克而瑞云南发布《2023年上半年昆明房企销售金额排行榜》，从榜单看，top20上榜门槛8.7亿元，相较22年上半年增幅10.4%。万科以23.71亿元位列榜首，但相较22年上半年榜首金额仍旧收缩38%。TOP3门槛15.06亿元，收缩33%。TOP10门槛则变动较小，收缩幅度仅为1%。呈现头部房企业绩收窄而中后段房企业绩同比略有回升的态势。

  
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  克而瑞在稳中解读了本次房企变化：

  门槛变化：从流量榜单看，top20上榜门槛8.7亿元，相较22年上半年增幅10.4%。分梯队看，万科以23.71亿元位列榜首，但相较22年上半年榜首金额仍旧收缩38%。TOP3门槛15.06亿元，收缩33%。TOP10门槛则变动较小，收缩幅度仅为1%。呈现头部房企业绩收窄而中后段房企业绩同比略有回升的态势。

  集中度：TOP20合计市占58%，与23年一季度持平，相较22年全年提升3个百分点。分梯度看，TOP5合计市占20%、top5-10合计市占14%、TOP11-20合计市占24%，显示市场盘整期间，头部房企凭借口碑、项目品质、项目配套等要素，仍具备较高集中度。

  业绩贡献：TOP20房企，主城业绩贡献达95%，郊县业绩贡献仅5%，郊县业绩贡献主要是金地集团（太平金地自在城）、招商蛇口（招商依云国际社区）。金地自在城大盘开发、带自持商业配套，招商依云国际为大盘规划，内部学校、商业、体育运动公园的休闲配套丰富。招商蛇口与金地集团均有较强城市运营的能力、项目一期均交房，交房品质优良，口碑+城市运营能力带动房企郊县项目热销。

  业绩变化：

•   业绩下滑企业：7席，其中，因项目尾盘或非主销住宅导致企业业绩下滑的,如：龙湖集团为锦粼天序住宅清盘主销公寓和车位，公寓车位套总价较低，使得业绩降幅24.65%。中海地产2年未获取新项目，主力贡献项目中海汇德里、中海寰宇天下、中海云麓九里，受项目定位形象与周边界面不符拖累，叠加今年4月后市场价格预期持续负面而项目价格偏高，拖累销售业绩。

•   业绩上升企业：13席，其中，主力项目在23年上半年推出并热销的，如:云南建投，主力贡献项目为建投学府，22年10月推出，项目位于龙泉路划片就读武成小学、昆八中在侧，叠加本土国企在全省重大基建项目、生态治理、文旅康养等多个维度攻坚，企业口碑良好，项目主力产品为89-129㎡定位刚需人群，项目定位、配套素质、企业口碑奠定走量基础，综合带动企业业绩增长。大盘持续开发叠加板块内部无同类竞品热销带动的，如：云南筑友，其贡献项目为双河湾，该项目自2015年开发至今，伴随度假区一同成长，配套昆一中金岸中学（22年高考成绩亮眼）、23年营销端开始成交送产权车位、小幅度降价或特价房手段，成为度假区中仅有的1.5万单价的刚需高层项目（度假区内高层项目朝朝暮暮、龙湖揽境仅剩大平层），凭借差异化路线实现热销，进而带动企业业绩上升。

  上榜企业及排名变动：

  排名上升企业：①华夏阳光深耕滇池沿线区域，是昆明本土房企中的品质生态住宅领军企业，尤其华夏四季、华夏澜台府套均价400万以上，伴随滇池周边土地利用趋严，稀缺性与符号性受到高净值人群追捧。另外，与世博、金地合作的位于金殿板块的华夏世博金地一号凭借世博园周边丰富的生态环境、板房设计、精装均价1.37万以内（装标报价2500元/㎡）成为北市区具备优质生态环境、较高居住品质的小区，并在23年内采取成交奖励等渠道激励手段，综合带动企业排名上升。

  ②中国金茂作为高端住宅市场深耕者，“府”系产品线成为中国高端住宅知名品牌，龙江金茂府位于二环内优质地段，22年2月开盘时客户认可度不足，项目月均去化套数仅11套，进入23年上半年后推出工抵毛坯房、加强品牌与圈层营销，凭借其城市核心地段、府系品牌加持助力企业在23年上半年实现热销月均流速大33套/月，带动企业排名上升。

  ③招商蛇口自2013年入昆首作招商海公馆到当前招商依云国际社区、招商公园大道、招商雍和府等多个项目在售，始终在主城热门板块占据一席之地，并进驻空港、晋宁潜力区域，实现城市住宅（刚需、改善）、远郊度假多维度的客户捕捉。从具体项目看，位于巫家坝的招商公园大道现房销售品质口碑落地，23年上半年主推120㎡以上改善产品，套均价210万，叠加月流速25套。位于高新板块的雍和府项目同样为现房销售，叠加集中销售车位。综合实现企业业绩，带动企业排名上升。

  克而瑞在文中盘点了上半年的市场情况：

  政策环境：二手房带抵押、首套商业贷款利率低至3.85%、首套公积金贷款利率低至3.1%促进市场活力。其余政策工具少，跟随中央调控放松，去存方面保租房、土地调规、保交付与纾困资金成为存量盘活主要工具。

  主城土地市场：招拍挂市场量少，更多由本土国企托底，标杆民企以代建、合作形式获得项目，取地规模超过招拍挂

  主城住宅市场-结构：80-140㎡三段式主力结构稳固，伴随经济与行业稳定，上半年拥有强购买力、选择权的140㎡以上改善客户加速决策，占比稳增

  主城住宅市场-客户：新昆明人支撑市场，尤其地州客占比近半，春节、五一长假高位上扬，其中80、90后因购买力、需求迫切度主导市场

  郊县住宅市场-供求：市场行情变化，郊县降价甩货效果递减，复苏艰难，上半年市场依然处于全面下滑状态，市占率回落

  郊县住宅市场-郊县格局：区域差异分化，晋宁双动力加持回升，安宁企稳，嵩明、太平下探，典型主力段收缩，需求透支，太平产品结构向居住类偏移

  并根据市场及企业情况预判后市：

  伴随行业调整、客户需求与认知变动，商品住宅市场“主城化”愈发明显，在这样背景下——

  从格局看：主城郊县市场分化加剧，且住宅开发将稳定在城市核心区，基于拿地情况预判，未来供应或开发将集中于二环附近、北京路沿线、巫家坝关上等城市配套优质地带。

  从量价情况看：自22年下半年开始昆明主城半年度成交规模始终在200-240万方规模内徘徊、均价则在1.4万元/㎡左右变动，下半年恰逢企业业绩冲刺、多个大型节点，成交规模可能较上半年有微弱提升，但整体规模难以显著提升、价格则保持1.4万元水平，或略微下降以价保量。企业则延续万科建投位于头部，其余企业可能内部排名变动、后部尾盘销售企业退出被置换，但整体不会出现“黑马”。

  从郊县看：以价换量效果下降，复苏艰难，下半年成交规模可能与上半年持平、或微降。价格端维持。从郊县格局看，晋宁旅居价值、安宁内生自住价值仍为市场支撑。（更多内容请搜索《克而瑞云南》公众号）