乐居财经 李礼 7月14日，中银证券发布房地产行业2023年6月月报。

核心观点

新房：6 月成交同环比齐跌，累计同比增速收窄至9%。6 月40 城新房成交面积1761 万平，环比-0.7%，同比-32.2%，同比增速较上月下降60.4pct。上半年40 城新房成交面积1.05 亿平，同比+8.7%，增幅较上月收窄14.8pct。今年上半年新房成交经历了先升后降的过程，一季度成交增速持续改善，二季度成交动能持续转弱，6 月同环比齐跌，当前居民购房意愿和市场信心仍然较弱。

分城市能级来看，一线城市略好于二三四线。1）一线城市 6 月新房成交面积环比+12%，同比-16%，降幅低于二、三四线城市；上半年累计同比+21%。北京、广州市场热度转降，6 月成交同比分别下降 21%和 39%，上海、深圳 6 月成交放量，同环比齐增，环比分别增长 17%、52%，同比分别增长 3%、19%。2）二线城市 6 月新房成交面积环比-10%，同比-44%，同比增速较上月下降了 67pct，上半年累计同比微增 2%。6 月中银证券跟踪的所有二线城市同比均出现了不同幅度的下滑，多数城市处于成交低点，需求略显疲态，仅杭州、青岛、济南、宁波环比正增长。3）三四线城市 6 月新房成交面积环比+9%，同比-18%，同比增速较上月下降了 24pct，上半年累计同比+14%。三四线城市分化加剧，台州、韶关、扬州同环比正增长，其余城市同比均出现了不同幅度的下跌。

二手房：6 月二手房成交环比降幅扩大，同比增速由正转负，其中一线城市单月同比增速仍然为正；累计同比增幅收窄至 41%。6 月 18 城二手房成交面积 751 万平，环比-14.0%，环比跌幅走阔，同比也转入负增长区间，同比-0.4%，同比增幅较上月下降 48.9pct。上半年 18 城二手房成交面积 2914 万平，累计同比+41.0%，增幅较上个月收窄了 11.1pct。6 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-10%、-17%、-11%，同比增速分别为 5%、-7%、9%，同比增速较上月分别下降了 36、65、30 个百分点；累计同比增速分别为 24%、54%、41%。从具体城市来看，二手房市场走弱情况明显，中银证券跟踪的所有城市的二手房成交面积环比均出现了不同幅度的下滑，成交表现均弱于上个月。半数城市跌幅在 15%以上，金华和杭州降幅达两成。同比来看，半数城市 6 月二手房成交面积同比下滑。相比之下，前期热度较高的杭州和厦门相对跌幅较大，杭州领跌，同比降幅达 28%；厦门 4 月以来二手房市场迅速转冷，成交规模连续 3 个月回落，6 月更是跌破 20 万平，当月同比降幅达 24%。北京、深圳、南京、苏州、佛山二手房成交面积同比仍能维持正增长。

库存与去化：6 月整体库存面积同环比均下降；受成交走弱的影响，去化周期较上月有所拉长。截至 6 月底 12 城新房住宅库存面积为1.21 亿平，环比-1.0%，同比-1.1%；去化周期为13.1 个月，环比+1.3%，同比-10.0%。具体来看，八成的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在12 个月内。

开盘去化率：高端盘入市拉动重点城市开盘去化率小幅提升。根据克而瑞，31 个重点城市平均开盘去化率46%，较5 月上升3pct。微观项目去化显示市场热度回升，与成交转冷背离，主要是因为个别城市受单个高端盘入市影响，拉动去化率提升，实际市场层面尚未有实质性转暖。从具体城市来看，6 月各城市环比跌少涨多，上涨城市有：1）厦门、宁波、泉州，6 月去化率分别为67%、100%、91%，较5 月上升10、49、39 个百分点，这些城市主要是因为单个高端盘入市拉动去化率提升，个别网红盘并不能完全代表全市场真实热度，其余多数楼盘实际暂无明显起色；2）前期热点恒热城市北京、上海、成都、杭州、西安等城市整体去化率环比仍能保持增势，6 月其开盘去化率分别为63%、72%、85%、84%、57%，较5 月份上升13、2、33、18、6 个百分点；3）前期深度调整型城市，如南京、武汉，6 月去化率分别为 18%、16%，较 5 月上升 7、3 个百分点，本月去化率小幅增长，但仍不足 2 成，整体居民购房热情相对较低。

土地市场：6 月全国土地成交规模同比降幅扩大，一线城市住宅用地平均溢价率达近10%。6 月全国（300 城）住宅类成交土地建面5645 万平，环比+5.2%，同比-38.3%，同比增速较5 月下降36.2pct。受供应减少的影响，6 月百城土地市场成交规模仍在历史低位。由于成交主力北京、杭州、成都等城市供地质量较佳，房企参拍热情高涨，溢价率均超过8%，并且过半地块存在摇号成交的情况，极大地带动了土地市场热度。本月全国住宅类用地平均溢价率为 6.26%，环比+0.03pct，同比+1.65pct。其中一线城市溢价率达 9.87%，同比+4.83pct。从累计来看，2023 年上半年全国住宅类用地土地成交总价同比下降20%，溢价率6.2%，同比提升2pct。

房企：1）销售：百强房企 6 月单月销售同比增速大幅下滑，上半年累计同比基本持平。百强房企 6 月单月实现权益销售额 3911 亿元，同比下降 31.6%（前值：+3.9%）；上半年累计实现权益销售额 2.44 万亿元，同比+0.1%（前值：+9.0%）。TOP20 房企中，上半年累计销售额同比增幅较大的为越秀（71%）、华发（56%）、建发（54%）、华润（41%）、招蛇（40%）。2）拿地：6 月百强房企拿地强度明显提升，上半年百强房企拿地金额同比仍下降 9%。百强房企 6 月单月全口径拿地金额 2090 亿元，同比-20.1%（前值:+8.6%）；楼面均价 1.64 万元/平，同比+19.1%；百强房企拿地强度从 5 月的 26%提升至 37%。6 月在杭州、深圳、厦门、武汉等多个核心城市集中供地的带动下，百强房企单月楼面均价上涨，拿地强度也有所提升。头部房企拿地强度相对更强，6 月 CR5、CR10、CR20、CR50 拿地强度分别为 54%、51%、46%、43%。从累计来看，2023 年上半年百强房企全口径拿地金额 6952 亿元，同比仍有 8.7%的下降，楼面均价同比提升 7.1%至 11308 元/平，拿地强度同比下降 1.8pct 至 20.1%。具体来看，上半年拿地金额排名靠前的有：华润、万科、中海、滨江、保利、建发、招蛇、绿城、越秀，拿地金额均超 200 亿元，多为央国企和区域深耕型房企。3）融资：房企单月融资规模环比虽回升，但仍处于较低水平。6 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计 716 亿元，同比-21%，环比+33%，本月房企融资规模环比虽然有所回升，但仍然处于近年来的较低水平，平均发行利率 3.00%，同比-1.01pct，环比-0.68pct。上半年累计发行规模 4042 亿元，同比-16%，平均发行利率 3.84%，同比-0.29pct。主流房企中上半年首开、华润、招蛇、金融街、保利发行规模较大，均超过 80 亿元。2023 年下半年国内外债券到期规模合计 4362 亿元，7、8、9 月分别到期 910、736、902 亿元。具体来看, 7 月以下主流房企面临债务到期压力：佳兆业、时代中国、宝龙、融创、龙湖、龙光、华润，到期规模在 35-55 亿元之间。

投资建议

二季度以来成交增长动能不断减弱，6 月新房与二手房市场的下行压力进一步显现，当前制约需求和行业销售的根本原因仍是居民购房信心和收入预期较差。新房销售走弱使得房企资金压力并未从源头得到有效缓解，考虑到 7 月、9 月是国内外债券到期的小高峰，下半年行业资金压力仍然较大。

现阶段建议聚焦行业 alpha 机会，中银证券建议关注两条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。