文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

作为一家房企的投拓人员，王远今年在北京、长三角等地来回奔波，谈到当下的土拍市场，他有感而发地说出了三个字：“望天收”。

房企们扎堆一二线，盯着那些尚有利润空间的地块，展开角逐，而狼多肉少，竞争已逐渐白热化。

不过，王远感觉现在手头的工作，反而相对轻松。因为他不需要做太多的市场研判，三四线的项目基本不会去碰，而少数优质的城市地块，就摆在那里，只要照着公司的布局战略，硬着头皮上就可以了。

至于拿不拿得到，则是另外一回事。

眼下要实现拿地扩储，除了备足资金、走好流程之外，还需要有运气加持。今年以来，王远身边的同行们，推崇的是拿地“玄学”，只为获取“摇号池”里的那一份幸运。

雍和宫外、潭柘寺里人头攒动，地产人虔诚烧香；摇号现场，划出的排队通道，常常容不下众多办理登记的房企代表，队列顺着墙角，拐了个弯。

近来，上海第二批集中供地现场，有几家房企投拓人员，不约而同地穿上了红色战袍。更有的房企带上了寓意成交的橙子、香蕉，甚至连“广式乳猪”都摆上了台面。

一眼望去，保利发展、越秀地产、华发、建发、华润置地等，一众国央企继续集体出席，他们一直是各座城市拿地的主力。

据乐居财经统计，上半年房企权益拿地榜TOP50当中，有30家房企拥有央国企背景，占比达六成。

城市之间，土地市场热度已明显分化，上半年，有的城市卖地揽金过千亿，有的则不足百亿。推高局部土拍热度的，大多是这些存在感较强的国资房企。

“围猎”魔都

上海第二批集中供地，依旧是一场比拼运气的土拍。

前不久，上海调整了土地出让模式，不再采取此前的“举牌竞价 一次书面报价”，而是改为当前各地广泛采用的“限价 摇号”模式。

也就意味着，参与竞拍的房企不仅需要资金实力，更需要运气。尤其是在上海这样热门的一线城市，争夺房企众多，核心地块中签率并不高。

尽管第二批集中供地没有上一次热闹，但也吸引了超40家房企报名，最终成交15宗地块，成交价405亿元，平均溢价率高达7.82%。

10宗地块触顶摇号，平均每块地8家主体参拍，热度依然不减。而烘托该等土拍热度的，多数为央国企。

单从报名参拍情况来看，报名最多的房企为招商蛇口，广撒网式地报名了11宗地块，几近全覆盖。诸如保利发展、越秀地产、华发、建发、联发、象屿地产、华润置地、中建八局、厦门国贸等一众国央企，报名地块均超过5宗地。

熟悉的面孔，包围了上海土拍。

他们并不是只是走个过场，而是急切希望拿到土地。现场那群用红衫、香蕉、橙子等作为增运“法器”的投拓人员，就是来自这些国央企。

广撒网的玩法很有效，最终央国企拿下了15宗地的13宗地，占比达到86%。

只是有人欢喜有人愁。中铁建算是幸运的一个，从19家房企的竞争重围里冲了出来，摇中了闵行华漕地块，以61.47亿元拿下地块，整个团队的人都很兴奋。

据说，他们之前也多次参与了闵行华漕板块的土地拍卖，但是一直没有机会落地。

加上第一批集中供地拿的两宗地，中铁建今年在上海已经斥资121.9亿元拿地，有了相对足够的土储。

华发股份也不虚此行，开拍首日就摇中了本次起拍总价最高的松江区洞泾镇地块，成交总价高达70.63亿。

他们隔天便发布了地块成交公告，并对外宣传强调，自2022年以来，华发股份已成功在上海累计收获11个地块。去年，上海所在的华东大区已成为华发股份业绩“压舱石”，全年完成销售779.09亿元，销售占比64.79%。

与他们不同，三年前因为“围标”事件被禁止拿地的中海发展、华润置地这两家央企，虽然今年3月份已经“解禁”，但华润置地至今仅在上一轮集中供地拿了一宗地，此次参与多宗地块竞拍，一无所获。中海发展同样，无一落子。

招商蛇口则报名了11宗地块，最终仅收获了松江区永丰街道地块，成交总价为18.479亿元，溢价率为10%，成交楼板价25574元/平方米。

来自厦门的国资象屿地产也是难有收获，报名参与了8宗地块，最后运气不佳，连一宗地都没拿到。

但这些房企也没有过于失望，毕竟后面还有9宗地块即将开拍，现场的投拓人士纷纷表示，到时他们还会继续参与。

他们不断推高土拍的热度，一浪高过一浪。

牌桌上的“主力”

“北京一日内三宗地块获得超80家房企的争夺”、“88家房企争夺厦门五缘湾地块”、“71家房企参与成都金融城地块抽签”……

这些土拍现象，层层叠叠地拼贴出了土拍整体的“横截面”。今年以来， 多个核心城市土拍回温的迹象明显，诸如上述几十家房企“抢地”的情况层出不穷。

基本没有太多意外，央国企为拿地主力。只是今年跟去年相比较，说法改变了，以往会称为“央国企托底”，眼下已经变成“央国企争夺”。

往更深入观察，诸如北上广深等核心城市，土拍热度升温，很大原因在于，各家央国企争着补仓一二线城市的核心土储，为未来储备粮草。

这些核心城市的土储，资金门槛高，而央国企资金较为雄厚，更有入手的机会。另一方面，也有业内人士提到，这些央国企急着补仓核心城市的土储，抑或与之前兜底不少各地低利润土地相关，如今土地市场不断调整，多地土地让利较大，未来利润空间可期。

因此，央国企的“抢地”大战，已经到了白热化阶段。

乐居财经统计了多个热门城市上半年的土拍情况，除了杭州比较特殊以外，其余核心城市包括广州、上海、北京、深圳、苏州、天津等，央国企涉宅用地的拿地宗数，占比均在六成以上。

更有甚者，厦门上半年出让4宗涉宅用地，全都是由央国企拿下。

尽管也有些本地民营房企冒出头，但依然只是小部分，绝大部分的市场，由头部央国企占据。

比如广州市场，上半年出现多宗限价摇号地块，热度可见一斑。不过，最终拿地金额最高的为华润置地 香江联合体，拿下2宗长隆巨无霸地块，总价166.89亿元。

北京市场今年热度也一直很高，上半年于此拿地的房企共有26家，其中只有京东、上海大华、石家庄创世纪、辰禾嘉业等4家房企没有国央企背景。

而上半年，越秀地产、招商蛇口、保利发展等三家国央企，占据北京权益拿地排行榜前三，拿地金额分别为138.46亿元、87.8亿元、81.96亿元。

在深圳市场，上半年最受瞩目的深超总地块，当时吸引了华润 建发、中海、保利发展、招商 华发、中铁建、越秀地产等6家房企，清一色都是央国企。

最终由中海以总价125.32亿元竞得，成为大赢家。毕竟上半年，深圳成交涉宅用地7宗，成交金额仅211.73亿元。

其实不仅仅头部央国企露面多，一些本地国资背景的企业，也纷纷现身于土拍市场。

南京上半年成交了24宗涉宅用地，其中包括通宇、南京润科、南京龙跃、南京宁南、南京吉溧等均有国资背景。像是南京宁南为南京软件谷的全资子公司，主要承担中国(南京)软件谷的基础设施建设、专业园区的科技地产、商办项目的开发建设。

不管如何，拿地格局已定，回过头来看今年上半年房企拿地权益排行榜单，会更清晰。

房企权益拿地榜TOP50当中，有30家房企为央国企背景，占比六成。

其中，行业拿地权益金额TOP7均为央国企，华润置地以439亿元的权益拿地金额位居榜首，保利发展、中海发展紧随其后，拿地金额分别为400亿元、371亿元。

在“热闹”中分化

调控期内，地产利润空间整体变窄，位于高能级城市的项目，抗跌性更强，于是，越来越多的房企，往一二线换步，在有限的空间内，扎堆角逐。

有一组数据值得注意。

上半年，一线城市土地成交总价2325亿元，溢价率超过7.4%；二线城市成交总价5133亿元，溢价率为 5.8%，；而三线城市成交总价5183亿元，溢价率4.2%。

溢价率阶梯式的递减，可以看出城市土拍的分化，已较为明显。

在土地出让热度一浪接着一浪的北京，上半年土拍成交总价为1022亿元，是成交金额最高的城市。北京单座城市的溢价率，达到了7.27%。

杀疯了的长三角，则整体表现突出。杭州、上海、苏州、合肥、南京的土地成交总额，分别为1004亿、546亿、367亿、354亿、351亿，均位列前十之内，溢价率为8.86%、6.94%、5.97%、11.5%、8.02%，都处于高位。

珠三角也不遑多让，广州、深圳这两座一线城市，上半年的土拍总价为545亿、212亿，对应的溢价率为7.29%、8.3%。

楼市坚挺的成都，土拍总金额达到444亿，在城市中排名第5，整体溢价率冲到了9.75%。

但眼之所及的热闹，并不普及。上半年，全国300城经营性土地成交建面为3.5亿平方米，较2022年同比下跌29%，创下2010年以来新低。

当下全国的土拍，呈现出整体规模下滑，点状“开花”的现状。犹如两个平行世界，有的城市常上演抢地的情形，有的城市土地却无人问津。

对于房企来说，向高能级城市换步、布局一二线城市，成为了他们的主要战略方向。

今年业绩会上，不少房企高管，都提到要聚焦高能级城市。比如越秀地产，便意识到“结构分化”越来越大；而龙湖也称，今年将坚持在20个重点城市和14个机会城市买地。

向来敏锐的碧桂园，也在对土储结构，做进一步的调整。其计划通过新增土储布局的调整，它计划用三到五年的时间，将公司一二线与三四线的货值比例，提升至50：50。

6月，北京土拍进行摇号，绿城正好在召开年度股东大会。董事局主席张亚东打趣说：“有同事随时都在看手机，就看一件事，就3点半北京的摇号，一宗80亿的地价非常好，摇不到没有办法。”

张亚东直言，绿城几年内不存在任何生存风险，但投拓仍需努力，拿地规模不足就会出现规模缩减的风险。

显然，拿地不足，就会难为无米之炊，这才是房企进击土拍的考量所在。只是，能进行外拓的，要先保证存在于牌桌之上，远离流动性风险。

（文中“王远”为化名。）