为何拿地近两年才入市？|复地崑玉锦城踩盘①
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乐居新媒体
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2023-07-13 17:07
2023年成都正式告别了集中土拍，“双集中”政策实施两年来，成都一共进行了七次集中土拍，第二次集中土拍堪称一个转折点。
除人才公寓用地和产业用地外，第一次集中土拍有31宗土地有溢价，土地市场热度非常高。
仅仅三个月之后，到第二次集中土拍，行情就发生了巨变。
第二次集中供地75宗，有17宗因故终止，有6宗流拍，有溢价成交的土地只有14宗，占比不到五分之一。出手拿地的民企只有5家，他们被戏称为“头硬”，其中就有复地。
2021年9月15日，长沙复盈房地产开发有限公司（复地集团子公司）竞得武侯区簇锦街道办事处高碑村一组约131亩商业兼容住宅用地，计容建面约21.42万平方米，成交楼面地价9000元/平方米。
具体而言，这是一宗商业兼容住宅用地，分为三个地块，每个地块都是商业和住宅混合，其各项指标如下表所示：
据复地FORTE官微透露，该宗土地将打造为以数字经济独角兽培育为特色的“科创蜂巢”。此外，该宗地还是产业用地，产业要求及条件为：
该地块成交于2021年9月，同期甚至比他拿地还早的项目都已入市或售罄，比如华润置地静安府、香港置地西元、锦江金茂府、龙湖恒邦云玺、中国铁建新川樾、北京城建国誉府、绿城桂语麓境、建发观唐映月等。建发观唐映月是建发在2021年12月8日竞得的地块，土地面积约156亩，规划住宅1477户，也已经全部取证入市，剩余房源约1成左右。
据了解，复地崑玉锦城可能在2023年七八月份首开1号地块的5栋住宅。为什么复地崑玉锦城的开发节奏明显慢于同期拿地楼盘？可能跟土地性质、开发团队和资金链三个因素有关。
首先，这是一个产业用地，要执行“先商业开发、后住宅建设”的要求，宗地商业部分全部施工至主题封顶后才能办理住宅部分预售许可。这就意味着，比普通住宅项目，复地崑玉锦城的工程量大，前期资金投入大，周期必然更长。
（复地崑玉锦城建筑实景，摄于7月12日）
其次，乐居新媒体了解到，拿地以来，复地崑玉锦城项目开发团队人事变动较大，高管有过更换，复地集团组织架构也有变动。
再次，复星和复地的资金链吃紧。复星集团是一个业务多元化的投资集团，复地是复星的一个业务板块。据媒体报道，复星集团2022年偿债压力大，穆迪曾下调复星国际家族评级，复星系减持了金徽酒、复星医药、海南矿业、青岛啤酒等公司股份，预估套现上百亿元。
据复地集团公司债券2022年度财务报告，复地集团2022年末资产负债率为70.51%，资产约1833亿，负债约1292亿（流动负债838.7亿），一年内到期的应付债券约177.8亿，2022年的营业收入为564.5亿元，营业利润53.9亿元。
来源：乐居新媒体
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