文/乐居财经 靳文雨

物企上市潮退却后，港交所门前就少见喧嚣。去年一年，仅有4家物企递表，不少物企更是陷入了递表、失效、再递表的循环。

进入2023年，这种情况似有改观，沉寂多时的港股物管板块不断迎来新成员。而这些摩拳擦掌的物企，大都是国资身份。

6月25日，隶属于长沙市国资委的泓盈城市运营服务集团股份有限公司（简称“泓盈服务”）在港交所递交了招股书，中金公司为独家保荐人。

在其之前，已有国家队物企深业物业于港交所递表，并成为了2023年第一家递表的物企。而在今年4月，隶属于西安经济技术开发区经发集团的经发物业，发布了一则招标公告，也透露出了想要赴港IPO的信号。

受地产行业下行压力影响，民营物企融资愈发困难，而同期国资物企则在资金端拥有更强的抗风险能力，在政策端也有“国企改革”的利好加持，自然也就更受资本市场青睐。

但正如硬币的两面性。偏向保守的国资物企，往往也会陷入成长性差、盈利能力较低、发展速度迟缓的窘境。而囿于湖南当地的泓盈服务，也面临着毛利率持续下滑、商业运营服务收入萎缩、对关联方面积供给较为依赖等问题。

对于广大还未上市的国资中小物企而言，这股国资物企上市潮背后，既有机遇，也有挑战。

资产重组

招股书披露，泓盈服务成立于2015年，是一家国有城市服务及运营提供商，提供广泛的服务，包括物业管理服务、城市服务及商业运营服务。

相比大多数上市物企动辄十几年甚至二十几年的发展历史，泓盈服务不到8年的成立时间，发展时间较短。为丰盈上市主体和解决同业竞争等问题，这家国资物企在IPO前夕开始进行一系列的资产重组。

在2020年6月前，其本由先导控股全资拥有，最初的注册资本为1000万元，2019年3月，先导控股注资后，其注册资本增至2000万元。其中先导控股原本由长沙市国资委全资拥有，后于2019年10月成为了长沙城发集团的子公司。

长沙城发集团是2019年由先导控股和长沙城投联合重组而来，主要负责城市公共基础设施的投资、建设、运营和管理，负责授权范围内的国有资产管理。重组之后，城发集团在一级重组的基础上又推进了同类业务归并整合的二级重组。

为统筹管理物业业务，2020年6月，先导控股将其持有的泓盈服务100%股权无偿转让给了城发集团公司。与此同时，数家子公司为解决同业竞争的问题，也经历了重组。

其中，为剥离非主业投资，城发商管按2019年12月31日账面净值将其持有的先导银象40%的股权无偿转让给长沙达美文化传播有限公司。股权转让完成后，城发商管不再持有先导银象的股权。同月，其又从城投集团手中以零代价收购了城投资产100%股权。

招股书显示，城发商管的前身长沙先导恒通商业管理，于2017年4月5日成立，初始注册资本为人民币2000万元。由先导控股全资拥有。2020年6月28日，先导控股将恒通商业管理100%的股权无偿转让予长沙城发集团。

2020年8月13日，恒通商业管理更名为城发商管。2022年8月，作为重组的一部分，长沙城发集团将其于城发商管的全部股权无偿转给了泓盈服务，以整合商业资产的经营管理。

泓盈服务方面，其曾于2020年6月，从岳麓山旅游文化开发有限公司（简称“岳麓山公司”）手中收购了城投物业100%股权。而为了将园林公司的全部股权纳入麾下，当年12月，又以470万元的代价从先导城投手中收购了园林公司30%股权。本次股权转让后，泓盈服务持有园林公司100%股权。

值得一提的是，为消除潜在的竞争，并与城发集团实现明确的业务划分，去年8月，泓盈服务在收购了城发商管之余，还从城发集团的子公司城发智慧出行公司手中收购了停车场公司。截至当前，泓盈服务的主要运营子公司共有8家。

信息显示，泓盈服务的法定代表人为谢毅，并担任董事长，同时他也在旗下公司长沙城发物业管理和长沙城投物业服务担任执行董事兼总经理，在长沙城市照明运营发展任执行董事。

在股权架构上，截至最后实际可行日期，泓盈服务由长沙城市发展集团有限公司（简称“长沙城发集团”）和岳麓山旅游文化开发有限公司（简称“岳麓山公司”）分别持股95%、5%。其中岳麓山公司为长沙城发集团的全资子公司。

商业运营服务收益持续下滑

国资物企向来以稳健著称，在多数物企受地产行业下行影响，营收规模出现萎缩，净利润也遭遇腰斩之时，泓盈服务保持了较为稳定的增长。但毛利率下滑、商业运营服务增长不利等问题也困扰其中。

招股书显示，2020年-2022年（下称“报告期内”），泓盈服务分别实现收入2.78亿元、4.32亿元、5.29亿元，报告期内的复合年增长率为37.8%；年度利润及全面收益总额分别为3460万元、4080万元及5360万元，复合年增长率为24.4%。

具体业务来看，泓盈服务涉及物业管理服务、城市服务及商业运营服务。其中，物业管理服务包括对公共物业、商业物业和住宅物业的各种物业管理服务以及增值服务；城市服务则包括园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务。

在过去三年，泓盈服务收入的重心逐渐由物业管理服务倾斜至城市服务。其中，物业管理服务在营收中的占比由2020年的55.6%降至2022年的39.2%，城市服务在营收中的占比则由2020年的20.9%上升至2022年的52%。

报告期内，泓盈服务的毛利率分别为29.4%、24.9%、23%，呈现逐渐下滑的趋势。其中物业管理服务的毛利率由2020年的22.1%降至14.5%，下降了7.6个百分点，招股书称，下降原因为运营成本上升及疫情影响。

乐居财经《物业K线》注意到，从物业管理服务的定价来看，报告期内泓盈服务剔除销售中心以后的商业物业平均物业费数据为6元、5.9元、7.7元，而同期同行业可比公司的管理费仅为每平方米4.3元，高于行业水平。

按照该公司的说法，平均物业费管理费收费较高，主要是由于公司在管的是长沙中心地段的高端商业体，相应的服务标准也较高。

另外，商业运营服务的毛利率也出现了轻微波动，但在几项业务中，该业务的毛利率水平相对最高，基本维持在53%以上。

不过，需要注意的是，高毛利之下，泓盈服务商业运营服务的收益却在下滑。报告期内，该业务的收入分别为6540.4万元、5404.5万元及4633.7万元，而其占营收的比重，也由2020年的23.5%下降至8.8%。

其在招股书中表示，商业运营服务收入下降主要是因为2020年公司大部分业务是以整租模式运营，但为了统一轻资产运营的基调，2021年整租项目逐渐改变为托管模式，因此当年收入大幅减少；2022年收入减少则是受疫情影响，出租率下降。

关联方收入占比近7成

作为一家根植于湖南的企业，泓盈服务在湖南省承接了多个标志性项目，如湘江财富金融中心、长沙市城市功能照明运维项目及太平街商业运营项目等。之所以能够在当地做的风生水起，很大一部分原因是得益于母公司长沙城发集团的支持。

招股书提到，城发集团是长沙市最大的城市综合开发商，其业务范围覆盖城市开发的整个生命周期，并将源源不断产生新项目，这确保了大量的储备项目。

数据显示，各报告期期末，泓盈服务来自城发集团及其联系人（按项目来源划分）获得的总收入分别为2.12亿元、3.03亿元和3.49亿元，占营收的比重分别为76.2%、70.2%及66.0%，占比一度超七成。

报告期内，泓盈服务独立第三方的中标率分别为10%、25%、28.6%，占比不足三成，同期来自城发集团及其联系人的项目中标率均为100%。

在物业管理板块，其来自城发集团及其联系人的项目在管建筑面积分别占总在管面积的34.0%、43.5%和41.8%，在管项目数量分别为23个、43个及45个，这些项目的保留率分别为100%、87.2%和86.3%。

同期，泓盈服务来自独立第三方的项目在管建筑面积分别占其在管总建筑面积的66.0%、56.5%和58.2%，提供物业管理服务的在管项目数量分别为16个、18个及18个。

在深耕区域背后，泓盈服务在长沙当地有不小的影响力。但相较于实现多点开花的全国性物企来说，泓盈服务仍规模受限，在外部扩张上也面临着不小的压力。

招股书显示，截至2022年12月31日，泓盈服务在管物业管理项目总数为63个，在管建筑面积为1030万平方米。

从提供物业管理服务的类别来看，2022年其来自公共物业和商业物业的在管项目分别为29个、30个，来自住宅物业的项目只有4个。这4个项目在2022年贡献的收入为248.3万元，占营收的比重为1.2%。

另外，这些在管项目中，有62个都位于湖南省，仅有1个项目位于江西省。泓盈服务表示，集团大部分收入都来自湖南省的业务，及在不久的将来，湖南省仍将占据其营运的大部分，但这也很容易受该地区政府政策或经营环境不利变化的影响。

基于此，泓盈服务的目标是在现有的业务基础上，结合未来的发展定位，将业务扩展至湖南省以外的地区，包括江西省、贵州省及其他地区。