乐居新媒体 发自深圳

网传深圳首付比例要降低？

据网友爆料，深圳近期将调整二套首付门槛，若是真的，深圳楼市将迎来爆发吗？

2023年，是全国楼市推出楼市松绑政策最频繁的一年。

尤其是作为全国楼市风向标的深圳，据克而瑞数据整理，2023年上半年宽松性政策出台频次最高的12个城市中，深圳以5项宽松性政策调控位居四个一线城市之首。

那么上半年深圳分别推出了哪些楼市宽松性政策呢？

上半年深圳宽松政策一览
从“取消参考价”到“双证合一”

按时间先后来看，上半年深圳最早出台的宽松性政策，便是关于单身公寓占用购房名额的问题。

2022年12月，南山御成府获批入市，这个1996年拿的地，早年获批就是单身公寓，一直拖到去年才上市。

据了解，御成府获市住建局特批，成了第一个单身公寓不限购的试验品，不需要购房资格就可以购买，贷款比例和税费按住宅执行。

据不完全统计，整个深圳单身公寓和单身宿舍新房和二手房目前现有共有43万套左右。

而随着御成府悄然无息的放开购房名额后，随之与御成府同属于R3用地的丹华公馆、玖裕茗院也传来不占名额的消息。

今年上半年，深圳楼市最大的宽松性政策，便是“取消二手房指导价。”

虽然没有正式的官方文件，但是实际上二手房已不再按参考价办理按揭。

同时，深圳相关部门已向部分中介机构发通知，要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示，不以指导价进行公示的，相关部门将视情况进行企业约谈或暂停交易系统权限。

据多家中介机构了解到，尽管深圳二手房参考价政策不做调整，但银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。

不过从放松后的二手成交来看，执行了两年的参考价政策，俨然深刻影响二手房价。

政策推出前，2020年7月深圳60%的房源成交价与参考价偏差值高于10%以上，高于20%以上的占比达到27%。参考价推出半年内，偏差值高于20%以上的占比更是达到7成左右。

就在4月份传出参考价政策调整后，低于参考价成交的房源更是持续增长，6月份成交占比达到48%。

除了悄然无息的单身公寓不需名额以及参考价不再作为贷款依据，近期最爆炸性的宽松政策莫过于上周出台的“双证合一”登记。

而“双证合一”的办理也是今年为数不多得到深圳官方正式回复确认的宽松性政策。

2006年，政府为了增加小户型供应量，颁布了“90/70政策”，而开发商为了应对这一政策只能设计了很多双拼户型拼起来一起卖。

而随时2010年以后，限购限贷的政策不断的收紧，双拼房因为受名额限制的原因，转手难度越来越大。

据不完全统计，深圳一共有9万多套双拼房，约4.5万户家庭，存在120多个小区，覆盖深圳10个区。

“双证合一”出台后，这些业主压抑了这么久的二套房需求自然也得到了释放，这对于市场的一些优质限价新房则有一定的利好，因为释放的是一波比较强的购买力群体。

宽松政策未迎成交回暖
全款买房比例逐年增加

深圳楼市即使在多番调控之后，整体成交量仍未恢复至正常水平。

2020年7-8月，深圳二手住宅月度过户量均超1万套。在此之前，2020年上半年二手住宅的月均过户量已达7333套，多个月份超8000套，“7.15”政策也正因此出台。

“7.15”政策出台后，可以看到深圳二手住宅成交量很快进入了下行态势，半年时间进入6000-7000套水平。

2021年2月参考价政策再度给市场加码，月度过户量进入2000-3000套的低谷。

而在2023年上半年多番宽松政策利好下，二手房成交量在6月份却迎来3连跌。

以深圳一线城市的经济规模、人口规模而言，二手房5000-6000套的月度交易量是比较健康稳定的水平。而双重政策调控下，深圳二手市场进入冰山期，距离6000套的荣枯线相差甚远。

二手房成交量的持续下滑，也跟购房者收入预期的下降有所关联。

据深圳贝壳研究院数据显示，2023年上半年，深圳二手房全款购买占比32%，对比2017年上半年提高了24%，可见，即使在当下LPR持续下调，深圳人购买二手房越发趋于全款，而不是向银行申请按揭。

来源：深圳贝壳研究院

不过由于深圳房价高企，全款买房并非易事，而按揭买房依旧是占购房主流，但是从贷款成数走势数据看，2023年上半年，深圳二手贷款成数为50%，相比2017年上半年降低9%。

可以发现，对比前几年，深圳购房者按揭首付的成数持续提高，从而降低因贷款利息导致的购房成本压力。

这也从侧面证明了深圳购房人对于收入预期的下降及对按揭贷款的态度转变。

来源：深圳贝壳研究院

收入预期影响购房动机
深圳人不再接受“高利率”

可发现，深圳人买房已不局限于最低首付，而是尽最大能力通过高首付降低贷款所带来的利息成本。

近期，乐有家研究中心发起了针对深圳“715新政”3周年购房者的调研，通过问卷了解到当下市民对于深圳楼市环境的看法及购房意愿。

对于未购房的原因，36%受访者表示是首付不够，深圳二手住宅成交均价超6万元/㎡，首付普遍近百万，而深圳平均工资水平1.2万元/月左右，对于普通工薪阶层来说，若没有父母支持，工作十年才有可能上车。

除了首付不够外，没有购房资格、不想承担房贷压力以及市场不确定需观望也成为影响购房的核心原因，均占比20%以上。

没有购房资格的，多为90后、95后、00后，社保缴纳年限不够。

有资格够首付，但不想承担过大房贷压力的，多为90后，95后，当下年轻人多追求自由和生活品质，不再为1套房而放弃其他追求，即使首付在父母支持下，勉强能上车，但面对每月近万元的房贷压力，也让很多年轻人望而却步。

此外还有21%受访者表示市场不确定，需要多观望，由此可见，市场存在很大潜在购房需求，只是需要更多信心和利好激发出来。

促进购房意愿的政策：降低存量房贷利率

对于当前能促进市民购房的动机，调研数据显示，市民最希望能降低存量房贷利率。

深圳目前首套存量房贷利率为4.5%，而其他城市房贷利率普遍进入3字头，相较而言，深圳房贷利率有较大调整空间。

这也是当下深圳楼市宽松政策频出，而成交量却未见涨的原因之一，存量房贷利率所导致的利息俨然成为深圳人买房的最大阻碍。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，前几年买房之所以愿意接受“高利率”，目的是用高成本资金，撬动收益率更高的资产。

现在，形势完全变了，房价持续下跌近两年，全社会形成继续下跌的预期。于是，上面的逻辑就不存在了。一旦房价不涨了或下跌了，按揭买房就不划算。加杠杆买房，就更不划算了。所以才导致存量房贷“降息”的呼声很高！

不过，李宇嘉还认为：从央行“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定”的表态看，似乎希望并不大。

而深圳二套房首付门槛的降低，也未必能给楼市带来太多的成交量。

最后，随着2023年7月15日的过去，“限购”政策满3年，深圳楼市是否能如预期迎来一波成交高峰呢？

附：深圳楼市限购限贷政策表