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TOD，成都楼市近几年的“搅局者”，“成都轨道城市投资集团” 是“搅局者”的幕后操盘手。

2019年，成都轨道交通集团拿下将近2900亩TOD项目用地。

2020年，成都轨道交通集团又拿下近1300亩TOD项目用地；此时，成都房企销售前二十名里，没有轨道城市。

2021年，成都轨道交通集团再下约1100亩TOD项目用地；此时，轨道城市已经冲到了成都房企销售榜第八名，销售业绩为142.2亿。

2022年，成都轨道城市投资集团销售业绩119.7亿元，排名成都房企第七位；销售面积为55.4万平方米；销售均价约21606元/平方米。

2023上半年，成都轨道城市投资集团以70亿元的销售额位居成都房企第八名，销售面积为34.6万平方米，销售均价约20231元/平方米，均价比去年降低了1375元/平方米，这说明轨道城市的TOD项目在降价促销。

2022年，场站综合开发（即TOD）是成都轨道交通集团营业收入最多（62.48亿元）、营业利润最多（16.81亿元）的业务板块，营业收入占比超过总额的一半（52.95%），高达26.9%的毛利率在行业内也是佼佼者，成都轨交集团“通过站城一体化项目综合开发收益反哺轨道交通建设运营”的目标已经初见成效。

▲《成都轨道交通集团有限公司公司债券2022年年度报告》

首批次16个TOD

2020年5月11日，成都轨道集团隆重的发布了首张TOD底图，正式曝光首批16个TOD项目区域分布及项目特点，主城区和近郊区至少都有一个TOD项目。时至今日，成都的TOD项目主力依旧在这16个里面。

这16个TOD，在拿地之初，都是成都轨道交通集团的子公司去拿的，但是拿地以后都或多或少的进行过股权变更，引入了不少第三方公司进行合作开发，以缓解资金压力、弥补开发能力不足，引入的公司可以分为三类。

第一类：轨道城市自己操盘，引入当地区市县国有企业

比如，陆肖TOD的开发商是成都高新区陆肖轨道城市发展有限公司，这家公司是成都轨道城市投资集团持股51%，成都高新投资集团持股49%。类似引入当地国有企业的TOD项目有有梓潼宫TOD、幸福桥TOD幸福拾光、双流西TOD、马厂坝TOD、三岔TOD、二江寺TOD、四川师大TOD、廖家湾TOD等。

第二类：转让控股权，引入品牌房企操盘

成都轨道城市投资集团转让了TOD开发公司的控股权，引入品牌房企操盘。比如昌公堰TOD就引入了保利和中粮，行政学院TOD（龙湖光年、万科高线公园）引入了龙湖、万科，廖家湾TOD引入了保利等。

2020年7月28日，保利12.88亿拿下昌公堰TOD项目66%股权，开发面积约218.45亩（保利中粮天府时区）；

2020年7月31日，万科7.46亿拿下行政学院TOD项目一期66%股权，开发面积约289.2亩（万科高线公园）；

2020年12月4日，旭辉4.22亿拿下新津TOD项目二期66%股权，开发面积约356亩（新津TOD·旭辉天府未来中心）；

2020年12月22日，保利3.39亿元拿下廖家湾TOD项目66%股权，开发面积约151亩（保利北新时区）；

2021年7月27日，招商蛇口3.98亿元拿下幸福桥TOD二期66%股权，开发面积约287亩（招商未来公园），同年12月，中交地产入股招商未来公园项目。

第三类：转让100%的股权，退出TOD项目开发

成都轨道城市投资集团转让了TOD开发公司的100%股权，完全退出该TOD项目的开发。比如新津TOD二期100%的股权转让给了旭辉，万盛TOD的全部股权也转让给了旭辉。

2021年1月5日，旭辉5.9亿拿下万盛TOD项目100%股权，开发面积约282亩（万盛TOD旭辉中心）。

2021 年7月29日，龙湖以3417.26万元竞得成都睿得城市建设开发有限公司100%股权，介入成都行政学院TOD二期的开发（龙湖光年） 。

2022年8月26日，“成都武侯白佛桥轨道城市发展有限公司100%股权”成交，竞得者为中铁房地产集团西南有限公司（中国铁建地产）、中铁建融城发展有限公司（由中国铁建与成都轨交集团联合成立）联合体。

另外，成都双流板桥轨道城市发展有限公司100%股权挂牌约一年未转让成功，后面终止了挂牌。

需要注意的是，中环TOD十里风和和双凤桥TOD凤舞九里是轨道城市自己独立操盘，没有引入任何第三方公司。此外，TOD项目的住宅和商业部分，在办理商品房预售许可的时候都有具体的名称，比如鹿鸣九天、幸福拾光、四海云锦、十里风和等。

TOD的产品力

从总体来看，成都TOD项目（仅指前述第一类TOD）的产品都是刚需和改善为主，几乎不涉及豪宅，2万出头的销售均价也可以证明。

陆肖TOD麓鸣九天应该算TOD项目中户型偏大的。其在2020年12月开盘的首批次产品就是建面约170-238平米的大平层，精装总价435万起，刷新了不少人对TOD的认知，直呼“户型太大、总价太高”；不过首批次的摇号人数却是超过房源数的。但是，陆肖TOD后续推出的户型，最大面积也就168平米左右，大量的户型集中在120-160平米左右，定位刚需、刚改人群，估计是为了更好地走量。

位置极好的中环TOD，甚至推出了56.33平方米的套一户型，以及90.83平方米的套三户型；此外，除了部分顶楼和底楼，其主力户型也都在130-150左右。

四川师大TOD锦江府7月12日取证了两栋大平层户型，建面175平米和183平米的套四双卫，清水均价约3万元/平米，183户型总价500-561万元左右/套，175户型总价477-547万元/套，总房源80套。从公示的摇号复核结果来看，有421组客户想买，摇中概率只有19%，购房者看重这个地段、沙河景观等。从产品来看，这个面积段，龙湖、华润、建发基本都可以做到套四三卫，实用性更强。

就四室两厅双卫这种普遍的改善户型而言，成都主流房企都在贴着143平方米这个面积段做户型设计。

从国家政策而言，建筑面积不超过144平米就可以定性为普通住宅，可以享受契税优惠。

举个例子，一套单价2.5万元/平米的四室两厅两卫，建筑面积143平方米，其总价就是357.5万元，按照成都现行政策，无论首套房还是二套房，他的契税税率都是1.5%，税款为53625元。假设价格不变，其建筑面积增大至144平米，房屋总价只增加了2.5万元，契税却相差了很多。144平米不是普通住宅，二套房不再享受契税优惠（首套房依旧是1.5%），此时所交的税率应该是3%，税款为108000元。换句话说，建筑面积只大了一平米的两套房，套内面积应该也大不了多少，但是购房者却为此多掏了将近8万元的契税和房款。

同样的道理也存在于144-150左右的户型，龙湖、万科、华润基本不会做这个面积段的户型，要么做大一些，建筑面积在160平米以上，往四室两厅三卫等深度改善户型研发，要么就死磕143平米，不会超过144平米。而轨道城市开发的陆肖TOD、三岔TOD都有这种144-150平米左右的户型，很多人不太理解这种产品逻辑。

（三岔TOD建筑面积约147平米户型）

TOD的交付力

在《成都轨道交通集团有限公司公司债券2022年年度报告》里面，轨交公司宣称“公司将全速推动项目落地实施，稳步推进已销售项目交付工作”。

截至目前，乐居新媒体监测到龙潭寺TOD龙潭九章、马厂坝TOD青云壹号、双凤桥TOD凤舞九里、陆肖TOD鹿鸣九天、中环TOD十里风和有过交房动作。

除了官宣的高颜值外，在网络问政平台问政四川，四个项目都有不少业主投诉。乐居新媒体摘选了部分有官方答复的投诉，供读者分辨是非：

2022年，成都轨道交通集团只竞得了一宗土地；2023年截至7月24日，也只竞得了红星路车辆段TOD项目330亩土地（住宅计容建面24万㎡），而且据说会引入品牌房企合作开发。经过几年的销售去化，轨道城市的土地储备（特别是可售住宅）越来越少，其名下还有大量的商业、保障性租赁住房待开发、待运营，未来会如何发展，乐居新媒体也会保持关注。