乐居新媒体 昆明

  截止6月26日，昆明上半年土地交易基本宣告收官。

  据克而瑞数据显示，今年1月-6月，昆明主城五区公开招拍挂的经营性用地（包括纯住宅、商住、综合、商办用地）成交仅为10幅，成交净用地面积21.08万方，成交总价约为31.68亿元，溢价“挂零”。

  “比去年还要冷。”有业内人士直言。

  供应端大幅缩水

  上半年昆明土地市场低迷，供应总量明显不足：1-3月及6月份，经营性土地完全“断供”，4月份供应2幅，5月份供应1幅，也就是说，整个上半年仅供应了3幅地块，供应总建面约26.22万方。

2023年上半年昆明公开招拍挂经营性土地成交情况/克而瑞

  事实上，去年昆明土地供应和成交就已经大幅萎缩，主城五区及经开、高新实际供应4005亩，供地完成率总体仅为30.8%，而全年成交也只有3504亩。

  今年年初，西山区、盘龙区、官渡区透露了2023年供地计划，涉及土地面积共计约4076.39亩，各区数字明显低于去年计划供地量。再从上半年的实际供应情况来看并未达到预期，供地总量降到了“冰点”。

  就在4月份，昆明2023年储备土地推介会上推介了近万亩的土地，不过推介的地块中已进一步减少住宅用地占比，提升了工业用地等产业用地占比。

      可见，下半年可能也并不乐观。今年昆明土供表现呈收缩状态已是大概率的事实。

  本土国企托市

  行业持续洗牌，在很多城市已经表现出“国家队”成为拿地主力，主流国企表现积极。在上半年昆明为数不多的土地交易中，关注度比较高的地块，也均为本土国企拿地。

2023年上半年昆明公开招拍挂经营性土地成交一览

  1月份，云南建投以底价6.77亿元拿下五华区龙翔街道63.3亩土地，盘龙建投4.14亿元摘得任旗营城改51.12亩宅地；6月份，昆明安居集团斥资10.91亿元揽入老国贸二期68亩宅地，为上半年成交金额最大的地块。

  综合计算，本土国企在上半年为昆明土地财政贡献了21.81亿元。

  而在民企方面，上半年只有西安海荣地产一家新进房企在昆明拿地，以成交价1.17亿元摘得呈贡斗南街道2宗面积合约67亩的商住混合用地，开发项目滇池澜庭。东航投资约8亿元在巫家坝拿地，为项目后续地块。此外，其余主流房企均无土地“进账”。

  主流房企在土地市场基本“消失”，传递出了一个信号：行业持续洗牌，在市场没有明显转暖的情况下，即使没有“余粮”，宁可不拿地也不敢拿错地。业内分析认为，正是主流房企拿地热情不高，本土国企才不得已托市。

  再看这两家拿地主力。

  这两年云南建投在昆明市场亮点颇多，目前在昆明开发的有建投朝朝暮暮、建投学府、老昆大项目春城华府、阳宗海建投云院，同时还推动了西城时代西锦里的接手续建、豪门金座的重启复工等，在开发版图已覆盖昆明多个区域。

  据克而瑞发布的2022年大昆明房企销售金额TOP20榜单中，云南建投以31.14亿元的流量金额位列第6，为新上榜房企。

  昆明市安居集团前身则为“昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司”，即原公租房公司，目前已经逐步从保障性住房开发/租赁转换为市场化地产开发。

  旗下5个项目青年说悦领域、泓清惠园、青惠园、子君惠园、滇悦菁华苑均是保障房项目改为商品房销售的项目，定位相对刚需。就在上周，滇悦菁华苑还拿下了项目榜周冠军，表现不俗。

  昆明安居集团已于今年5月收购了佳湖地产90%的股权，含去年佳湖拿下的老国贸一期地块，安居集团则拥有了老国贸一二期土地。延续佳湖地产一贯做高端的风格，基于良好的地块条件，老国贸项目定位也不可能刚需。由此看来，安居集团也做好了意图拓展改善、发力高端项目市场的准备。

  结语

  回看昆明市场表现，近一个多月以来，房企取证不积极，昆明新房市场供应速度明显放慢，新房成交面积、成交价格也出现了下滑趋势。

  据克而瑞数据，2023年1-5月，昆明主城新建商品住宅总供应量为96.32万方，总成交面积为184.37万方。分月来看，自3月出现小阳春后， 4-5月已明显降温，单月成交面积仅约32万方。

  截至5月，昆明主城新建商品住宅库存量（已拿预售证）约为665万方，去化周期约为一年半。现阶段昆明市场仍以去库存为主。

  市场在调整、客户在观望、房企处于迷茫。或寄希望于新一轮救市政策的到来，下半年的市场可能还有新的念想。