乐居新媒体 据横琴中原消息，珠海楼市自今年3月后平稳回落，房企推新力度减弱，买家入市步伐放缓；而央行利率下调，助推交投量较首季录得微弱升幅。横琴住宅供货不足，成交受限，但琴澳利好互动频繁，带动商办市场。

踏入2023年第三季度，楼市走势将会如何，横琴中原将对第二季楼市表现作全面回顾以及对第三季楼市作预测。本次楼市回顾及前瞻发布会由中原港珠澳及工商舖董事总经理潘志明、中原澳门及珠海横琴董事何兆恒、中原珠海市总经理陈宋林、中原横琴新區副总经理陈瑞樊主讲。

湾区楼市着力企稳 澳门百业复苏

中原澳门及珠海横琴董事何兆恒回顾全国及大湾区楼市，上半年全国GDP总值初步核算30.8038万亿元，同比实现6.3%的增长；上半年GDP核算59.3034万亿元，比上年同期增长5.5%。大湾区方面，从2023年第一季度大湾区11个城市经济数据看，各城经济普遍增长，其中8个城市高于全国平均增速。其中珠海GDP增速达9.09%，大幅高于平均增速。

中原澳门及珠海横琴董事何兆恒

上半年全国房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%；全国房地产开发投资方面持续下跌报58550亿元，同比下降7.9%，住宅44439亿元，下降7.3%；反映投资开工尚需在筑底，房企债务到期压力依然较大，资金及信心尚有所有欠缺，另外「保交楼」见成效，房屋竣工面积大幅增加19%达33904万平方米，但市场正逐渐走向现房市场，由于对前景走势不明朗，故买家大多为实时需要，对于期房楼花的需求减低，令房企的压力更大。

商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。销售额比销售面积增速更快，侧面体现地价较高的核心区域交投气氛更为热烈。

数据来源：中原统计局

销售额超过千亿元的房企有7家，较去年同期减少2家，较2021年同期的19家减少12家；销售额超过百亿元的房企有78家，较去年同期减少7家，较2021年同期的132家大幅减少4成。

大湾区指数连升四个月， 5月份报121.54，创9个月新高，四大中心城市全数向升，同步创下今年新高。其中澳门指数升幅凌厉报升4.22%。

数据来源：中原研究院

上半年大湾区除中山、深圳外，其余各城成交普涨，其中珠海同比增长逾2成，但仍处历史低位；各城以去库存为主，供求比普遍低于1，呈现供过于求；土地市场表现不一，经济强市广州、佛山推出优质地块，卖地成交高热，其它城市土地市场整体低迷。房地产政策延续宽松基调，大湾区各市因地制宜，以下调房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度等多种形式齐发力，全面支持刚性和改善性住房需求。

游客重临百业旺　料下半年旅游赌场区续升

关于港澳市场表现，上半年澳门住宅成交合共约1,793宗，较去年同期上升9.87%。价格方面上半年平均成交价系实用计每平方米93,992元，即建筑呎6112元/呎，较去年上升2%。商铺方面，澳门受旅游业复苏带动，旅游区商铺租赁及酒店房租明显转好，租赁业主反价以倍数计，旅游区商铺租金从疫前2成回升至8成，走势仍然持续升温，预料下半年外围因素仍存在一定隐忧，不过「打铁还需自身硬」，澳门楼市一向与旅游业及本土经济挂勾，在旅业持续复苏加上即将于七月实施的专才政策，料澳门楼市长远也会逐步回稳。

澳门住宅成交量及价格走势

数据源：澳门财政局

过去半年香港二手楼价升约5%，整体住宅登记26222宗，与去年同期比较升5%，7月初，香港政府放宽按揭成数，料有助物业市场流转，香港楼价有望止跌回升。

总结上半年度出台支持楼市的相关政策是有史以来最频密累计达到380次，但楼市要从弱复苏到真正回暖甚至追平跌幅，除了政策支持外仍然要看实际经济情况，目前除一线城市、强二线或政策特区外其他都难以看好，第三季会特别看好珠海商用市场及第四季封岛后的横琴，另外第一季在累积需求释放及前期政策效果等因素影响下，首季房地产市场活跃度明显提升，第二季开始房地产市场反弹力度明显减缓，预计下半年稳房价支持房地产健康仍然是趋势，在第二季效果明显放缓情况下，下半年再有大招出台的机会比较大。

楼市升幅微弱 料短期态势平稳

中原地产珠海市总经理陈宋林回顾第二季珠海市况。2023年1-5月，全市房地产商品房可供预售宗数共计108宗，同比增长1.9%，可供预售面积共计146.36万平方米，同比下跌4%。其中，住宅可供预售面积约111.06万平方米，同比下跌2.3%；办公约25.61万平方米，同比下跌约12.3%；商业约3.11万平方米，同比下跌51.8%；其他约6.58万平方米，同比上涨109.7%。

中原珠海市总经理陈宋林

此外，2023年1-5月珠海商品房销售面积共计144.59万平方米，同比下跌10.1%。其中，住宅销售面积约115.17万平方米，同比下跌11.4%；办公销售面积约16.69万平方米，同比升6.5%；商业销售面积约4.29万平方米，同比下跌63.5%。

数据来源：珠海统计局

2023年第二季珠海土地市场，共推出20宗土地供应，供应土地建筑规模约140.01万㎡，环比下降50.35%；主要集中在6月推出供应。2023年第二季珠海土地市场共成交20宗土地，总建筑规模约149.72万㎡，环比下降49.56%。

2023年第二季度珠海网签成交量共计10,004套，环比升1.38%；价格方面，珠海全市第二季度均价约23,365元/平方米，环比微升约0.64%。珠海第二季度市场表现平稳，升幅较去年同期微弱，观望情绪浓厚。

数据来源：珠海预销售专网

2023年第二季珠海最受欢迎区域为香洲区，共计网签成交3,463套，同比下跌34%，主因香洲为珠海主城区，各方面配套成熟，包括交通、教育资源十分完善，又有刚需支撑，令区域成交位列第一。

其次为斗门区，共计网签成交2,729套；金湾共计网签成交1,621套；高新区共计网签成交1,542套；横琴共计网签成交1,156套；高栏港共计网签成交187套。临珠区域方面，坦洲区共计网签成交1,476套；三乡区共计网签成交1,409套；神湾区共计网签成交620套。

2023年第二季度珠海住宅仍为成交主力，网签成交共计6,725套，同比上涨约6.27%；住宅均价约25,502元/平方米，较去年第二季度微跌约9.05%。商业环比保持平稳，网签成交共计188套，同比下跌52.04%；商业均价约30,217元/平方米，较去年第二季度微涨4.18%。办公产品网签成交共计1,016套，同比下降约43.27%；价格方面，办公均价约16,586元/平方米，较去年第二季度下降约16.25%。

数据来源：珠海预销售专网

珠海第二季度市场气氛减缓，2-3月市场需求被大幅度消耗后，客户数量骤减，4月起楼市热度渐降，后续政策对楼市刺激略显不足。目前经济、就业、收入等各方面的支撑力度欠缺，但年中房企冲刺欲望增强，加上央行利率再次下调，短期内珠海楼市保持平稳趋势。

展望未来，随着港车北上的全面通车，作为北上第一站，珠海位于湾区枢纽地位再次提升。下半年集中供地，部分热门新盘上市，面临“金九银十”的传统旺季，部分项目也会降价保量，抢占客流，预期珠海楼市或将稳步前进甚至回暖趋好。

住宅成交受限 琴澳互动商办受益

中原横琴新区副总经理陈瑞樊回顾第二季横琴市况，横琴2023年第二季度网签成交量为1,156套 ，同比下跌约13.28%，占珠海市网签成交总体比例约为11.56%。

中原横琴新区副总经理陈瑞樊

其中住宅物业是横琴市场交投主力，据统计住宅物业网签成交509套，占横琴总体网签比例约为44.03%。其他物业类型分别是为商业成交20套，占比约1.73%；办公成交208套，占比约17.99%；其他成交则为419套，占比约36.25%。至于价格方面，横琴第二季均价约42,822元/平方米，较去年同期上升约6%。

数据来源：珠海预销售专网（均价计算不包含其他类型物业）

2023年第二季度横琴最受欢迎区域为中央商务区，共计网签成交733套，同比上涨约35.24%，占横琴总成交比例约63.41%，以华发横琴府成交居多，共网签213套高居该区榜首。

其次口岸服务区也受到不少买家喜爱，网签成交219套，同比上升约222.06%，占比约18.94%，以中葡商贸广场成交居多，共网签133套高居该区榜首。

此外，科技研发区共计成交65套，同比上升约75.68%，占比约5.62%，而综合服务区共计成交50套，文化创意区共成交50套，国际居住区共计成交39套。

2023年第二季度横琴网签成交套数前十名分别为华发悦澳湾花园（华发横琴荟）、华发天琴花园（华发横琴府）、华发琴悦湾花园（华发横琴湾）、中葡商贸广场、中冶口岸大厦、中大金融大厦、横琴万象世界、中冶逸璟花园、创新方娱乐文化中心、方达成大厦。

数据来源：珠海预销售专网

随着一季度积压的购房需求逐渐消化，横琴房地产市场活跃度有所下降。住宅为横琴市场的成交主力，目前住宅产品存量逐步减少，缺乏新货源补充，客户选择性减少，成交受限。受“港/澳车北上”、“琴澳联合招商”等利好消息影响，办公有大手买家入市，商业、文创等类型交投微升，料横琴后市朝多元方向发展。

而市场成交以面积60平方米以下单位成交居多，占总体成交达66.67%，其次为面积介乎80至100平方米的单位，约占12.9%。主因第二季中央商务区方达成大厦等项目推售大量车位，带动60平方米以下小面积单位交投上升，而横琴市场近期住宅单位供应量维持低位，致使100平方米以上住宅销量下降。

买家分布当中，以广东其他区域买家居多，占比约20.43%，同比去年第二季下跌约34.16%。其次为澳门买家，占比约17.2%，同比上涨66.39% 。第三位则是珠海本地买家，占比约15.05%，同比跌约45.44 % 。

数据来源：中原数据库

随着港/澳车北上政策的落实，港珠澳互联互通，更多港澳买家选择横琴入市；五一黄金周旅游人数增多，带动整体市场交投气氛略有回升，不乏有自黑龙江、内蒙、韩国的买家，买家分布区域范围扩大。

据横琴中原数据库统计，2023年第三季横琴市场预料将有6个项目入市或加推，将为市场提供约107.3万平方米供应量。其中将为市场提供约12.2万平方米商业供应，约68.5万平方米办公供应，约21万平方米住宅供应，约5.6万平方米文创供应。

其中，口岸服务区预计新增2个项目，将提供面积约75.5万平方米供应量，科技研发区预计新增2个项目，将提供面积约12.5万平方米供应量，中央商务区预计新增1个项目，将提供面积约6.9万平方米供应量；高新技术产业区预计新增1个项目，将提供约12.5万供应量。

由于琴澳企业、人才融合互动频繁，联合面向全球招商，重视科创发展，商业、办公、文创项目开发商乘机积极入市，为企业落地供应土壤。目前横琴住宅项目供应处于低位，横琴口岸广场为横琴住宅市场提供新鲜血液。

第二季度多项利好政策强力支持，如港车北上接受申请、内地澳门驾照互认、允许澳门15类医疗人员深合区合法执业、央行公布贷款市场报价利率降息10个基点等，经济回暖速度加快，琴澳深合区的发展得到极大助力。

后市要真正回暖，除了政策外还要关注经济，琴澳频频联合对外招商，又有 “澳门新街坊”等项目有政策倾斜，横琴对港澳买家吸引力持续上升；现时有小红书、百度、TCL等众多“大咖”企业布局横琴，可见横琴潜力，长远看横琴后市发展较为乐观。

中原港珠澳及工商铺董事总经理潘志明

最后由潘志明作会议总结，2023年上半年中原澳门及珠海横琴区域业绩上升58%，并于踏入第二季度在珠海区域开始增设门店，至今已经开业有4间、即将开业3间，珠海区域第二季新增人员超过100人(未计横琴），预料下半年会继续看好珠海及横琴前景，继续提升中原的专业服务质量，持续开发功能部门及覆盖率，把握港澳车北上及横琴封岛为珠海横琴所带来的机遇。