文/乐居财经 徐酒眠

去年的11月下旬，朱保全曾攒了个局，从资本市场内外邀请了长城物业、绿城服务、中海物业等多家头部物企，联合签署了一份《住宅物业服务倡议书》。倡议书第一条就提到：专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展。

独立发展，是早在9年前彩生活（01778.HK）开辟物企上市先河之时，就为行业立下的一杆flag。而随着时代背景的变化，物企独立发展也有了更丰富的内涵。

在地产行业高速狂飙的时代里，资本市场与行业对物企的独立性要求，更多的是加速场外跑马圈地，降低对关联地产业务输送的依赖性。

地产行业暴雷，物业成为房企纾困的重要工具。卖股引战、抵押出售的常规操作之外，财务担保、直接借款、兜售资产，甚至违规资金挪用……关联房企“吸血”物企的花样不断。

从依赖地产到被地产拖累，市场对物企、尤其是上市物企的发展，担忧情绪到达了前所未有的高度。在此背景下，资本市场与行业对物企的独立性要求又多了一项：减少甚至避免“输血”关联地产公司。

欣慰的是，物企们也并不愿意就这样站在原地立正挨打，它们正在通过自己的方式，锻造和证明自己的独立主体性。

被花式“薅羊毛”

比起简单直接的出售物业公司资产或股权，以关联交易之名的“输血”似乎更无可避免，也更防不胜防。

日前，河南“迷你型”上市物企兴业物联（09916.HK），收购了房企老板控股的一家地产开发公司，河南正之悦置业有限公司。

这笔关联交易下，兴业物联除了要需要拿出9500万元的标的公司全部已发行股本收购款之外，还要替标的公司偿还欠股东的1.45亿贷款，以及聘用房企老板的另一家建设公司为承包商，而在这份框架协议下，兴业物联2023-2025年期间还需要拿出上限为4.948亿的投资资金。

综上所述，兴业物联在这笔关联交易中，或需要付出上限为7.348亿的资金。而这些钱，皆是流向了实控人与关联地产方。有业内人士分析直言，“一定程度上，这也可以看作是房企老板套上市的物业资金，为缺钱的商业地产项目开发补充资金流。”

兴业物联收购正之悦，是物业上市公司收购地产公司的首例。但关联方收购交易事项中，上市物企被房企套出大笔资金的案例，却不在少数。融创服务18亿收编融创中国的商管业务、正荣服务8.91亿收购正荣商管99%股权、世茂服务16.5亿元收购世茂股份商业物业版块……

房企老板“左手倒右手”，一方面扩大物业公司业务规模，另一方面也迅速为房企回笼了资金。这里关联收购交易看起来的确是有“双赢”的一面，但如果在房企债务承压的情况下，房企为回笼资金显然才是交易发生的直接推动力。

除了关联收购交易，花式“薅羊毛”还发生在物企收回应收款的过程中。

上个月，鹤山市富都物业发展有限公司用23套住宅，向方圆生活服务抵销了1600万元应收款项。

有意思的是，在将应收款变成资产的过程中，方圆生活服务其实搭了一笔400万的首付款。而穿透富都物业发展股权，其与方圆生活服务关联方的身份也清晰可见。

这笔置换交易，似乎也因为方圆生活服务反向输出400万元首付而变了“味道”。

物企的“反击”

物管行业经过四十余年的发展，早已经告别了“草莽期”。近年来，在资本加持下的快速扩张，住宅、非住宅、城市服务……走出墙内，物业服务的市场已经十分广阔了。

过往以来积累的发展底蕴，往前看又是广阔的发展市场，上市物企们也不愿做被宰割的羔羊。在争取独立的过程中，已经有部分物企对关联房企的花式“薅羊毛”发起了反击。

比如，物业承接地产的车位代销等业务，往往因为“独家租售权及底价租售合作权”等，前者需要向后者支付高额的“保证金”。虽然这笔资金也会约定退还条件，不过上市物企总需要先把资金划到关联地产的账户上。

在地产频频爆出违规占用物企资金的当下，地产与物业之间的“保证金”也就变得越发敏感。

但在今年3月份，时代邻里主动公告，考虑到2023年初中国房地产政策及物业市场变化，时代中国已调整其物业销售策略。因此，时代邻里终止了与时代中国集团签订的第三份协议，并拿回了3.5亿保证金。

此外，今年以来，物企状告关联房企讨债的戏码也在不断上演。

5月底，金科服务作为原告，向法院起诉了金科股份及其独家控股子公司，要求后者立即返还借款本金15亿元、截至2023年3月20日的利息3233.27万元，以及3月21日起至清偿日的利息。

再往前，4月份，就其4.02亿存款在不知情下被鑫苑置业质押一事，鑫苑服务向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑(中国)置业有限公司的仲裁通知。在仲裁中，鑫苑服务要求收回其就抵押事项而蒙受的任何损失及/或损害。

值得一提的是，在补发的2022年度业绩报中，恒大物业也表示，其将根据相关法律及适用协议，尽力采取合理的措施向相关方追收各类应收款项，包括但不限于已经拨备减值的应收款项，及因不满足收入确认条件而暂未计入收入的应收款项。