文/乐居财经  靳文雨

  今年的业绩会上，作为越秀服务（06626.HK）非执行董事兼董事会主席的林峰，曾透露了两个重要信息：上市三年后的越秀服务，在管面积达成一亿平方米目标不会变；到2025年，其TOD项目的市场份额要达到40%。

  地产行业下行，在关联房企输送面积速度放缓的当下，物企不得不花费更多精力在对外拓展上。截至去年末，越秀服务的在管面积刚刚突破5000万方，距离越秀服务树立的规模目标期限不足一年时间，其对外拓展工作似乎也开启了加速键。

  近日，围绕收并购工作，越秀服务在内部人员架构上也进行了一番调整。

  据其7月7日公告，陈冬鹏将不再担任公司财务总监，并将调任为集团的并购负责人；李慧婷已获委任为财务总监。

  从职务来看，“并购负责人”是一个越秀服务此前从未对外披露过的新职位，公司选择把这个新担子交给陈冬鹏，也应是进行过考量。

  公开资料显示，陈冬鹏曾有在德勤、广州越秀、广州城建开发、广州越秀商业地产等公司任职的经历。自2021年2月1日开始，越秀服务还没有港股上市之前，陈冬鹏就开始担任该公司的财务总监。而在上市后的两年间，每次召开的业绩会上，他都陪伴在林峰身侧，对公司的业务拓展及经营情况自然也颇为了解。

  此番陈冬鹏卸任后，财务总监的位置将交由越秀地产财务管理中心总经理李慧婷兼任。值得一说的是，如今44岁的李慧婷将身兼二职，并且把时间进行二八分，其中20%的时间投入到现有职位，80%的时间投入到财务总监的新职位。

  根据服务合约，李慧婷将获得120万元/年的酬金，其也将有权收取董事会就其向越秀服务提供服务而厘定的酌情表现花红。

  并购步伐迟缓

  在过去几年，物业行业正处于快速扩张的阶段，收并购和成立合资公司，成为不少物管公司快速做大规模的首选。越秀服务在上市时也是这样规划的，其在资本市场公开募集了约19.61亿港币，折合人民币约16.32亿。按照计划，其中60%将用于收并购。

  此外，在上市之时，越秀服务也给自己立下了一个Flag：未来三年将努力达到1亿平方米在管面积。收并购是完成这一目标的重要方式之一，其希望通过该方式实现3000—3500万平方米目标。

  不过，越秀服务在收并购上表现的颇为谨慎。在去年的业绩会上，林峰就曾坦言，2021年下半年物企估值回落，管理层也在积极对接意向企业，不过越秀服务对收并购并不盲目，考虑的内容更多。

  他给收并购定下了前提条件：可持续盈利能力、跟所在管理区域的重叠度，强调有质量的扩张。

  今年的业绩会上，林峰透露，目前IPO募资仅用了1个亿多点，主要就是发展社区增值业务，包括美居、社区商业以及一些轻资产，没有大规模的并购。

  据乐居财经《物业K线》了解，自上市以来，越秀服务仅达成了一笔收并购。去年10月，其以950万元收购了广州长隆集团旗下广州市秉信物业管理有限公司100%股权。该笔并购为其带来了约79万平方米的新增合约面积。

  “这也是跟母公司有所联动，越秀地产协助长隆做代建业务，我们也顺理成章地把物服公司并购过来。”作为越秀服务上市后的首笔收购，其PE值约为5倍，远低于去年上市物企收购超10倍的PE值均值。

  年报数据显示，截至2022年底，越秀服务合约面积达到7060万平方米，全年新增合约面积1399万平方米，同比上升28.1%；在管面积5169万平方米，新增在管面积1369万平方米，同比上升71.8%。

  新增合约面积中，约64.4%来自第三方外拓，面积约为843万平方米；而来自越秀地产等关联方提供的面积占比约4成。由此可见，2022年，越秀服务的规模增长更多的还是依靠市场直拓和关联方支持，收并购贡献的力度并不大。

  收并购进退

  事实上，和越秀服务一样，曾在上市之时立下豪言壮语，要在收并购上大展拳脚，但却受制于现实，始终未有大进展的物企并不在少数。

  比如，兴业物联（09916.HK）的IPO募资净额为1.678亿港元，按照其原定计划，将划出其中72.3%、约1.214亿港元（折合约1.082亿元）作为并购金，并在2021年、2022年全部用完。

  但积极物色合适收购机会两年，直至上周，其才终于发布了第一笔收购，只不过这笔收购是用来购买关联方的地产开发公司，而非并购同类型物管公司。据其7月5日公告，兴业物联拟斥资9500万元，收购河南正之悦置业全部已发行股本。

  值得一说的是，今年1月31日，兴业物联还曾刊发公告称，将对全部尚未动用并购金重新规划，其中并购金由1.214亿港元下调至0.673亿港元，并延长使用时间至2025年底或之前。

  此外，荣万家在2021年上市时，也曾对外表露要拿出了六成募资额来物色战略投资及收购机会，以进一步扩充公司业务规模、地域覆盖范围及公司服务组合。

  今年6月，该项下的约3.85亿港元未动用所得款项净额将被重新分配。其中1.52亿港元仍被用作“收并购”；5840万港元用于增值服务；剩余的1.75亿港元，则被进一步用作处置更为灵活的“营运资金及其他一般企业用途”。

  受地产行业下行影响，去年以来，收并购退潮的信号灯亮起，尝到野蛮并购带来的“苦头”的物企掌舵人，开始发声要减少收并购，市场更是开始出现物企退出并购对象或转让子公司股权的案例，物企对于收并购的态度也开始出现扭转。

  据乐居财经《物业K线》统计，2022年上半年，上市物企披露了9笔收购，涉及资金约72.71亿元。而2021年上半年行业内发起并购案40余起，涉及并购金额超150亿元。

  与2021年物业大宗交易频发相比，今年上半年物企并购数量明显减少，大额并购也寥寥无几。

  此外，2023年至今，已有兴业物联、银城生活服务、苏新服务、滨江服务及荣万家等5家物企，把原本计划用于战略收购及投资其他物业管理公司的未动用所得款项净额另作他用。

  不过，也有物企像越秀服务这样，在并购方面“一直持开放的态度”。

  年报显示，截至2022年末，越秀服务的在手现金约43.6亿元，且同期并无任何银行借贷。手握充足现金，且在目前估值接近行业合理水平的背景下，越秀服务表示将积极探索一些并购的项目。

  据林峰透露，“我们会把这些资金在安全的前提下做合理的银行存款，然后寻找一些收并购的机会。”越秀服务管理层也表示，公司在收购项目上也有明确标准，会更关注其与公司自身管理区域的重合度，且单体项目需达到一定规模和利润率。

  此外，今年4月18日，金科服务也曾公告，将再次变更全球发售所得款项用途。其表示，将留存于香港的所得款项净额分别作为“投资或收购物业管理公司”及“投资或收购具有与集团现有的服务相辅相成业务的合适目标”的资金。

  话音刚落不久，金科服务就在收并购方面有所行动。其于5月10日收购了成都市蜀川物业服务有限公司51%股权，成为了该公司的大股东。