文/乐居财经 曾树佳

  辗转奔波又半年，房企并没有真正吹起反弹的号角。

  年中，在万科换届股东大会上，郁亮谈感叹到，过去三年对行业的每个从业者来说，都是百感交集的，并非只有万科不容易，没有哪个人、哪个企业是容易的。

  大多数地产人，都觉得市场恢复，仍需时间和耐心。金地的凌克预计，2023年市场进入“修复年”，但市场修复节奏和幅度存在较大不确定性。

  龙湖的陈序平则强调，未来公司，将不再依靠融资负债规模的增加，去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正，驱动公司的增长。

  房企大佬之所以对行业这样审慎，或许是因为在半年度，他们还没有看到地产领域走出寒冬，恢复常态。

  “小阳春”乍暖还寒、千亿房企数量缩减、销售探底、房企拿地销售比仍处于低位……这些现象，让业内主体的生存，变成了一场耐力比赛。

  在当下的大环境下，分化也越来越明显。国央企、优质民营房企，与出险房企之间，无论是销售规模、销售增速，还是拿地力度，都有越来越大的差别。

  “保万中”新格局

  曾经的千亿地产商，处处被人高看一眼，既能得到金融机构的青睐，也能在铺开的布局中，实现风险分散、规模效益，获得无尽的想象空间。

  但如今骨感的现实却摆在眼前：假如没有现金流，无论如何“做大”，都难以维系生存。“千亿”的标签，并不是那么重要了。

  半年度，销售放榜，仅有7家房企销售规模破千亿，较去年同期继续减少2家；百亿房企也只有78家，较去年同期减少7家。

  近年来，龙头房企座次变换频繁，受销售下行、债务到期，房企流动性困境等影响，整个地产行业都遭遇了大洗牌。

  乐居财经获悉，2018年至2020年，半年度销售额在千亿以上规模的房企，分别为7家、17家、12家、13家。2021年巅峰时期，半年度达到了19家；但去年风云变幻，年中千亿阵营里腰斩，仅有9家站住了脚，而今年则继续下滑。

  今年年初，需求释放，楼市一度有了“小阳春”的迹象，但热闹并不持久，房企销售依旧乏力。从半年度情况来看，今年一整年千亿房企的数量，可能将继续下探。

  在总体的大环境下，排名有回落者，也有进击者。房企的竞争格局，在短时间内发生了较大的变化。

  去年，碧桂园虽销售进度放缓，但销售规模仍位居榜首，但第三方榜单数据显示，今年年中，它实现全口径销售额1609亿元，排名掉到了第6。头把交椅的位置，由保利发展接管，近年来保利提出“进三争一”，眼下如愿以偿。

  国央企的进击，肉眼可见。TOP3中，保利发展、万科、中海分别以2368亿、2017亿、1785亿，重塑了新的三强格局。多年前，中海的规模，曾与万科比肩，现今重返三甲，一路见证了行业从规模迅速增长到回落的历程。

  曾经持续多年、你追我赶的“碧万恒”时代，或许就此落幕；那些以往被人津津乐道的三叉戟，只剩“不当老大”的万科一家，守住了前三的防线。

  在流动性逆境中应声下跌的恒大，去年在销售排行榜上，已跌落到42名。今年上半年，它继续抓销售，曾一口气推出16000套现房大优惠，涉及全国260个城市。半年度，它以382亿排名23，销售表现有所回升。

  而此前一直紧跟碧万恒，排名第四的融创，销售排名则继续滑落。半年度，已实现复牌、不断为项目引援的融创，实现全口径销售额为520亿，排名第17，比去年年底下降了6位，甚至已被中铁建超越。

  在如今的保利、万科、中海三强身后，华润置地、招商蛇口、龙湖、绿城等仍是TOP10常客，而建发房产、滨江集团则是持续“跃迁”的两匹黑马。

  建发房产在去年年底，就已挤入了前十，今年年中，它以953.3亿的销售规模，晋升了一个身位，排名第9。而滨江集团去年尚在十强之外，年中便以925.8亿销售额，踏进了前十阵营。

  TOP10之外，也隐藏着一些潜在的千亿选手。比如年中销售达到859.5亿、858亿、825亿的金茂、金地与越秀地产，以及实现769.3亿销售额、排名在悄然提升的华发股份。这些国资房企，在周期里展现了不小的优势。

  销售探底

  针对眼下的大环境，大部分房企都没有像往常一样，喊出销售目标。只有少数对自己的基本面抱有期待的地产商，对外公布目标。可即便如此，他们对目标的制定，一般都较为审慎。

  比如，绿城今年并没有提到销售“增长”，只说到，基于可售货值及新增货值的数量，预计整体销售规模，会与2022年基本相当。看起来，它是想守住去年的规模。

  而在越秀地产业绩会上，董事长林昭远也直言，“在设立2023年销售目标时确实也有点纠结，因为去年完成目标已经很累了，今年担心给自己定的目标太高。”

  最后结合今年的趋势，越秀地产只定下了6%的增长目标。按此推算，其2023年销售目标约为1325亿。

  不过，也有少数房企想要逆势进阶。中海发展董事局主席颜建国，曾公布年度目标：“力争销售合约额增长20%，商业物业收入增长30%，新增土地权益投资预算双位数增长，利润稳中有升。”

  由于房企的目标，总体定得比较低，上半年的完成率，就显得比较高。据统计，期内，10家房企目标完成率均值为53.0%，相较去年同期的32.6%，目标完成率提升超20%。

  其中，越秀地产实现销售额830亿，建业集团实现销售额208.6亿，年度销售目标的完成率，分别为62.9%、65.2%，均超过了六成。

  2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682亿元，同比微增0.1%，与去年基本持平，这样的市场表现，难言“回暖”。

  行业销售甚至有了二次探底的情况。TOP100房企销售额，1-4月、1-5月、1-6月同比分别增长12.8%、8.4%、0.1%，增速持续明显下降。

  尤其自二季度以来，房地产市场相比年初，明显降温。步入6月，市场活跃度延续回落态势，此前业内人士预料的“年中触底回弹”，依然看不到迹象。

  房企阵营的分化，也越来越明显。上半年央国企销售额，同比上升45.8%，稳健民企销售额上升14.2%，但出险民企在去年低基数的情况下，仍下跌了36.6%。

  出险房企们靠融资与销售“两条腿”走路，然而要跨过融资门槛、提高销售额，都比较难，因此走得较为缓慢。

  6月，央行公布了最新一期LPR利率，1年期和5年期以上LPR均下调了10个基点。时隔9个月再次降息，但成效仍未凸显，业内仍在期待新一轮的政策利好。

  拿地销售比0.15

  销售表现是当下，土储多寡则是未来。以前拿地货值的榜单，跟销售排行高度一致，如今却并不尽然。

  如滨江集团，其上半年的销售规模位列第10，但其新增土储货值却达到787.9亿元，仅次于排名榜首的华润置地。杭州上半年土拍收金1002.9亿，累计出让宅地66宗，其中滨江拿地11宗，数量最多。

  而此前较少露面的长隆集团，也以408亿元的货值，排入前十，超过了越秀地产。今年4月，广州首批供地，长隆便联合华润，以197.21亿夺得广州番禺区汉溪大道北侧“超级地块”，可谓是大手笔。

  还有一系列让人意想不到的房企名字，凭借较高的拿地货值，占有一席之地。比如，伟星房产新增货值218.8亿、方远集团新增131.2亿、坤和集团新增113亿、建杭置业新增96.3亿、亚伦房地产新增94.8亿等，不少浙系房企，开始冒头。

  其中，滨江、伟星拿地销售比分别为0.43和0.54，明显高于行业平均。

  总体看来，截止6月末，新增货值超过百亿的房企为32家，对比去年同期减少了8家。华润、滨江和万科位列前三，华润也是年内首个新增货值突破千亿的房企。

  华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口等央企拿地金额超过300亿元，其中保利、华润上半年拿地金额较去年同期增长12%和24%。

  尽管国央企在热闹的土拍中穿梭，各地的本地房企时长闪现，但土地市场总体仍未复苏。前6月，房企拿地总价为6952亿元，拿地金额百强房企的投资力度，同比不增反降，下降了9%。

  目前仅有10强房企的拿地销售比保持在0.2以上，而11-20强房企拿地销售比为0.11，其他各梯队房企拿地销售比均不足0.1，百强整体的拿地销售比，仅为0.15。

  向高能级城市换步、布局一二线城市，成为了房企的主要战略方向。

  今年业绩会上，不少房企高管，都提到要聚焦高能级城市。比如越秀地产，便意识到“结构分化”越来越大；而龙湖也称，今年将坚持在20个重点城市和14个机会城市买地。

  向来敏锐的碧桂园，也在对土储结构，做进一步的调整。其计划通过新增土储布局的调整，它计划用三到五年的时间，将公司一二线与三四线的货值比例，提升至50：50。

  这意味着，一二线的市场，竞争将更为拥挤与激烈。