乐居新媒体  发自深圳 

这几天，一张图在各大置业群刷屏了。讲述的一个“扛不住房贷压力赠送房子”的故事。

内容真实性有待考究，但这种在市场下行周期，被房贷压得喘不过气的例子，似曾相识，也许是你身边的朋友，也许就是自己。不禁令人思考：深圳二手楼市见底了吗？

但从官方数据上来看，也许是购房者的感官体验“货不对板”！

根据深圳市房中协的数据显示，深圳上半年二手房市场呈现“先扬后抑”走势，同比去年上半年交易量涨了七成。

据数据，6月深圳全市二手房录得3,192套，环比增长率为-11.4%，但相比去年同期，依然有19.4%的涨幅。

今年上半年二手房买卖合同共计录得20,852套，环比2022年下半年增长率为42.2%，同比2022年上半年增长率为71.0%。

注：文中录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。

那么，为何大家依然是觉得楼市不行了？

事实上，2022年是近6年来深圳楼市“最差成绩”的年头，今年上半年整体表现触底反弹，但依然低位运行。此外，成交也与挂牌量持续走高，还有房源户型有莫大关系。

上半挂牌量快速增长

改善买家持续出手

在市场信心与预期偏弱的今天，市场的分化加剧，最终导致的结果是“板块市场”的分道扬镳。

从供应端二手房挂牌量来看，截至7月1日，深圳四大行（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源164,169套（存重复房源，后同）。对比前一个月统计的160,108套挂牌房源增加4,061套，环比增长2.5%。

从2023年上半年走势看，二手房挂牌量呈现持续快速增长态势，临近年中，挂牌量的走势才有所减缓。

究其原因，主要是疫情管控放开，加上“多胎”时代的来临“卖一买一”量增长，市场需求集中释放，业主委托挂牌量随之快速增长。但随着买家入市意愿的疲软，市场去化节奏放缓，造成了后期挂牌房源量持续高位且缓慢增长。

但从另一个统计数据来看，成交疲软主要集中在刚性上车型面积段，改善及以上户型成交，反而有增无减。

根据今年上半年二手房录得量面积占比分析，小于90平方米户型的录得占比先升后降，最高占比是3月的63.9%，当前占比已下降至59.9%，连续三个月累计下降了4个百分点。反映出当前市场信心与预期仍然偏弱，预期引导的相关举措应尽快出台。

而超过90㎡、144㎡以上户型成交，在经过短暂的下滑调整后，成交占比呈现持续走高的态势。也就是说，改善型及以上买家，上半年持续出手。

上半年深圳楼市还有“板块市场”分道扬镳的明显趋势。

如龙岗等传统置业集中区域成交占比大幅回落，而南山“豪宅”市场成交占比出现明显回升。

一方面，市场中可选择楼盘多了，另一方面，对后市消极的预期，是导致买家延迟出手的主要原因之一。因此，当前行业最大的核心问题在于市场预期。

2023年上半年，中央积极表态房地产以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，支持居民信贷及房企融资等。

但从结果来看，居民信贷及房企融资效果一般，整体市场仍呈现出弱复苏行情。

除了积极表态外，上半年中央层面并无实质性的重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”。

从目前来看，短期行业难有V型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。

当前行业最大的核心问题在于市场预期，在于居民对于房地产的长期“看空”以及本身购买力的不足。

因此，对于未来行业的动向，易居数据研究院分析三季度房地产销售同比增速大概率将持续回落。商品房面积保持负增长，金额增速下滑甚5%左右。

一方面当前市场是基于点状回暖进行复苏，需求相对旺盛、购买力相对充足仅存在部分核心城市，且经过上半年的需求释放，大部分城市刚需乏力、改善需求未能形成有效衔接。

另一方面，2022年6月是全年销售的最高点，9月销售也比今年月均高出17%，基数均相对较高，在无强力政策刺激下，短期不具备大幅回升的可能性。