文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

  “开始是等待，后来发现等待成为了习惯。”

  爱尔兰剧作家贝克特笔下，《等待戈多》里的这句话，或许是地产行业修复长周期里，房企真实的内心独白。

  对于房企来说，“戈多”是谁？是市场回暖、摆脱流动性逆境的窗口，是对未来的希冀。

  经历了漫长的演化，地产出清仍在继续，民营房企依然面临着流动性挑战，而融资、销售迈不开步伐，经营状况就难以打开局面，遑论拿地与投资。

  幸而，“三支箭”之后，调控主基调下的边际改善，持续推进。在期盼中，屋顶的风速计越转越快，最终在7月有了明确的指向。

  “金融16条”期限延长的消息，刚公布不久，“规格高、很及时、针对性强”的《关于促进民营经济发展壮大的意见》，便又助推了一把，这对行业、市场信心的修复，起到了促进的作用。

  《意见》31条措施出炉，包含完善融资支持政策制度、推动民营企业债券融资专项支持计划扩大覆盖面、提升增信力度等。民营企业家看完，颇感振奋，地产人尤其如此。

  民企在我国经济运行中的重要性，持续上升；而民企经营承压，出台支持政策，显得十分有必要。

  难熬的“寒冬”

  恒大披露了三份财报，犹如一声惊雷，暴露了地产行业风险之大。

  它两年亏损8120亿元、总负债高达2.44万元。这引起了市场的热议与探究：恒大那些年是如何挣钱，又是如何借钱。

  曾经的龙头民企，凭借着高负债、高杠杆模式一路高歌向前，却忽略了风险的存在。最终无法避免债务爆雷，影响了一批又一批上下游产业链的供应商，以及等待交付的购房者。

  眼下，债务缠身的恒大，面临着大量的诉讼，其中不乏购房者的保交付需求、上下游产业链供应商的应付款项需求、金融机构的还款需求等。

  截至2022年12月末，恒大标的金额3000万以上未决诉讼案件数量，共计1519件，标的金额总额累计约3953.96亿元。

  这家曾经的龙头房企，面临着多方压力，不断寻求“自救”，把保交付作为主线，并推动复牌、债务重组事项，期望恢复日常运营节奏，但仍存在未知的变数。

  自恒大陷入债务危机，行业风险蔓延势头愈发强烈，市场对于民营房企的信心跌落，不仅影响到销售一端，连融资端口一度也几乎关闭。来自大环境的挑战，让民企成为受影响最大的一个群体。

  自去年底开始，尽管监管层不断释放关于地产民企的利好政策，包括以“三箭齐发”支持房企融资、发布民营房企白名单等举措，但成效进展不快。

  与此同时，销售端提供的支撑也有限。

  上半年，TOP100房企销售总额35682.3亿元，其中民企、混合所有制企业市场份额，较去年全年分别下降7.7、0.6个百分点。两者占比不再逾半，仅为48.3%。

  截至7月18日，已经发布业绩预告的57家A股房企中，预计2023年上半年将录得亏损的有37家，占比达到65%，亏损总额至多为275.85亿元。其中，民营房企占多数。

  已出险的房企，面临着退市、债务风险。今年至今，已有新力控股、蓝光发展、美好置业、粤泰股份等退市。资本市场对于地产行业持谨慎态度，市场估值处于低位。

  未出险的民营房企则小心翼翼，保证资金安全，确保按期偿还债务。然而，地产领域仍偶尔传来暴雷声，上半年依然有多家民企，首次公开违约。

  据乐居财经不完全统计，上半年，新增5家首次公开债务违约主体，均为民营房企。时代中国、荣盛发展、合景泰富、世茂股份、建业集团等，大多未能按时兑付债券利息。

  虽然相较于去年，房企融资环境已有一定改观，但融资支持受益的多数为资质良好的房企，尤其以央国企为主，而大部分中小民营房企仍步履维艰。

  不过，绝大部分民营房企没有躺平，而是辗转求生，不放弃任何机会。

  在退市潮中，他们祭出拯救股价的“组合拳”。比如荣盛发展、金科股份、世茂股份等，以公司回购、股东增持、并购重组等多种措施，托住了股价。

  在债务大山面前，他们积极推进债务重组。恒大、华夏幸福、融创等，纷纷利用债转股等多种方案，寻找突破口。

  地产商仍在出险、自救中，等待时机。

  地产人眼里的《意见》

  “规格高、很及时、针对性强”，这是王健林对于《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》的看法。

  他说，对《意见》发布感到非常振奋。

  确实，对于这段时间陷入争议的万达集团来说，这份支持民营经济的《意见》，犹如雨后甘露，带来了发展信心。

  珠海万达商管最近可谓是风波不断，上市路途不顺，还因为“珠海万达商管50亿股权一天之内被封了又悉数解冻”被市场多番猜疑。

  前几天，惠誉又将大连万达商管的长期外币发行人违约评级，自“BB-”下调至“B”。惠誉称，万达地产的流动性因公司与利益相关方的纠纷而吃紧。

  一波未平一波又起，而大环境的改善，或许能为万达集团争取喘息的空间。

  王健林认为，这是历年来规格最高的支持民营经济发展的政策文件。“当前中国经济和民营企业发展遇到一些困难，民营企业家对未来发展缺乏信心，《意见》给处于低谷期的民营经济送来甘霖，让我们对未来充满信心。”

  《意见》当中提及，民营经济是推进中国式现代化的生力军。对于民营经济做出了定位，并强调了民营经济的重要性。

  该文件，也明确引导全社会客观正确全面认识民营经济和民营经济人士。其中提到，正确看待民营经济人士通过合法合规经营获得的财富。

  更为重要的是，关切民营房企生存的融资问题。《意见》提出，支持符合条件的民营中小微企业在债券市场融资，鼓励符合条件的民营企业，发行科技创新公司债券，推动民营企业债券融资专项支持计划扩大覆盖面、提升增信力度。

  从定位、舆论引导、融资等各方面，实实在在支持民营企业发展。

  支持力度如此大，不仅王健林兴奋，多家民营企业也都表达了深受鼓舞的看法。

  碧桂园迅速在官微发布题为《不负重托，坚定信心，走高质量发展之路》的文章，欣然写到“将激发民营企业更加坚定斗志，奋发图强，迎接挑战。”

  它着重强调的是保交楼、保民生。

  据悉，2022年，碧桂园共实现255个城市1384批次的交付，交付房屋数量总和近70万套。今年，碧桂园将交付70万套房屋，上半年已完成了 27.8万套的交付任务，交付量稳居行业第一。

  在当代置业董事会主席兼总裁张鹏看来，此次意见发布，提振了民营企业和企业家的信心，完善了民营企业发展的制度环境，强化了民营企业创新的体制机制。

  中梁控股则表示“市场信心提振有望”，“市场真实需求仍在，修复周期虽有拉长、但房地产复苏的趋势不会改变。”

  贝壳集团联合创始人、董事长兼CEO彭永东直言，中央释放了一系列促进民营经济发展壮大的政策信号，切实给民营经济吃下了“长效定心丸”。

  复星国际董事长郭广昌倍感激动，他发布了文章，并强调复星是一家创新驱动的全球家庭消费产业集团，始终把科技创新作为两大核心发展引擎之一。

  这份提振信心的《意见》，对于民营房企来说，就像“春来了”一样。

  渐进的政策面

  民企在我国经济运行中的重要性，持续上升。

  有机构得出结论：民企的重要程度，已从以往的“56789”，提高至“66889”，即民营经济税收占比六成、投资近六成、技术成果占比八成、就业占比八成、企业数量占比九成。

  围绕着“稳经济”这一目标，房地产领域备受关注。因为很少有一个行业，关联牵涉的范围，像房地产这么广。以往，房地产总被当作经济的助推器；如今，它也需要被拉一把。

  深度调整期内，地产领域搭起了“房住不炒”“保交楼、保民生、保稳定”的框架，在此基础上，持续进行边际调整。

  这种调整，是渐进的。

  去年，先是中债增为民企发债提供信用支持、万亿信贷涌向房企，后又解锁了尘封12年之久的股权融资大门，地产界短时间内掀起了定增热。不论“三支箭”成效几何，这都或多或少提振了行业的信心。

  该年11月，被称为“史诗级救世”的金融16条提到，“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”“通过对存量贷款展期、调整还款安排等方式，予以积极支持，坚决避免出现一致性抽贷、断贷行为。”

  金融机构往往是晴天送伞、雨天收伞，监管层此次“对症下药”，提及国企民企一视同仁，让许多业内人士看到了希望。

  只是由于一些主客观的因素存在，实际推进不快，受益群体也有限。

  7月，“金融十六条”有关政策期限延长至2024年末。具体为，对于房企开发贷款、信托贷款等存量融资，通过存量贷款展期、调整还款安排等方式，予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期一年。

  这给了房企更多的调整时间和空间。

  而近日《意见》的出台，算是又一个积极的信号。完善融资支持政策制度、推动民营企业债券融资专项支持计划扩大覆盖面、提升增信力度等。这对于地产民企的化债，太重要了。

  当下的节点，很容易让人联想到五年前的情景。2018年11月，民营企业座谈会召开之后，也明确了减轻企业税费负担、解决民企融资难融资贵问题、营造公平竞争环境、完善政策执行方式等几大措施。

  市场认为，当前政策节奏与之后的资产表现，可能与2018年类似。展望今年下半年，在《意见》出炉之后，市场情绪或许有所修复。

  站在目前的节点，可以看到，多地金融监管调研摸底信贷需求、房地产市场、金融风险变化等情况，而诸如福星股份、大名城等涉房民企的股权融资，也有了进展。