乐居新媒体 上海   受云锦东方事件波及的上海五批次“10万+”项目集体缺席后，网传近日六批次开始过会，但10万+项目可能继续缺席，豪宅供应真空期有可能延长。

上半年的5个批次共释放3556套豪宅房源，却远远不足以满足当下上海豪宅的打新需求。从前五个批次看，上海豪宅项目依然火热，成绩单亮眼。上半年10万+以上的项目共开盘16次，7成实现“日光”，最高入围分突破106分，近5300认筹“落榜生”等待着10万+项目的回归。

七成日光

今年上半年上海豪宅打新热潮高涨，除云锦东方被暂停摇号外，上半年10万+项目共有16次开盘，其中11次开盘即售罄，“日光率”约为7成。

百汇园三期创造了上半年最高入围分106.64分，其于二批次推出220套房，均价13.2万/平方米，最终认筹率约375%，4月的开盘毫无悬念“日光”。

部分项目首开表现同样优异。如保利建工海玥天汇首开183套房，共有582组客户认筹，认筹率318%。天汇玺首开328套房，1200组认购，认筹率同样超300%。

保利建工海玥天汇地处杨浦东外滩内环，主推建面约90平方米三室两厅一卫，建面约99平方米三室两厅两卫，和建面约145平方米四室两厅两卫。两次推盘，均价稳定在115000元/平方米。周边轨交环伺，配套成熟。

天汇玺位于普陀内环苏州河畔，紧邻轨交换乘站，周边商圈荟萃，备案均价10.4016万/平方米。户型主要为建面约106平方米三室两厅两卫，141平方米四室两厅两卫，均为当下主流改善户型设计。

除保利建工海玥天汇、天汇玺这类地段、产品、价格较稳定的均衡选手，上半年的批次中不乏一些具有争议点的项目，如前滩百合园的装标、缦云上海的高均价、宝能公馆1288的产证办理问题等。但最终的开盘成绩表明，上海豪宅的吸引力极强。

前滩百合园于第二批次推出164套建面约160-380平房源，均价129900元/平方米，共有733组客户认筹，认筹率447%。根据公布的入围分，东地块288弄为86.4分，西地块88弄为97.84分，均属高入围分。

宝能公馆1288和缦云上海（一批）虽然没有触发积分制，但认筹数均超过了房源数，达成开盘即售罄。

去化之战

“分化无处不在”，这句话形容上半年的豪宅热也并不为过。在大部分豪宅项目开盘即售罄的火热之下，也有一些项目没能实现“日光”，去化之战犹存。

3成没能开盘“日光”的项目中有一个较特殊的项目“世纪前滩天御”。作为陆家嘴在顶流板块前滩的收官住宅项目，它却遗憾成为前滩首个未触发积分新房，且开盘弃号率高达50%，与此前火爆的前滩新房形成鲜明对比。

该项目于今年第二批推出384套房，均价12.98万/平方米，认筹率约197%。据克而瑞上海统计，项目开盘去化率约89%。

有业内人士分析，世纪前滩天御的爆冷受综合因素影响。一方面是前滩的倒挂空间正在缩小，一方面是项目临近高架，并且作为超高层项目未能扬长避短等原因。

此外品尊国际三期和中兴路壹号都是磨砺多年的标杆项目，一个是真如70万方地标级城市综合体，一个是静安中兴城崛起之作，两者却都在今年上半年的豪宅销售中位居下风。

品尊国际三期推出172套房，均价10.98万/平方米，最终329组认筹，认筹率约191%；中兴路壹号推出收官191套房，均价13.75万/平方米，最终197组认筹，认筹率约103%，两者均未触发积分。据克而瑞上海统计，品尊国际和中兴路壹号的开盘去化率分别为75% 和74%。

除此之外，中企云萃森林开盘去化率约94%，大华锦宸府约76%，也未能实现开盘“日光”，但总体来说成绩尚可。

当下的豪宅空档期正是这些项目加速去化、清盘的好时机，若后续豪宅扎堆入市，项目所面临的去化压力可能更大。

五千落榜生

今年上半年的五个批次共推出3556套10万+房源，总认筹组数约8900组，若去除云锦东方认筹和多次认筹等因素，意味着上半年打新豪宅的“落榜生”多达约5300组。

落榜生最集中（大于500组）的5个项目分别为天汇玺、瑞仕云曜璟庭、百汇园三期、前滩百合园、华润前滩润璟。

不难看出，这些项目均有自身突出的优势，或是品牌，或是稀缺滨江别墅，或是高倒挂、性价比等。

在这5300组落榜生中，势必有一部分将回流到后续的豪宅认筹中。据悉，后续预计上新的10万+豪宅包括绿城外滩兰庭、华发静安华府、静安天悦、保利越秀和樾天汇、苏河玺等。

产品类型较为丰富，既有顶豪类如绿城外滩兰庭，也有普通10万+豪宅，购房者的选择面很宽。

有业内人士认为，若六批次10万+项目再度延期，这部分需求将被迫积压，但可能在今年下半年豪宅集体回归后，带动一波需求的集中释放，进而带动豪宅成交井喷。

但豪宅打新选手面对的很可能是一场全新的游戏。

5月的云锦东方事件让上海豪宅入市悄然按下暂停键，有业内专家表示，此次事件后，上海针对豪宅的新政可能出台。对于落榜生来说，接下来的竞争规则可能是前所未见的。