2023已过半，北京第一批次集中供地收官。

通过整理汇总土拍数据发现，越秀地产，这张北京市场的新面孔，竟然是花钱最多的房企！

过去4个月，它总耗资138.46亿，以触顶价格斩获三宗热门地块。

越秀地产在过往多年里都显得尤为低调，然而近两年，一反常态，走在了“跑马圈地”的路上，也获得了规模的持续增长和销售排名的攀升。

但不可否认的是，凡事都有两面性。在逆周期扩张的过程中，越秀也面临着快速扩张后普遍存在的典型问题—— 负债攀升、毛利率下滑、质量下降等等。

挑战更快速度

 今年2月，北京土拍，越秀击败一众竞争对手，分别以25.99亿、33.12亿，拿下昌平朱辛庄地块和苹果园地块，即目前已经入市的越秀星樾和越秀天玥。

越秀星樾从拿地到开盘仅用了77天。4月26日首次开盘，官宣当日468套房源全部售罄，据建委网站显示，目前已网签366套。

而越秀天玥情况不太乐观，没能实现越秀星樾的奇迹。拿地100天后，5月19日项目首次开盘，均价达到了7.48万/平方米，总价在630万到1000万之间。截至7月7日，将近2个月的时间，住建委网站显示，382套房源仅网签87套。

而从越秀释放的信息，开盘当天热销18亿元。以此推算，即便卖的全部为630万的房源，去化最多为285套，如果全部为1000万的房源，去化房源为180套。

这与住建委的数据相差巨大。

关于越秀天玥项目，据越秀内部人士消息，其高管要求“向着拿地10个月3层地下18层地上，项目全面封顶的目标努力前行。”

这是什么概念？

行业外的人可能看不懂，有业内人分析，“拿地10个月封顶，3层地下、18层地上，倒推差不多就是地上每层7天，地下每层21天，这对设计、合约、工程、运营团队的要求非常高”。

速度很快，只是速度和品质是悖论。

去年以来，越秀地产全国多个项目的质量引发了购房者的不满，维权频发。

越秀最近在京拿的地块是6月14日供地中关注度极高的海淀双新村003-1地块，获得30家房企围猎。土拍现场，董毅亲自挂帅，还在桌上放着一个红色纸袋，上书“大吉大利”，被业内戏称为拿地“法器”，并感慨越秀运气属实不错。

不知道凭运气获得的稀有地块，越秀会不会依然选择加速……

二次进京赶考

越秀地产作为老牌的粤系房企，长期聚焦粤港澳大湾区，尤其广州、佛山。

两年前，越秀一度试探进京，联合北京天恒置业，以45.7亿元的代价，拿下怀柔区刘各长地块。

2021年11月，项目入市，定名为“越秀天恒·怀山府”，均价3.8万元/平米。开盘一年多，截至7月7日，项目批准预售总套数943套，网签数44套，去化率仅为4.6%。

首秀失利，越秀偃旗息鼓，此后两年未在北京出手。

今年越秀招兵买马，重组团队再次进京。

越秀地产董事长林昭远称， “好的地方还是一房难求，价格在上涨，不好的地方还是很不好的，结构分化越来越严重。”

新团队调整了投资策略，直指中心区域，且均为独立操盘。

随着地产行业进入下半场,房企们正将“产品力”提升至前所未有的位置。按理说，越秀星樾和越秀天玥作为越秀二次进京树立标杆，打造口碑之作，为何会逆势而为，一再提速呢？

从越秀的年报可能会发现端倪。

增收不增利

近年来，越秀地产陷入了“增收不增利”的境地。

据年报数据，2019年-2022年越秀地产的毛利率分别为34.12%、25.15%、21.75%、20.45%，已经连续4年下降。

此外，净利指标也在不断“缩水”。

年报显示，2021年越秀地产权益持有人应占盈利同比下滑15.51%至35.89亿元，2022年虽有所回涨，上升至39.5亿元，但仍未达到2020年42.48亿元的水平。

高速扩张背后是对资金需求的急剧增长，越秀的解决方法是大量举债招股。

据公告显示，2月10日，越秀地产通过广州城建向上交所及中国证券监督管理委员会申请公开发行本金总额最高为94亿元的公司债券，即便不包括上述申请发行的94亿元公司债券，越秀地产今年以来的融资额度也已经超过107亿元。

2023年以来，越秀一共拿地8宗，北京三宗，总耗资138.46亿元，占到拿地总金额的82.5%。

所以，北京项目只有选择加速，楼盘封顶银行才会放贷，才能提前现金流回正时间，保证利润率。

这一轮房地产行业洗牌让房企们意识到，仅有速度没有利润，仅有规模没有安全的发展模式已经行不通，追求稳健与质量正在成为行业共识。在此背景下，越秀北京的快速扩张显得尤为独树一帜，其到底能不能走得长远，我们拭目以待。