乐居新媒体 宗镛 发自深圳

不知不觉已到年中，2023年走过了一半。

半年前，疫情放开，人们欢欣鼓舞，期待着经济来一场复苏，年后各地楼市的飘红，似乎在示意着未来可期。

没想到，现实很骨感，从4月中旬开始，各地楼市后劲越发不足，几乎给所有地产从业者泼了一盘冷水。

众所周知，楼市表现好坏与否对宏观经济有重要影响，对于就业、投资、消费和金融等方面至关重要，从最直观的感受上看，楼市走势似乎影响着各行各业对未来经营的信心。

尤其深圳，作为全国楼市领涨的“急先锋”，深圳长期扮演了全国楼市“晴雨表”的角色，无论是自住或者投资，深圳的新房市场情况往往能反映当前普罗大众对于房地产的态度。

那么2023年上半年，深圳的新房市场表现如何呢？是强弓末弩，还是蓄势待发？

1、王者开局，却遇人才房搅局

据深圳市房信平台数据统计，2023年上半年（全文数据统计数据皆统计截至2023年6月27日），深圳全市累计共有58个新房住宅项目获批预售，若剔除加推的项目，则累计有51个新房住宅项目22636套新房住宅入市。

供应方面，今年上半年深圳可谓是供应大增，获批预售套数同比去年上半年新增近7000套，当然，由于去年上半年疫情影响，数据可比性不强，但仍能从侧面反映出房企推货信心的恢复。

今年上半年，深圳全市网签套数共7283套，整体网签率33%。

（注：文章中网签套数包含已网签备案及已签认购书房源）。

按月份获批预售套数情况看，上半年深圳网签率最高的为3月份，同时3月份也是上半年新房住宅获批预售套数最多的月份，当然这也得益于年前供应及需求的积压，另外部分热门项目也在年后入市，例如华润北站超核润府、前海万科瑧湾悦入市均获得不俗去化。

主打刚需的龙岗区、宝安区也有项目入市，例如万科金域学府及会展湾雍境等项目均获得良好的销售情况。

进入3月底，今年第一批可售型人才房的集中入市，并于4月份陆续进入选房阶段，13个人才房项目共推售近9502套房源，其中南山两个人才房项目安居同乐馨苑及深铁熙府均获得破万组家庭参与申购，另外光明及宝安的人才房也获得不俗的申购家庭数量。

最终认购情况，第一批可售型人才房在摇号选房阶段已认购总房源数6458套，认购率高达68%，其中两房的认购率高达88.8%，两房几乎清一色售罄。

在人才房的热度影响，以及市场下行的背景下，4-5月份的新房住宅获批预售量虽保持高位，但网签情况明显低迷，尤其在坐拥黄金周的5月份，9个首开新盘中，仅有月底开盘的越秀潮樾府网签率超过50%，就连上个月意气风发的华润，5月三盘齐开，但却遭遇了一波滑铁卢。

进入6月份，虽然6月份新获批预售的房源网签率达到23%，较5月份回升，但却出现了明显的分化，除了福田海德园A区及前海云海湾网签率接近100%，其他获批预售楼盘的网签率连10%都没有。

2、前海领衔全市，打新阵地易主宝安

回顾完深圳上半年各月份的网签情况，再看下各区域的上半年的新房网签，以此来看下，今年上半年，深圳打新主战场在哪个区域，大家都更偏好购买深圳哪个区的新房！

今年上半年，深圳除了罗湖区及大鹏新区未有新盘获批预售，其他区域均有新盘获批预售入市，其中宝安及龙岗为获批预售项目数最多的区域，其次是光明区。

按目前各区以推售开盘的预售项目看，上半年网签率最高的为前海，其截至统计时间已开盘的项目为万科瑧湾悦及深业云海湾，两个项目合计网签率高达82%。

网签率仅次于前海的福田区，上半年获批预售的项目共有4个，主力网签项目为海德园A区及中洲滨海华府。

值得一提的是，近年一直作为打新阵地的光明区虽上半年获批项目数量与宝安区并列，但网签率却连龙岗都没超过，区域上半年新盘获批主要来自华润润晖府、润曦府及润曜府，不过除了华润润晖府首开批次的网签率较为可观，润曦府及润曜府去化明显乏力。

令人意外的是，南山区（不含前海）上半年共有3个新盘入市，其中方直珑樾山、招商四海臻邸为期房项目首次开盘，不过目前该两项目的网签率并不理想，导致南山区上半年新获批预售的项目网签率排列倒数，与前海形成明显反差。

可以发现，前海及福田的新盘依旧受到市场认可，没有前海的南山似乎光芒不足，光明打新光环已然褪去，而宝安的新盘表现则可圈可点，不少业内人士称深圳的打新阵地已转移至宝安区。

若将深圳以原关内作为核心区域，原关外作为非核心区域，我们再看下当下核心区域与非核心区域的新盘网签情况。

通过图表可以发现，今年上半年深圳获批预售的22873套新房住宅中，位于非核心区的套数共占了87.8%，然而在网签率方面，核心区新房住宅的网签率达到60%，非核心区新房住宅的网签率仅28%，可见核心区的新房住宅去化周期更短。

3、刚需盘负重前行，改善成主流撑场面

当然非核心区的高供应量，显得核心区的新盘的稀缺优势展露无疑，不过由于核心区地价高导致新房价格高，核心区的新房往往需要更多的首付才能上车。

我们通过面积段、总价作为参考维度，将楼盘进行分类，来分析今年上半年深圳获批预售的项目中刚需盘、改善盘、豪宅盘的网签情况。

从图表可发现，上半年深圳的新房住宅以刚需作为主要供应，刚需套数占总获批预售套数的82%，改善套数占9.1%，豪宅套数占7.7%.

在网签率方面，供应量最高的刚需盘网签率最低，仅28%；豪宅盘网签率最高，达到75%。

具体到项目，目前深圳上半年入市共有4个豪宅项目，除了南山现房项目晗山悦海网签率一般，万科瑧湾悦二期、海德园A区、云海湾花园均获得不俗热度，尤其海德园A区更是成为今年首个积分摇号的项目，同时海德园还于开盘当日即售罄。

另外近期刚获批预售开盘的云海湾花园，推售919套住宅，据开发商官宣开盘当天获得近95%的认购。

总价千万起步的豪宅，在当下新房市场低迷的情况下，却能逆市报捷，可见深圳当前的高端购买力仍然坚挺。

对于改善盘，虽然不及豪宅优异的成绩，但改善盘达到40%的网签依旧优于刚需盘，当然豪宅也可以归类在改善需求内，毕竟买进核心区或者小换大等需求都是追求改善生活的目标。

改善盘中也有突破千万总价的楼盘，但鉴于其区位及话题度不足，将其列入改善类别。

深圳上半年入市的改善盘中，其中有被称为今年首个日光盘的信义荔景御园，其高实用率的复式单位受到布吉百鸽笼片区周边众多渴望改善居住环境的买家追捧。

另外，位于碧海的越秀潮樾府，得益于其土拍时的限价，形成与周边二手住宅的倒挂，具备大众认可的增值以及改善双重利好也使其获得良好成绩。

整体来说，改善及豪宅需求的坚挺已经成为不争事实，但是作为供应主力的刚需盘，其低迷的去化或多或少也在暗示着，深圳刚需买家的减少。

尤其是被称为深圳东西部刚需扛把子的坪山区及光明区，今年上半年可以说是音讯全无，鲜有波澜发生。

光明区除了华润润晖府的整体网签率达到60%以上，其余楼盘的网签率连50%都没达到，绿城首入深圳项目桂语兰庭，开盘过去三个月，网签率刚突破40%，至于原因，将在下文提。

比光明区更为默默无闻的坪山区，是深圳唯一价格仍在3字头的区域，在地铁14号线、16号线开通运营半年以来，其楼市似乎进入了哑火的姿态。

目前上半年坪山区获批预售的新盘网签率最高的是传承启元府，网签率15%；最低的是保利明玥澜岸,4月3日开盘到目前网签量为0，至于为何1套都没卖出，具体原因不详，不过据了解，保利明玥澜岸是坪山上半年入市项目中均价最高的楼盘（备案均价4.12万/㎡）。

4、黄金靓地压舱，过江龙逆势化身黑马

核心区豪宅盘优异的网签成绩，似乎让深圳看到了借以核心区靓地激活市场的途径，而位于深圳湾超级总部基地的T207-0060地块以及龙华民治A811-0347地块，将于6月30日引来正式交易日！

这也是深超总时隔多年久违有宅地供应，并且两宗地块均不受7090政策限制。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深超总T207-0060调规后的迅速挂牌，目的在于以中心区压箱底的“靓地”来捂热土地市场，进而从源头上刺激房地产市场，“政府也希望由此信号激活市场信心，扭转市场预期。”

深超总T207-0060地块（乐居摄于23.04）

而两宗靓地的出炉，也让不少来自深圳之外的过江龙房企垂涎十分，据统计，深圳今年上半年入市的新房住宅中，多以深圳本地房企为主，而来自过江龙房企开发的项目仅有光明绿城桂语兰庭及宝安越秀潮樾府。

绿城桂语兰庭作为杭州绿城首入深圳之作，同时也是旧改项目，在3月份开盘推出942套住宅，目前网签率41%。

在开发商名气及光明打新阵地双重光环的情况，绿城桂语兰庭的网签成绩并不如市场预期，对此，不少业内人士则是认为光明区的打新热度已大不如过去。

绿城桂语兰庭（乐居摄于22.12）

受到从去年开始源源不断的住宅供应下，光明区上半年新获批预售的新盘整体去化不比往年，作为曾经日光盘频出的区域，光明今年上半年还没诞生日光盘。

即使有华润润晖府、润曦府在去年年底打着“保价”的噱头，以及各种营销加持下，华润光明多个项目在上半年开盘的最终去化均不理想。

对于是否存在深圳购房者是否更看重本地开发商，从宝安越秀潮樾府的表现上可以发现，房企来自何地不重要，理性的深圳购房者更看重的是区位。

而越秀潮樾府作为广州越秀在深圳的第二个开盘的项目，越秀潮樾府出乎意料的成为了今年5月份深圳开盘去化最好的项目，越秀潮樾府的大卖，也让越秀信心大增，不到一个月便顺势加推最后两个单元278套房源，并且在认筹房源比上依旧取得不俗成绩。

根据上半年深圳获批预售的项目公示入围名单的数据显示，越秀潮樾府两度开盘，认筹房源比仅次于触发积分摇号的日光盘海德园A区，越秀潮樾府甚至被网友称为深圳上半年新盘中的黑马。

由此可见，经历上半年的洗礼，改善及豪宅购房人群已然成为深圳楼市的压舱石，优质地段的新盘并不缺购买力。

随着上半年的落幕，根据CRIC不完全统计，2022年深圳出让的34宗宅地中，已有11个项目开盘入市，值得一提的是，今年上半年深圳的热销新盘大部分来自于去年的土拍地块。

可以发现，去年土拍尚未入市的地块中，以非核心区的地块或项目为主，仅有宝中越秀瑞樾府、龙华中海珑悦理等项目在区位上关注度较高。

下半年，前海预计也有住宅供应，位于桂湾的前海时代三期、妈湾招商领玺三期传出将在下半年入市，届时势必也将再掀起一波置业话题。

那么，你觉得深圳下半年的楼市将会如何呢？是高开低走，还是逆势腾飞？

另外，深圳第二轮土拍即将启幕，深超总地块及龙华深高北学区地块将花落谁家，是否会掀起一轮摇号鏖战？