文/乐居财经 靳文雨

“或许在不久的将来，众安旗下将会有第三家上市公司。”早在六年前，施中安便已透露出物业上市的想法。

彼时，施中安手中已握有两个上市平台，其中众安股份自2007年11月起于联交所主板上市，中国新城市股份则2014年7月起于联交所主板上市。

7月18日上午，9:30，随着一声铜锣敲响，众安智慧生活正式跻身港交所，并成为年内第二家港股上市物企，股份代码02271.HK。

施中安身着一身深蓝色的西装，系着蓝色格纹领带，出席上市敲钟仪式现场。年过花甲的他，头发虽略微花白，但依旧神采奕奕，手持大红锤与高管们合影留念，嘴角的微笑难掩欣喜之情。

10:05分，众安集团集团在官微上发布大红喜报，祝贺众安智慧生活在香港主板上市。

从首次递表到敲钟上市，众安智慧生活的上市之旅走过了754天，过程虽然有些漫长，但对施中安来说，物业平台上市梦圆，也算无憾。

资本市场似乎感受到了施中安的诚意，用开盘飘红的股价当作上市首日的贺礼。上午9:30，众安智慧生活较发行价1.18港元，涨2.54%，报1.21港元/股。

与此同时，众安智慧生活也打破了近一年多来，物企上市即破发的局面。截至当日收盘，其报1.2港元/股，涨1.69%，总市值6.08亿港元。

寻求上市最优解

尽管市场信心低迷，上市之路也一波三折，但施中安从来也没有放弃将物业公司推向资本市场的心愿。其控股的众安智慧服务前后经历了4次递表，3次通过聆讯，2次公开招股，在这个过程中，总能适时调整，以寻求上市的最优解。

去年7月29日，众安智慧生活第三次向港交所递表，并于去年12月28日通过聆讯后开始招股，可以说，这是三次递表以来，众安智慧生活离上市最近的一次。

不过，在拟定敲钟的四天前，今年1月12日，其突然宣布延期上市，再次止步港交所。 彼时，就有分析称其或因认购募资情况不及预期才在临门一脚延迟了IPO。

受地产寒冬影响，物业股估值低迷，审时度势及时叫停上市，众安智慧生活避免了一场破发 。

意识到问题所在的众安智慧生活，在发售上动了不少脑筋，并主动调低了发行的门槛。其将发售价由每股发售股份1.38港元～1.78港元下调至1.18港元～1.48港元，募资总额2亿港元下调至1.68亿港元。

重振旗鼓后，二次招股众安智慧生活的认购情况也符合预期。从其7月17日公布的发售价及配发结果来看，香港及国际项下可供认购的发售股份均获超额认购。

其中，香港发售项下认购了2332.8万股发售股份，相当于初步可供认购的1266.8万股香港发售股份总数约1.84倍；国际发售项下初步提呈发售的发售股份，相当于初步可供认购的1.14亿股发售股份总数约1.63倍。

除了在定价上做调整外，于第四次递表之时，众安智慧生活对保荐人也作出了调整，力保其顺利上市。其中华泰国际替代中泰国际出任联席保荐人，与招商证券国际联席保荐。

其他包销商方面，用建银国际替换农银国际，胜利证券替换华盛证券、利弗莫尔证券，华泰国际转正，中泰国际出局。

据乐居财经《物业K线》了解，招商证券近期的保荐破发率为20.59%，华泰国际近期的保荐破发率为41.94%，低于被替换下场的中泰国际近期55.56%的首日破发率。更换破发率更底的保荐人，足见众安智慧生活谋求上市的决心。

关联方丰富物业组合

众安智慧生活深耕浙江省及长三角地区，主要大本营在浙江。配合“众安系”的发展步伐，其业务布局与众安集团的发展路径也相吻合。

根据招股书，众安智慧生活所有在管建筑面积均位于长江三角洲地区中的浙江省及安徽省以及山东省。截至2022年12月31日，其拥有在管项目95个，在管建筑面积约为1280万平方米；合约项目139个，总合约建筑面积约为1940万平方米。

其中，众安智慧生活大部分在管总建筑面积来自众安集团及中国新城市集团。截至2022年12月31日，其合共管理余下集团或其合营企业及联营公司开发的42个物业项目，在管总建筑面积约690万平方米，分别约占其在管项目及在管建筑面积总数44.2%及54.0%。

在筹备上市之时，众安智慧生活曾以1.05亿元，收购了中国新城市旗下浙江润州、杭州众宏及余姚众力的全部股权。资料显示，这三家公司主要在浙江提供商管服务，与此同时，它们还是中国新城市在商管领域的全部业务。换而言之，众安智慧生活冲击港交所，也是打包了“物管+商管”。

业绩期内，众安品牌项目中标率均为100%，众安物业品牌开发所有项目的留存率为100%。第三方项目的中标率则分别为55%、44%及40%。

过去三年，其为关联方开发的物业提供物业管理服务的收入约为1.39亿元、14.9亿元及16亿元，占其物业管理服务总收入的76.1%、72.5%及71.5%。而独立第三方房地产开发商开发的物业约为4830万元、6600万元及7280万元，约占各年度总收入的21%、22.5%及22.8%。

在招股书中，众安智慧生活表示，受益于关联集团多元化的物业组合及丰富的土地储备，将使其不断扩大物业组合、业务规模及地理覆盖范围。不过，目前其也在不断努力获得更多由独立第三方房地产开发商开发的物业项目。

毛利率水平高于行业均值

在一众上市物企中，众安智慧生活的管理规模并不算突出，但其盈利能力较好，算是“小而美”物企的代表之一。

业绩方面，众安智慧生活的收入由2020年的2.31亿元增加至2022年的3.2亿元，复合年 增长率约为17.7%；净利润则由2020年的4700万元增加至2022年的5094万元，复合年增长率约为4.0%。

根据招股书，众安智慧生活的三大业务线与大部分物企别无二致，分别为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中物业管理服务产生了大部分收入，分别占其2020年、2021年及2022年总收入约79.5%、69.4%及69.9%。

此外，其主要面向房地产开发商的增值服务自2020年获得较好增长。由于其持续向非物业业主推广增值服务，特别是楼盘销售办事处管理服务，其贡献的收入比例由2020年的约14.4%增加至2021年的约20.0%，并略微减少至2022年的19.0%。

2020年-2022年，众安智慧生活的毛利率分别为37.6%、37.6%、36.4%。其毛利率水平远高于当前上市物企的平均水平。

物业管理服务保持高毛利率水平的同时，其主要面向房地产开发商提供增值服务、社区增值服务的毛利率水平也不低。

2020年-2022年，众安智慧生活为房地产开发商提供增值服务的毛利率分别约为42.7%、43.0％、41.7%；社区增值服务的毛利率分别为46%、46.5％、47.4%。

其将高毛利率归因于在管物业每月平均物业管理费变动、主要面向房地产开发商的增值服务扩大、社区增值服务稳步增长及成本控制措施成功实施。

基于较好的业绩增长，众安智慧生活为2023年制定了年度总体目标，其中要收入实现4.2亿元，利润达0.8亿元，签约面积和管理面积则分别要新增500万平方米及400万平方米。