文/乐居财经  靳文雨 范慧茹

  受地产关联方住宅面积供给影响，物企拓展非住业态如火如荼，挖掘存量房时代已然开启。

  相对于部分头部物企扎堆拓展城市服务市场，商管类物企德商产投服务（02270.HK）似乎却偏爱转租业务。

  6月26日晚间，该公司公告称，非全资附属公司四川汇通作为承租人，与四川高登环球商业管理有限公司（以下简称“四川高登”）签订了租赁物业协议。而这已经是德商产投服务本月以来第二次签订的租赁物业协议。

  这笔租赁协议，租期长达12年，涉及租金约为4995.09万元。此外，德商产投服务方需要向后者支付32.2万的保证金。

  出租人“四川高登”的名字，对业内来说较为陌生，而提起他的母公司合信置业，在成都本地则拥有着一定知名度。合信置业正是2020年因在成都高价拿地而声名鹊起的本土房企。

  事实上，德商产投服务与合信置业早有交集。2022年4月，德商产投服务的大股东邹康，曾以德商集团董事长的身份，参加过合信置业承办的“成渝双城经济圈城市发展主题报告会”。此次双方之间能够达成租赁合作，也就不足为奇。

  既是“老友”之间的合作，合信置业也给出了自己的诚意，不仅给了半年免租期，在第一个租赁期还给了近9成的折扣。

  公告显示，在第一个租期内，也就是2023年6月21日至2024年6月20日期间，德商产投服务方需应向合信置业方支付租金人386.41万元，但考虑到德商产投服务方面的运营，便向德商产投服务提供了340.51万元的折扣，因此德商产投服务方面只需要在第一个租期内支付租金45.899万元。

  根据公告，该租赁物业位于成都鼎晟‧时代(又称鼎晟国际)三栋第一层至第十层，建筑面积约9260.7平方米，以后将由德商产投服务用于对外办公租赁。

  值得注意的是，最新公告中，德商产投服务还斥资3000万用于购买理财产品，不过这是一笔短线投资，预计只认购4天便赎回。

  租赁业务盈利之谜

  事实上，在此之前，6月14日，德商产投服务才刚在成都市租下了一处物业。

  该处物业位于成都市金牛区兴科中路3号领先时代的三号楼第二层及第四层至第十三层，建筑面积约11251.04平方米。

租赁期为11年，从租金来看，该处物业每月为36元/平方米，且于租赁协议项下租赁期内，有关租金每两年上涨5%。而德商产投服务此次租赁的成都鼎晟‧时代物业，每月租金算下来大概为37.46元/平方米，二者相差不大。

  德商产投服务似乎很看好转租这门生意，据乐居财经《物业K线》统计，自2022年以来，该公司及其附属公司已经租赁了4个物业项目用于转租。除上述提到的两个项目以外，还包括成都商场物业项目及御璟租赁物业项目。

  御璟租赁物业背后，则牵涉到关联交易。根据德商产投服务公告，去年11月4日，德商远泓、德商永润及德恒鸿作为租户，分别与德商高欣签订了御璟租赁协议I、II及III。

  其中，德商远泓、德商永润及德恒鸿三家公司，均为德商产投服务间接非全资附属公司，德商高欣则由德商产投服务非执行董事兼控股股东邹康及控股股东邹健最终控制。

  据其公告，御璟租赁协议项下御璟租赁物业I、II及III的租赁将确认为德商产投服务集团的使用权资产，金额共约1.57亿元。

  另外，该租赁物业构成由德商置业开发“德商御璟天骄”房地产项目的一部分，德商产投服务董事也表示，该租赁项目是开发集团商业运营服务及扩阔其收入流的良机。

  欲增加收入流，德商产投服务却因此堆高了应收款。

  年报数据显示，2022年德商产投服务即期部分的预付款项、按金及其他应收款项由2021年的1360万元增加到了2022年的3007.4万元，涨幅达到121.13%，其中2022年减值拨备了376.8万。

  原因之一就是由于集团提供转租服务的长期租赁协议，涉及的可退还按金及保证金导致的应收关联方款项。

  另外，截至2021年及2022年12月31日止，德商产投服务作为承租人，产生的租赁负债分别为12.2万元及0元。

  加码投资租赁物业，德商产投服务该项收益几何，其并未在往期财报中有所体现，而仅从非住宅物业物业管理服务收入来看，该项收入占比呈现下滑的态势。

  2021年，德商产投服务非住宅物业物业管理服务收益占比为61.7%，2022年该项收益占比降至51.6%。

  规模与利润增速失衡

  除了租用物业进行转租之外，德商产投服务自身也有持作出售但并未出租的一处住宅物业及八处商业物业。

  2022年该投资物业由上一年的133万元增长到283万元，增长了112.8%，财报称主要归因于收购位于中国的七处商业物业。

  而聚焦转租业务之外，在管理规模的排位赛上，德商产投服务在上市物企中却始终处于吊车尾的位置。其在管面积规模连续两年均未超过1000万方，在公布相关数据的42家港股物企中，排名第40位，位于倒数第三。

  事实上，在规模的增速上，2022年德商产投服务并不低。截至2022年末，其管理57项物业，在管建筑面积为821.67万平方米，相较于2021年的486.78万平方米增长了68.8%。

  不过，较高的规模增速，并未给其带来同比例的利润增长。2022年，德商产投服务的收入约为2.67亿元，同比增长5.5%，净利润约为3359.6万元，同比微增0.47%。其毛利率出现下滑，由2021年的40.83%降至2022年的35.42%。

  乐居财经《物业K线》注意到，在递表之初，德商产投服务也曾对收并购有过明确的规划，预计募资所得款项净额约1.51亿港元，约60%即9080万港元，将用于进行战略性投资及收购。其计划通过收购独立第三方物业管理公司实现增长。不过，随着物企收并购市场的遇冷，自2021年开始，德商产投服务并无在收并购方面发力。

  值得一提的是，去年10月，德商产投服务曾发布关联交易公告，拟通过间接全资附属公司成都德商，从关联方德商达置业手中购买320个停车位，对价1560万元。此次向关联方收购停车位，德商产投服务在公告中表示，将由内部资源拨付。

  截至2022年12月31日，德商产投服务的期末现金为2.48亿元，同比减少了1.13%。同期，其合约负债为3241.8万元，低于2亿元且在港股上市物企中排名倒数第三。