今年，寸金寸土的老越秀区可真热闹，新盘扎堆入市抢客。

然而，个个叫价10万 /㎡，更有贵者，要卖到18万元/㎡。

不过，可以放心的是，买家可以慢慢挑，不满意，就继续等。

热闹：三盘较量

近期扎堆亮相的就有广州城投东园公馆、云瀚府、港汇台等三大全新盘，挨得近面临正面交锋，背地里就是广深港三地房企的较量。

广州城投东园公馆

首先要说的是，至今仍是广州地价TOP1项目，由本地房企开发的广州城投东园公馆。

今年6月份项目获批1和3栋预售证，总共有180套货量。

7月初，就传来入市开盘消息，销售表示，最贵要18万元/㎡，首推的是建面约88-170㎡三至四房。

楼盘规划有4栋21-23层住宅，其中4#住宅为回迁房，1#、2#、3#住宅为商品房，总货量仅249套。

每一栋布局都不一样，1#栋是五梯五户，相当于有专梯，一楼是底商，二楼以上是住宅。

2#栋和3#栋是四梯四户，2#栋一层架空，二层是花园，三层以上才是住宅，而3#栋，一到三层是幼儿园，四层以上是住宅。

价格方面，目前参考单价在12-18万元/㎡，有建面约91、96、137㎡三房，建面约120、125、132㎡四房，建面约178㎡四房等七个户型。

建面约91和96㎡三房，是紧凑型三房，有双阳台，客厅都是竖厅，卧室布局上有些许不同。

而建面约137㎡三房是有三个卫生间，可以用作三套间使用，私密性强，如进门口处白色空间区域，可以作为多一房使用，那整个空间布局还是可以的。

建面约120、125㎡3 1房，设计上较为相似，横厅带双阳台，三个卧室较为紧凑，主套空间也不大，白色空间则是可灵活改造的区域，可做书房或者儿童房。

建面约132㎡是四房两卫，竖厅设计，大阳台可连通客厅和一个卧室，空间就显得较为大气，主卧隔壁有一个小书房，如果想豪宅一点，这个房间可直接打通主卧，做衣帽间使用。

建面约178㎡是四房三卫设计，三套间双阳台，大阳台连通客厅和一个小卧室，餐厅则可直通生活阳台，两阳台形成南北对流，还有一个白色区域，可做灵活改动使用。

项目所在地块，于2020年被广州城投以总价23.57亿元摘得，折算楼面价6.46万元/㎡，目前依然是广州diwang。

小而贵，说的就是它，占地面积是一个不超万平的“蚊型地”，容积率达5.8，户型设计紧凑。

不过，人家卖的就是地段，项目位于越秀南路和万福路交汇处，距离地铁6号线团一大广场站非常近，交通较为便利。

又邻近北京路商圈，附近有清水濠小学、永曜北小学，医院有越秀区骨伤康复医院、越秀区第二中医医院等，配套成熟。

此外，在规划上，还配有一所幼儿园和3000㎡底商，会所带室内恒温泳池，小区会有部分园林景观。

云瀚府

隔壁不远处就是对手云瀚府，位于广九大马路以东，白云路以北，也是靠近地铁6号线团一大广场站。

实际上，区位来说，和广州城投东园公馆相差不大。

项目附近有不少的骑楼，老城风味十足，邻近海印商圈，有海港城等商业体，服装店、小吃店、超市、银行一应俱全，能满足生活所需，去往北京路商圈，也仅是一个地铁站的距离。

云瀚府的开发，带了点“曲折”的故事，前身是白云路邮政综合楼，2001年开始建，定于2002年完工，当时建设方为广州越邮房地产开发有限公司。

在2005年的房地产开发企业资质年检中，因没有符合要求，而被注销了房地产开发资质，建起的大楼就此被搁置了。

2013年，被广州市建委归为“已提出盘活处理意见，需细化方案”一类，禁止居住、经营、停车与仓储。

2019年，地块被放进了土地供应计划中，变成大家熟知的广九大马路以东地块。

2020年，这个烂尾20年之久项目正式盘活，属性为商住综合型用地，被深圳海维以总价4.95亿元兜底，折算楼面价仅31926元/㎡。

地块真是“袖珍”，占地面积仅2228㎡，建面却达1.9万㎡，容积率高至14.4。

按照规划，项目要建一栋29层的商住楼，1-3层是邮政所、派出所等公建配套，4-9层是商业，10楼架空，11-29楼才是住宅，总货量在72套。

有回迁房和商品房混住情况，拟推建面约130-190㎡产品。

港汇台

位于地铁6号线北京路站上盖的港汇台，是老树发出的新嫩芽，属于港汇华庭二期产品。

开发商为香港房企——汉国置业，在广州开发有宝翠园、港汇华庭（五号公馆）等小区。

项目位于北京路南段，靠近天字码头，步行一段就能抵达江边。

楼下就是自带商业同庆坊，隔壁就是天河城，再往前几百米就是北京路步行街，配套来说，非常成熟。

短板则是，可能就读的教育资源一般，按照越秀区目前的地段划分，能入读的是市一级八旗二马路小学，具体还得再看每年越秀教育局地段划分政策而定。

楼盘在北京路天河城B区开设了接待中心，预计7月底可拿到预售证，后期会开放实体样板间，最快8月初开盘，吹风售价10万 /㎡。

根据规划，港汇华庭是由四个地块组成，占地面积1.1万㎡，建面约11.7万㎡，是商业、住宅、办公等于一体的综合项目。

其中汉国大厦和港汇大厦是写字楼，汉国大厦楼下就是同庆坊，五号公馆和港汇台则是住宅楼，五号公馆是2009年建成的。

而本次推出的港汇台一共就规划了C1和C2两栋住宅，分别层高25和30层，C1是两梯三户，C2是两梯四户，4层以下是商业，5层架空，6楼以上才是住宅。

主推建面约69-144㎡二至四房，总货量仅162套，据销售介绍，10层以上是可以斜望珠江景观，整体实用率在75%左右。

具体来说，有七种户型可选，建面约69㎡是两房，三房有建面约96、113、117、124、127㎡等户型，144㎡则是四房，平均下来，每种户型货量都是几十套。

销售坦言，不担心去化问题，届时如看板房肯定要验资，开盘可能还要对客户进行筛选，优先资质较好的。

虽然不愁客，但有硬伤，港汇台所在地块是1997年拿的，距离现在土地使用权已缩水26年了。

不过，在收楼方面有点优势，目前C1和C2栋已封顶，预计最快可以2024年上半年交付。

别急：五盘待售

如果觉得价格贵，或者选不到心仪的户型，不必着急，越秀区域待售项目还有一大把。

如农讲所附近的万科璟秀府，距离1号线农讲所站和6号线团一大广场站都近，附近有中华广场、地王广场等，再远一点就是北京路商圈，配套较为成熟。

项目属于广信资产部的一部分，工程是“荣华里公馆”，占地面积仅3345㎡，建面17643㎡，容积率6.05。

施工现场拍摄于2022年4月

规划建设1栋35层住宅，包含回迁房在内，两梯四户设计，有3层裙楼，4楼是回迁房，6楼以上是住宅，预计主推建面约100-169㎡三至四房，总货量100多套。

预计下半年会入市，吹风售价在11-12万元/㎡。

户型设计上，不出挑没有什么硬伤。项目周边景观面多是老旧的居民楼，挨着东濠涌高架桥，出行便捷，来往车辆较多。

位于广州大道北的君汇世家二期，也就是西苑雅居项目，属于很早期拿的地，开发商没资金压力，慢慢卖的一类。

从规划看，西苑雅居拟建3栋建筑，1#栋是31层商品房，2#栋是11层商业，3#栋是5层回迁房。

住宅楼主要是蝶形设计，主推建面约140、142、166㎡四房，偏改善。

项目优点就是在广州大道中，处于越秀和天河交界处，东可望向珠江新城和天河路商圈。

缺点也很明显，在主干道旁，势必有噪音影响，周边城市面貌也是以低矮的居民楼为主。

价格方面，有学位优势的君汇世家，2008年竣工的一期产品，目前在中介平台今年成交价都在13万元/㎡。

如此看，项目售卖价格，至少都得13万 /㎡，按照最小建面约140㎡计算，入手门槛在1800万元以上。

此外，解放中路商住楼项目、先烈南路23号地块项目也在建设中，最快年底，或者2024年会入市。

其中，紧靠公园前地铁站的解放中路商住楼项目，旁边就是广州市回民小学南校区，周边有华联购物中心、慧福新街市等，再远一些就是北京路商圈，地段不差。

根据项目规划信息，占地面积仅1663.3㎡，总建面25854.4㎡，拟规划一栋23层的单体楼，1-3楼是商业和公建配套，4层以上为住宅。

靠近地铁站庄站和淘金站的先烈南路23号项目，旁边是执信中学，附近有中大附属肿瘤医院、中大眼科中心等医疗机构，王府井百货、广百百货两大商场围绕，区位也很香。

公开资料显示，项目占地面积8184㎡，建面约9.1万㎡，拟建3栋30层高的住宅楼，由广州保隆房地产开发有限公司开发。

此外，越秀区，还在不断释放金贵的宅地。

今年3月1日，广州大道中AD016619地块被挂出批前公示，地块将变身为商住地，建百米高楼。

地块位置十分优越，紧靠珠江新城，东至广州大道中，南至润侨大厦，西至杨箕村A区，北至东方花苑大厦。

交通方面，靠近广州大道中主干道，紧邻地铁10号线广州大道中站，旁边就是珠江新城商圈，天河路商圈也可步行抵达。

根据规划，商住地部分用地面积为8710㎡，建筑面积为74502㎡，容积率却高达8.6。

未来入市，必然也是10万 /㎡的新贵之一。

总结：及时出手

总体来说，越秀区近几年在售项目非常少，目前在售中的有入市两年多的淘金半山豪庭，主推建面约85-192㎡二至四房园景现楼，参考均价在11万元/㎡，总价在924-2101万元/套。

此外，粤泰荣廷府则在售建面约100-169㎡三至四房，参考均价8.5万元/㎡。

近期入市是广州城投东园公馆、云瀚府、港汇台三盘，都是叫价10万 /㎡。

未来则有万科璟秀府、君汇世家二期、先烈南路23号地块商住楼项目、解放中商住楼项目、 广州大道中项目等五大新品，预计也不会低于10万 /㎡。

眼下，作为老城区的越秀，陆续会有新货接棒，地段优势明显，但整体货量都不多，去化速度很快，几乎不愁客源，如果看到心仪的，得及时出手。