交易价格约为37.34亿港元。该笔交易完成后，金科股份持有金科服务的股权从52.33%降至30.33%，但仍为第一大股东及控股股东。彼时，博裕集团与金科股份的持股份额就只差8.33%。

2022年下半年，博裕集团持续吃入股份，最终得以反超。去年9月，金科服务再度公告，博裕资本拟给出12港元/股的条件，向金科服务其他所有股东提出“全面”现金要约收购书。要约截止后，博裕集团持有金科服务34.63%股份，为第一大股东。

除了金科服务外，奥园健康控股权也已易主。早在2021年11月，奥园健康的股权就曾被摆上过货架。彼时，有知情人士透露，中国奥园希望收购方能在11月底前先完成收购奥园健康55%的股权，然后再完成全部股权交易。结果也众所周知，奥园健康并没有如期“卖身”。

去年12月5日，中国奥园集团再度在官网上发布招标文件，公开为奥园健康29.9%股份找买家，并捆绑了中国奥园的部分旧改项目。

彼时，还有奥园集团内部人士透露，此举是希望加速引进国企战投，推动公司规范治理提升，实现中国奥园、奥园健康尽快复牌；而推动奥园健康复牌也为配合中国奥园整体债务重组所需。

直至今年2月16日，国资接盘方才正式现身。中国奥园发布公告称，将以2.56亿港元的代价向南粤星桥出售奥园健康29.9%股份。7月18日，其又再次公告，出让奥园健康29.9%股权交易已于7月17日完成。

至此，南粤基金及星桥国际联合成立的投资公司南粤星桥成为奥园健康的单一大股东。中国奥园不再是奥园健康的控股股东，但继续持股24.68%，变为奥园健康第二大股东。

除此之外，还有德信服务和旭辉永升服务等也在招募买家。其中旭辉控股集团为纾缓流动资金压力，去年年底曾决定通过投标程序出售旭辉永升服务23.26%股份，时至今日，处于停牌中的旭辉永升服务买家还未浮出水面。

德信中国则在去年12月初召开旗下唯一存续美元债投资人会议。会上，有管理层透露，有在谈判出售德信服务集团，需要时间，且仍有不确定因素。就这样，德信服务集团也成了抛售团的一员。与旭辉永升服务相似的是，半年过去了，“卖身”迟迟不见下文。

对陷入流动性危机的房企来说，出售物业“补血”是惯用的路数，在严重资不抵债的困局下，卖股变现或为最现实的脱困之法。而对于物企而言，引入新的股东，也有助于剥离地产关联方，无论是于公司独立性还是未来发展而言，也有更多的可能性。