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风水轮流转,在今年上海首轮土拍中受挫的大家房产,成为二轮土拍运气王,分别摇中嘉定新城和浦东曹路地块,摘得本批土拍拿地数桂冠。
7月12日,大家&钱江&维科联合体成功摇中嘉定区嘉定新城G09-2地块,成交总价17.0836亿元。13日,大家联合体再度斩获浦东新区曹路基地12-01地块,成交价7.7033亿元。
及时的补仓让大家房产重新聚焦上海的计划得以持续,然而前期楼盘销售呈现“冰与火之歌”般的分化态势,也表明其归来得并非一帆风顺,或许未来仍是风险与机遇并存。
钱江大家文澜府逆袭走红
去年首轮土拍中,大家联合钱江以12.228亿元竞得浦东新区惠南东城区中单元(PDS3-0203)A8-3地块,即钱江大家文澜府。尽管地段较为一般,钱江大家文澜府却逆袭走红,实现“三开三罄”的圆满成绩。
整个项目由13栋15-16F高层,1栋14F保障房和1栋社区配套用房组成,规划总户数730户,容积率为2。
项目首开于2022年12月,推出310套89-132平方米公寓,均价34015元/平方米,共计432组客户摇号,认筹率约139.4%,成为当时七批次浦东唯二触发积分项目。
2023年3月,钱江大家文澜府加推217套房,均价33854元/平方米,共计694组客户摇号,认筹率约319.8%,积分也从38.9分上升至65.5分。
时隔两个月后项目第三次开盘,152套房认购率约294%,积分涨至74分,创下惠南板块最高分记录,项目顺利收官。
有业内人士认为,该项目虽然地理位置偏,也并非有传统热销盘具备的地铁优势,但其在价格、学区等方面突出,客群定位清晰,而且区域供需不平衡,这些均为项目热销奠定基础。
的确,仅从位置看该盘似乎不具备热销盘的潜力。其所在的浦东惠南板块规划能级一般,项目离最近的地铁16号线惠南站需约1.6公里,商业配套有弘基商业休闲广场、浦东鑫天地商业广场等;医疗有浦东新区南华医院等,能级均一般。
但在刚需看重的性价比方面,钱江大家文澜府优势较大。其备案均价一直在34000元/平方米左右,对比同板块项目价格略低,如海玥铭邸的备案均价在36000元/平方米。另外,项目所在的惠南是原南汇区区政府所在地,配套成熟自身带有不错的学区,这点或许也是吸引刚需的因素。浦东惠南新房供应量在去年也处于低位,全年才入市700多套房,出现“僧多肉少”的局面也很难免。
回归首秀大家美颂开盘遇冷
然而在钱江大家文澜府之前,大家回归上海的首秀“大家美颂”却表现得水土不服,开盘遇冷。
2021年1月,位于奉贤奉城板块的大家美颂开盘。首开401套房源,主推户型建面约65-88平方米,包含一室两厅一卫,两室两厅一卫等户型,均价26842元/平方米,总价仅150-250万。
然而即使开发商在开盘前期打出自贸区、低密度、低总价等宣传吸引人,项目依然不温不火。当时401套房源因认购数不足10%而未达到摇号条件,直接进入选房。网上房地产数据显示,开盘两个月仅售出108套,去化率不足三成。目前项目基本已售完,还有12套未网签。
据了解,大家美颂目占地约5.2万方,总建筑面积约9.6万方,容积率1.2,总规划23栋住宅,其中21栋住宅为5-6层洋房。
若单从产品力观察,大家美颂似乎确有“杭派精工”的气质。社区归家动线设计为一条约280米的景观中轴长廊,途径以世界名画为灵感的主题花园,室内运用大量人性化工艺,如科学分隔的玄关柜、简洁大气的户内通高门、卫生间地面大理石做酸洗工艺处理等,细节满满。
然而潜力股为何热度平平?最关键的地理位置,是其一大硬伤。大家美颂地处市郊奉贤区的偏远地段奉城镇,该区域距离奉贤主城区15公里以上,到浦东南汇的几个地铁站也较远。周边配套也较一般,教育有金蔷薇幼儿园、 阳光双语幼儿园、肇文学校、 奉城高级学校等,医疗有奉城医院,周边商业资源较少,主要为公园壹号商业街。
事实上不单是大家美颂,其周边的几个新盘如中海戈雅园、水榭兰亭、悦城华庭等均价也在2.5万/平方米以内,但去化均非常缓慢,也从侧面说明地段是其遇冷的主要因素。
其次,大家美颂的户型设计也有些“不走寻常路”。其避开了主流的90平左右3房设计,主推65-88平户型,采用65平1房、75平和88平2房的设计,许多房型是窄长型,还有几个户型客厅朝东西,虽然压低了总价,但实用性有所折扣。
重新聚焦上海借势扩张
大家美颂虽没能实现开门红,但钱江大家文澜府成功扭转颓势,成为大家房产重新聚焦上海战略的垫脚石之一。在神隐近十五年后,随近几年房企“入沪潮”回归的大家房产,显然有成为外地房企进军上海赢家的野心。
大家房产又名“杭州市城建开发集团”,起家于市政公建,早在1999年即进入上海,但早期主要通过合作模式参与如上海大宁灵石公园、上海青浦崧泽华城秀景苑等公建、保障房项目。2005年左右,大家房产在上海的首个独立开发项目歌林春天住宅开盘,但此后便淡出了上海。
在发展战略上,大家房产却始终未脱离活跃的经济带长三角,但多深耕于浙江本土。
2019年,大家房产低调归来。也是在这一年,大家房产进行了品牌焕新,提出“归零出发”、“二次创业”等,欲加速扩大规模。虽然大家最终成功在嘉定和奉贤拿到2宗宅地,但此后的开发并不算顺利。嘉定项目在财务压力下引入了上坤和京都两个合作方,后又发生延期交房等问题。大家美颂虽顺利完工,销售却不尽如人意。
好在大家房产并没有等待多时,回归后的第二个商品房项目钱江大家文澜府的一炮走红,让整体销售和利润有了起色。在住房市场并不高涨的当下,上海新房市场的韧性似乎让大家房产看到了加速扩张的曙光。
也因此在2022年拿下该地块后,大家房产董事长赵炎林曾表示:“这两年将聚焦大本营杭州和上海,持续关注供地,上海作为大家房产重要的战略城市,会加强深耕。”
眼下看来,这番重新入沪扩张的野心没有停止,大家房产在刚刚结束的土拍中参与了6幅地块的竞拍,位列第七,仅次于一些国央大企。获得的2幅宅地将为大家房产新增土储40022平方米,新增建筑面积93261平方米。
8月即将迎来二轮土拍的下半场,大家还会现身吗?乐居新媒体将持续关注。
来源:乐居新媒体
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