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上海六批次新房认筹接近尾声，26个项目中八成已认筹。本批次10万+豪宅的回归是一大亮点，却意外出现极致的分化，10万+豪宅全部触发积分，其余已公布认筹率的项目均未超过100%，市场冷淡程度与第五批次相比有过之无不及。但不少热门项目有望于七批次现身，届时可能带来改观。 

极致冷热分化

六批次新房正将冷热分化体现至极致。内环3个10万+豪宅与大虹桥项目认筹率均超过200%，并触发积分，但其余已公布认筹率的12个项目均未超过100%。 

内环3盘普陀的招商苏河玺、杨浦的保利越秀和樾天汇、静安的华发静安华府热度不凡，认筹率均远超300%。其中招商苏河玺为10万+中认筹率最高的项目，项目一期入围分为72.84分，本批加推的二期144套收官房源，共收获550余组意向客户，认筹率高达382%。 

青浦的国贸虹桥璟上是目前内环外唯一触发积分的项目。因其周边产业较多，有较好的区位和轨交资源，在六批次中相同总价段中的优势比较明显，本批的343套房获超800组认筹，认筹率约233%。 

然而对国贸来说也是“冰火两重天”。其另一项目国贸鹭原在本批目前公布的认筹率中垫底，该项目推出337套房，仅有7组认筹，认筹率约2%。 

据统计，在目前公布认筹率不到100%的12个项目中，连“及格线”60%也未达到的有7个，如东岸观邸、奉发左岸晶邸、浦发唐城等。此外，翠湖水岸虽未公布认筹数，但官方发布公告表示，因认筹客户数量较少不采用摇号方式开盘。 

截止目前，六批次尚有5个项目未公布认筹结果，2个项目正在认筹，3个项目未开启认筹。 

市场仍在退潮

五批次10万+项目缺席，触发积分的寥寥，让彼时的新房市场滑入低谷。然而目前的六批次新房认筹情况依然不乐观，甚至进一步退潮。 

与五批次相比，市场持续下行。尽管五批次内环改善项目以及10万+豪宅集体缺席，而且创下了积分制以来最差认筹记录，最终仅2盘触发积分，但依旧约有半数项目认筹率过百，9盘认筹率超过了130%，实现日光或去化率九成以上。 

六批次虽然迎来了内环10万+项目的回归，但似乎也只有豪宅在“撑场面”，几个项目颇具热度，其余楼盘表现较为冷淡。 

“打新热”近来的退潮趋势从一批次到六批次触发积分项目数可见一斑。今年单个批次的供应量约25-30个项目，一批次触发积分项目占比60%，到了五、六批次只有10%—15%左右。

有业内观点认为，新房近期的退潮可能源于目前市场情绪低迷和预期不足。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，最近上海新房成交下挫，几乎和过年较为清淡时期相当，说明市场整体情绪并不高。 

他表示，近期公布的70城房价数据显示，上海新房虽然环比勉强上涨，但二手房环比领跌全国其他城市，这对市场情绪是进一步打击。因此，短期之内各种需要消化各种利空数据。但是基于目前没有更多实质性利好落地的背景下，要消化这些负面情绪并不容易。不排除新房市场会被二手房市场的情绪拖累，交易热情会进一步降温，比如即便会有触发积分的项目，但分数可能会低于预期。 

七批次扭转乾坤？

近日，网传七批次新盘已在路上，可能有不少热门区域的热门项目会入市，不乏10万+改善盘和前期日光盘。七批次能否让新房市场走出低谷，还需时间检验。 

热门区域待入市项目主要有徐汇华泾的雍汇庭二期。该项目一期推出101平方米3房产品，开盘即售罄，二期除了经典的101户型之外，还有少量152平方米的大3房改善型产品。 

断供许久的张江也可能迎来新项目入市——中建御华园，项目位于张江核心位置，直线距离地铁2号线广兰路站仅约500米，距离在建中的21号线仅300米左右。项目预计推出户型建面约99平方米3房以及200-280平方米联排产品，房地联动价8.3万/平方米。 

徐汇康健同样有纯新盘待入市——汇樾庭，拟推户型建面约70-220平方米的2-4房，房地联动价10.2万/平方米。项目直线距离1/3/15号线上海南站约650米，与12/15号线桂林公园站直线距离约850米，轨交优势明显，配套醇熟，区域内教育资源众多，同时总价700万级即可入住徐汇内中环，价格具有吸引力。 

静安大宁的静安天悦还有四期房源等待加推，联动价10.5万/平方米。项目距离1号线上海马戏城站直线距离约500米，周边2公里范围内繁华商业环伺。项目紧邻的大宁金茂府二手房挂牌价已达16万/平方米，倒挂显著。 

此外，待入市项目还有开云艾尚里这类关注度较高的纯新盘，以及华发半岛华庭、天汇玺、华润前滩润璟等红盘。 

不过七批次高倒挂项目能否入市仍有不确定性，若此类项目最终入市，将是又一场千万级高分买家的盛宴，只是这次，还会是10万+豪宅的独角戏吗？