乐居新媒体 厦门 近日，关于"岛内新房门槛下探、500万+入岛内新房"的话题引发市场热议。

　　可见，已有新盘在试探楼市下半场风向，岛内风云再起，新一轮的较量正在路上。

　　招商臻系首进厦门

　　岛内新房门槛78㎡起

　　率先引发市场关注的是招商西潘项目。

　　根据近期网传消息，招商西潘地块将打造为“臻”系产品，规划建面约78-88-98-122㎡户型，总价门槛约在500万左右，预计10月开盘。

　　毫无疑问，这将会是近年岛内新房最低的上车门槛。未来若有这样的产品入市，必定是抢手货。

　　该项目前身是2023P06地块，于今年5月10日出让，由招商摇号竞得，成交总价上限63.7亿，成交楼面价50536元/㎡。

　　项目所处的位置属于五缘湾外缘， 最大的亮点，便是周边的五缘体育公园。根据规划，五缘体育公园将会是厦门唯一承办大型国际网球赛事的体育用地，规格和体量都很大，建成后将成连接五缘湾、湖边水库两大片区的纽带。

　　不过，该项目学区存在比较大的不确定性。周边的金山小学、金尚中学，以及尚文实验学校都比较普通，即将新建的厦门一中湖里分校，未来能否分到一杯羹，还有待日后官方划片。

　　保利岛内再布局

　　最高端“天字系”或进岛

　　同位于五缘片区的2023P05地块在出让当天占尽风头，背后拿地的究竟是谁引发热烈讨论。前段时间，一张官宣海报揭开了答案。

　　根据保利的官方消息，保利海西 x 厦门椿实 x 杭州运川合作获取该地块。保利是擅长合作开发的房企，2022年来，岛内东部已连下三子，五缘湾片区的保利国贸天琴、会展片区的联发金地保利和悦东方、湖边水库片区的联发保利臻樾。

　　而2023P05地块，5月10日出让时，有88家房企争抢，最后杭州运川以上限总价24.75亿摇中。根据出让条件，地块套均限制面积约140㎡，限售均价提至7.2万/㎡。

　　项目所处的位置是五缘湾片区，紧临恒禾七尚，周边城市界面优越，有地铁2号线湿地公园站、五缘湾湿地公园、厦心医院、厦门市音乐学校等配套。此外，地块离湿地公园TOD璞瑞也较近，未来也能近享K11等配套。

　　目前项目已经报建，据网传，该项目将采用保利最高端的“天字系”，预计下半年入市。

　　中海速度

　　海峡国际北地块报建

　　上月底土拍刚落下帷幕，海峡国际北地块(2023P08)被中海收入囊中，并且已经马不停蹄报建。

　　根据报建信息，项目建筑面积122180平方米, 用地面积23738.44平方米, 其中居住120000平方米以下，商业1750平方米以下(含生鲜超市中心店1处、社区快递配送终端1处、托育机构1处)。项目总投63.2亿，拟2024年4月开工，2026年4月建成。(具体开工时间以开发商进场为准)

　　该地块是今年岛内计划出让宅地里唯一的思明区地块，6月30日出让当天，32家房企一阵哄抢。最终中海摇中，成交总价上限63.2亿，成交楼面价51803元/㎡，溢价率14.91%。

　　根据出让条件，地块限高150米，容积率达到5.15，是高容积率产品，未来可能打造成超高层住宅。地块套均面积约102㎡，这也意味着，思明区购房门槛户型或将下探至100㎡以下，有机会拉低思明区新盘总价。

　　地块所处的思明大唐中心片区，位于会展中心和观音山CBD之间，将打造成为厦门国际商务区核心区，发展定位为中央活力区CAZ。目前周边配套已比较齐全，但比较明显的短板是学区。

　　另外，值得注意的是，2022年来，中海在思明东接连布局，已经打造有上城、学仕里，悄然掌握了区域新房话语权。

　　建发湖滨四里蓄势

　　岛内摇号盘预定

　　上述三个新盘均集中在岛内东部，接下来岛内西部也有纯新盘即将入市。

　　随着建发壹里、筼筜悦府售罄，此前一些没有摇到、苦等已久的购房者摩拳擦掌，或将再度点燃楼市热情，建发四里项目摇号盘已经预定。

　　据了解，该项目将在四季度入市，规划3栋超高层住宅，主推131-300㎡产品，自身4万㎡商业综合体大概率是华润万象城二期，将通过连廊与华润万象城连接。

　　该项目的购买逻辑与建发壹里、筼筜悦府大致相同。首先岛内西部供应少，新房稀缺，所在地段又可圈可点，对心仪老思明的购房者吸引力不小。同时对于原本生活在这里的老厦门人，也有不小的置换需求，不少人在都在等新盘、新产品。

　　不过，该项目面积起点大，就意味着准入门槛会更高，并且该项目限售8年，有购买想法的还是要做足功课。

　　四大新盘博弈形成

　　岛内依旧是首选

　　上半年，厦门岛内5个纯新盘+1个新盘加推入市，供应量达37万方，共推2519套新房，占厦门整体市场40%份额。

　　任市场风雨飘摇，岛内的优质楼盘，依旧被持续争抢。截至目前，已有2个项目售罄，其他新盘 存量仅426套，整体去化达到83% 。

　　可以说，上半年岛内新盘表现不俗，并且也能窥见厦门高端改善市场强大的购买力。整体，岛内伴随着多供应，总价、户型门槛下探，进一步吸收岛外改善客户入岛置业、岛内客群换新等，短期内岛内楼盘受到市场青睐程度仍不容小觑 。

　　而在接下来市场，其实，岛内新房很多都已经去化差不多了。其中，中海国贸上城、学仕里、湖畔九境、湖畔润璟、国贸天琴海、联发保利臻樾等已到尾盘阶段;中交建发五缘海悦二期待入市;保利国贸天琴剩最后一期，湿地公园TOD璞瑞本身体量就比较大。

　　此外，根据今年供地计划，岛内还有湖里莲头山地块计划7月出让，湖边水库上下湖地块、湖里五通TOD地块还未正式公告，大概率赶不上下半年节点。

　　因此，下半年岛内市场，以招商、保利、中海、建发四大新盘为主的博弈局面已基本形成，激战一触即发。

　　这对于购房者来说，或许是一个不错的机会。随着新盘供应增多、产品不断内卷，其购房门槛也在不断下降，买房人从而能掌握更多主动权。

　　结合上半年岛内外分化市场行情来看，如果资金足够充足，岛内新房依旧是首选。