乐居财经 李礼 7月17日，中银证券发布房地产行业2023年6月70个大中城市房价数据点评。

国家统计局发布 2023 年 6 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.1%，同比下降 0.4%；二手房价格环比下降0.4%，同比下降 2.8%。

核心观点

5 月 70 个大中城市新房房价环比转跌，二手房房价同环比跌幅扩大。70 大中城市新房房价环比下降 0.1%（前值：+0.1%），时隔 5 个月环比转跌，是今年以来首次环比负增长；同比下降 0.4%，降幅较上月收窄 0.1 个百分点；二手房房价环比下跌 0.4%，降幅较上月扩大 0.2 个百分点，同比下降 2.8%，降幅较上月扩大 0.3 个百分点。70 个大中城市中，房价环比上涨城市个数持续减少，6 月新房、二手房房价环比上涨城市分别有 31、7 个，比上月分别减少 15、8 个；新房房价同比上涨城市有 27 个，比上月增加 1 个；二手住宅同比上涨城市有 6 个，比上月减少 3 个。一方面是因为二季度以来，销售动能转弱，居民购房信心和收入预期仍然不足，房价持续面临下行压力；另一方面，6 月是房企冲刺中期销售业绩的关键时点，因此部分项目或采取了降价促销等营销手段。根据我们所跟踪的高频数据显示，6 月新房、二手房成交增长动能均持续转弱，40 个重点城市新房成交面积同比下降 32.2%，同比增速较上月下降了 60.4 个百分点；18 个重点城市二手房成交面积同比下降 0.4%，同比增速较上月下降了 48.9 个百分点，同比也转入负增长区间。

一线城市新房价格上涨动力持续减弱，二手房同比转跌。1）新房：北京与上海相对更有韧性，房价环比仍维持正增长，其中上海涨幅略有扩大；广、深环比均出现负增长。一线城市新房房价环比持平（前值：+0.1%），同比增速为 1.3%，同比增速较上月下降了 0.4 个百分点，但仍是所有能级中同比增速最高的。其中，北京环比上涨 0.1%（前值：+0.2%）；上海环比上涨 0.4%（前值：+0.3%）；广州环比下降 0.1%（前值：+0.1%）；深圳环比下降 0.3%（前值：-0.2%）。2）二手房：一线城市二手房房价同比由上月上涨 0.4%转为下降 0.4%，这是 2019 年 8 月以来，首次同比出现了下跌的情况；环比下降 0.7%，降幅较上月扩大了0.3 个百分点，是 2014 年 9 月以来单月环比降幅最大的一次。二手房市场一线城市环比全部下跌，跌幅最大的是上海，环比下跌 1.2%，跌幅最小的是广州，跌幅 0.3%，北京和深圳环比下跌 0.7%。我们认为，一线城市政策没有明显松动，局部微调不会对交易量价产生重大影响。经历了前期的放量，整体成交动能减弱，市场复归理性，房价也有所回调。

二线城市中新房房价超四成城市同环比下跌，二手房房价接近九成城市同环比下跌。1）新房：二线城市新房房价环比持平（前值+0.2%），同比增长 0.5%，同比增速与上月持平。42%的城市新房房价环比下跌，仅南京、杭州、天津、呼和浩特、大连、长春、银川环比增速有所提升，其余城市均出现不同幅度的下降。45%的城市新房房价同比下跌，其中成都（+7.2%）、杭州（+4.5%）、宁波（+4.1%）新房房价同比涨幅相对较大。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降 0.4%，较上月降幅扩大 0.1 个百分点，同比下降 2.4%，降幅较上月扩大了 0.3 个百分点。87%的二线城市二手房房价环比下跌，94%同比下跌。其中，长沙（环比+0.1%，同比+2%）、成都（环比+0.2%，同比+6.8%）二手房房价相对有韧性。

三线城市是各能级中唯一新房房价同比增速为负的。新房房价方面，超七成的城市同比下跌；二手房房价方面，超九成城市同环比下跌。1）新房：三线城市新房房价由环比持平转为环比下降 0.1%，同比下降 1.4%，同比降幅较上月小幅收窄了 0.2 个百分点。66%的城市新房房价环比下跌，74%的城市新房房价同比下跌。跌幅相对较大的城市有大理（环比-0.8%，同比-3.0%）、惠州（环比-1.1%）、秦皇岛（同比-4.1%）、温州（同比-4.1%）、泉州（同比-3.5%）、济宁（同比-3.2%）、常德（同比-3.0%）。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降 0.4%，同比下降 3.4%，降幅较上月分别下降了 0.2 和 0.1 个百分点。除三亚和南充外，其余所有城市二手房房价同比增速均为负。

现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力。70 大中城市中 90 平以下、90-144 平、144平以上新房房价同比增速分别为 0.5%、0.4%、0.5%，其中 90-144 平同比增速较上月下降了0.1 个百分点，其余持平，环比增速分别为-0.1%、0%、-0.1%，增速较上月下降了 0.2、0.1、0.3 个百分点。70 大中城市中 90 平以下、90-144 平、144 平以上二手房房价同比增速分别为-2.9%、-2.7%、-2.7%，较上月降幅分别扩大了 0.2、0.3、0.3 个百分点，环比增速分别为-0.4%、-0.5%、-0.4%，较上月降幅分别扩大了 0.2、0.3、0.2 个百分点。我们认为在经历了前一段时间的需求放量后，现阶段各类型产品的需求均不足，房价都面临一定的下行压力。

投资建议

二季度以来成交增长动能不断减弱，6 月新房与二手房市场的下行压力进一步显现，当前制约需求和行业销售的根本原因仍是居民购房信心不足，同时随着房价看涨预期的下滑会进一步增加观望情绪。当前行业缺乏实质的催化剂，市场仍在期待更有效的政策措施。

现阶段建议聚焦行业 alpha 机会，我们建议关注两条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。

风险提示：

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。