文/乐居财经 靳文雨

盛夏时节，佛山顺德区君兰国际高尔夫生活区里碧草青青，环境宜人。这里是美的置业开发的项目，据说其老板何享健晚上几乎不干活，甚至不用手机，常以平均80杆的水平，在高尔夫球场上驰骋。

现年已经81岁的何享健，早已选择退休，但其却没有选择彻底隐退。今年4月，其掌控的美智光电冲击A股IPO，若冲关成功，其手中控制的上市公司将扩容至8家。于近日，他又包揽旗下控股企业合康新能14.73亿元的定向增发，再次押注光伏赛道。

纵横商场多年，何享健的资本版图已遍布金融、地产、汽车、医疗、环保、影视等多个领域。但说起来，资本运作是一门大生意，在这个过程中，也需要审时度势。

2020年，在物管股风头正盛之时，曾有包括正荣服务、合景悠活、金科服务等在内的17家物企上市。何享健曾与儿媳卢德燕共同为新三板公司铂美物业（839955.NQ）的实控人。彼时，该公司也曾动作频频，诸如修改公司经营范围、更名、更换管理层等。

但在一通操作之下，铂美物业竟没有流露出一丝想要赴港上市的想法。如今，受地产行业下行影响，物业股也长期低迷，估值持续下跌，不少物企甚至走上了变卖资产的道路。铂美物业选择了观望，并未在行业的下沉期冲击资本市场。

今年上半年，其合约面积摇身一变突破1亿平方米，较去年同期上升41%。不过，曾经规模实现快速发展的铂美物业，对“美的系”的依赖也在很长一段时间呈现扩大趋势。

上市沉寂

如今，提起铂美物业，外界更多关注的主体公司是美置服务集团有限公司（简称“美置服务”），但其实，该公司更像是为铂美物业再造的一层“壳”。

公开资料显示，美置服务成立于2020年5月25日，与其股东佛山市美置服务发展同一时期成立，后者成立时间更靠后。

成立之时美置服务即直接成为了铂美物业的大股东，当前持有其98.3761%股权，剩余1.6239%股权则由外部股东持有。股权穿透后，美置服务由美置服务（香港）有限公司持股100%。

在美置服务入主之时，铂美自身也进行了一系列的腾挪。2020年7月24日，其曾宣布修改公司经营范围，删除康乐健身服务、建筑智能化系统等12个业务，目的是“聚焦主业、提升服务力”。但在外界看来，铂美物业此举是剔除那些影响估值的业务。

于当年8月18日，铂美物业又进行了更名，公司名称由“广东铂美物业管理股份有限公司”变更为“广东铂美物业服务股份有限公司”，同时也将证券简称由“铂美物业”变更为“铂美物业”，股票代码不变。

随后于该年9月份，铂美物业进行了一番人士调整。效力铂美物业7年的老将綦海生递交离职报告，林戈接任公司董事长。同时，董事杜玲令也递交的辞职报告，并选举董彬、杨文杰为公司董事。

铂美物业方面曾表示，上述变更为公司经营发展需要，与公司主营业务匹配，有助于公司战略发展，并更好地拓展第三方业务，服务更多社区。

但在物管企业站上风口、加速扩张成为主流趋势的情境下，铂美物业这一系列大调整背后，仍透露着诸多寻常。这也引起了外界的猜测：铂美物业将转板港交所主板上市。

不过，在当年美的置业举办的中期业绩会上，公司管理层明确表示：“铂美物业更名、经营范围缩减是为了做精服务场景，其使命是专攻社区服务、提升小业主的客户满意度，将其单独拿去香港上市没有必要。”直接否认了想要赴港上市的想法。

另外，2021年1月7日，铂美物业公告称，拟向全国中小企业股份转让系统申请股票终止挂牌。而在此之前，其就因做市商不足两家，被停牌。

近几年来，“收纳”了铂美物业的美置服务，也陆续与相关企业开展了不少合作，如在去年11月，其与第一太平戴维斯在资产服务领域建立战略合作，并联合成立一家新公司——美置第一太平戴维斯物业管理有限公司，聚焦国内整合商业物业、高端产业园物业及资产管理服务。

不过，从对外投资企业的扩张来看，2022年至今，美置服务仅新增2家对外投资企业，其中今年2月投资的广东铂悦商业经营管理，还是从美的置业内部腾挪而来。

依赖“美的系”

铂美物业的主营业务分为三大板块：物业管理服务、地产开发前期销售配合服务、其他物业增值服务。作为集团地产业务的延伸，一直以来，铂美物业对“美的系”都较为依赖。

根据此前公开的财务数据，2020 年上半年，铂美物业纳入合并范围的子公司共 11 家。为关联方提供物业服务的金额为 1.77亿元，占报告期内公司主营业务收入的比例为 35.07%。

而时间再往前划拨，早在2014年、2015年，铂美物业为“美的系”公司提供的服务收入分别占当期业务收入的46.26%、45.86%；2016年，“美的系”贡献收入1.3亿，占比增长至47.64%。

新三板正式挂牌以后，2017年、2018年，这一比例甚至超过半壁江山，分别达到51.07%、52.18%。

近几年，铂美物业一直在强化市场拓展能力，大力扩充第三方外拓面积。如在2019年6月，铂美物业收购了北京金颐都物业管理51%的股权。当年9月，其又设立合资公司铂美物业顾问（北京）有限公司，正式进入北京市场。

尽管不断尝试外拓，但仍难摆脱对“关联方”的依赖。2019年，铂美物业实现营业收入9.15亿元，来自“美的系”公司所产生的服务收入为4.39亿元，占主营业务收入的比例为48.01%。

套上“美置服务”的外壳，铂美物业的财务数据自然也并入到了前者的业绩中。

美的置业最新公布的年报中提及，近年来，美置服务基于社区服务，战略布局产业园区、医疗康养服务等，拓得佛山菱王电梯产业园、广东拔萃乐萃谷、等25个产业园项目，总签约面积超673.2万㎡。

2023年其服务合约面积突破1亿平方米，较去年同期上升41%。不过，根据此前公开报道，2022年美置服务第三方业务占比仅有20%。

2022年，美的置业披露的物业管理服务收入为11.42亿元，较2021年的9.08亿元上升了25.7%，该增幅主要是由于合约管理的物业建筑面积上升所致。

据乐居财经《物业K线》统计，2022年，已发布年报的50家港股物企，总营收为2212.39亿元，平均营收为44.25亿元。美的置业物业管理服务的营收水平约为港股上市物企营收均值的四分之一，在所有港股上市物企中处于中下水平。