文/乐居财经 徐酒眠

仓总嘉措是雪球平台上的一位人气活跃用户，持有多只上市物企的股票。

五月底，他驱车120公里，从深圳去顺德参加了碧桂园服务（06098.HK）的股东周年大会；六月中旬，他又在深圳参加了卓越商企服务（06989.HK）的股东周年大会。

经过三年疫情严防控之后，今年投资人终于有机会与管理层们面对面交流。然而，各种因素交织叠加，注定这一场场迟来的会面不会是分享喜悦、举杯恭贺。

被地产连累，上市物企们交出的2022年成绩单着实只有付之一叹。营收增速大幅放缓，多家物企亏损，甚至过往浓眉大眼的尖子生也净利腰斩了；与此同时，曾经打在物业股身上的高光已经暗淡，估值迟迟难以修复，今年以来股价还在持续震荡，整体走低。

通过公开信息，乐居财经《物业K线》整理了多家上市物企股东周年大会交流内容。投资者与管理层们交流的诸多问题，都具有行业共性：提升利润率、收购与业务增拓计划、提高回款率、市值保卫方案……

对于物业行业与站在背后的各家物企管理者而言，过去的2022年是一次集体的历练与反思。面对股对大会上，掏出真金白银“打投”的投资者关注，他们各自拿出了哪些回复与方案？

保卫市值

当前，摆在上市物企面前的最大挑战、也是投资者最关注的问题，莫过于股价及市值的持续震荡走低。

以碧桂园服务为例，从2021年中总市值超2700亿港元波动性持续下跌，六月初甚至一度跌破了300亿。

对于市值问题，5月25日的股东大会上，碧桂园服务CFO黄鹏指出，现在公司的股价的确是严重的偏离了实际的内在价值，这个PE跌到历史极致。整个房地产行业形势严重拖累了物业管理板块的表现，而且情绪有点反应过度。

有参会股东提出了市值管理建议，黄鹏则表示，需要经过股东大会授权，同时也需要等待合适的时机。不过，上述提及的参会股东之一仓总嘉措则表示，其推测碧桂园服务应该不会回购。

6月16日的股东大会上，万物云管理层也同样被问及了股价问题。其公司秘书黄旻在回答中表示，将根据资本市场和本公司股价的波动和变化，充分评估并审慎使用该授权，酌情及适时回购公司的股票。

根据当天通过的回购议案，其可回购总额不超过截止当日已发行的H股数量总数的10%，也就是1.086%股权。

值得注意的是，最近一段时间，万物云董事长朱保全多次出手增持公司股票。

而卓越商企服务管理层在股东大会上则表示，其大股东一直想增持，但因为75%的持股比例，没办法出手。不过，其CFO贾杰回复投资者透露，公司管理层方面有一些在增持，包括他本人也在买，目前是他持仓最多的港股，因为不是需要披露的人员，所以没有公告。

此外，对于其面临被港股通剔除的风险，卓越商企服务则表示，其也在关注这个问题，最近也一直在找一些私募基金作为长线投资者进入。

有质量增长

不过也有分析表示，股价表现是长期的，回购却不能长期、持续操作，最终还是要回到企业经营层面。

实现有质量的增长，以业绩拉动股价、修复市值，也是投资者与管理层们的共识。而主动从亏损项目撤场，获取利润和现金流能力更好的项目，正在成为上市物企不约而同的选择。

因为利润率及物业管理费收取率低于预期，碧桂园服务去年也主动退出嘉宝服务和财信服务的几家物业管理附属公司及若干物业管理项目。

黄鹏进一步表示，今年也会有正常的汰换项目，但汰换规模一定远不及去年的规模，预计面积规模是几百万平方米。

针对亏损的项目，滨江服务管理层表示，除了物业费提价外，也会跟业主协商，适当减少物业团队人手。如果业主不同意涨价，也不同意削减人手，公司则会考虑退出。

“今年前几个月拿的项目主要还是聚焦在核心城市，在获取项目的标准上，除了利润也要考虑现金流。”融创服务管理层则在会上表示，“要拿到一个项目是一个项目，要能带来健康的增长和持续发展。”

在绿城服务管理层看来，公建服务相对住宅或商务办公业态可持续性更强，未来公服与房地产服务规模大概会做到五五开。

2022年，绿城服务的整体毛利率约为16.2%。其管理层在股东大会上表示，2023年希冀核心利润跟收入增速保持一致，目前预估在20%左右。

最近两年，绿城服务正在不断调整管理模式，要进一步增加或丰富服务内容，同时通过精细化管理和科学技术降低成本，以及提高物业费用。

值得一提的是，绿城服务以前第一大客户是房地产商，现在第一大客户是各地经济开发区，城投、交投等成为重要客户。

对于万物云而言，蝶城战略是实现高质量增长的重要一环。朱保全在股东大会上表示，截至目前，公司蝶城数量从2022年底的584个，增加至当前的600个。

把控回款

回款问题，也成为股东大会上被关注的点之一。

绿城服务明确指出，今年将以回款率为关键指征，完善单点成本模型，实现收入、利润、现金流均衡增长、精益运营。

卓越商企服务管理层也表示，今年加大了应收账款的收缴工作，前不久还专门召开了应收催收专项工作会议。

“会在回款周期的把控、谈判策略和跟进上，相对来说会更严格一些”，而融创服务关注项目贡献现金流的能力，“具体来说，在管理上会更加精细化，前期合作筹备期间，就会考虑到保证付款方式等问题。”

大多物企皆是由地产脱胎而生，花红月圆时，物业借助地产输送在管面积与业务，吃尽发展红利。如今，房地产行业遭遇流动性危机，如何处理野蛮生长时代所遗留下的商誉以及应收款、尤其是关联地产公司的应收款，正在成为上市物企共同面临的考验。

“在房企自己都活不好的情况下，很大可能不会去给物业公司结账。”在交出的2022年财报中，多家物企对应收款进行了大幅减值计提。不过，这也只是壮士断腕的悲壮之举，是充满无奈的选择。

把控回款、将应收账款变成能握在手里的现金才是维持企业经营之道，尤其是在物业服务这种高现金流的行业。

以贸易应收款为样本，乐居财经《物业K线》对目前披露2022年财报的50家港股物企进行了相关数据统计。

数据显示，截至2022年12月30日，50家港股物企的减值拨备额合计超92.17亿元，较上一年同期的31.24亿元大增195.06%。

尽管不少物企都进行了大笔计提，但整体来看，应收款压力依然不小。

数据显示，截至2022年13月31日，减值拨备后，50家物企合计还有超过682.25亿的贸易应收款，较上一年同期的490.79亿元增长约39.01%。值得一提的是，同期，这50家物企的营收增幅均值约为10.17%。

谨慎收购

今年以来，上市物企进一步放缓了收并购步伐。不过，投资者对与上市物企的收并购计划，仍然颇为关注。

参会股东透露，碧桂园服务现有的百余亿现金有三个用途。第一，保障必要的自身运营安全；第二，市值管理方面还是要做一些安全的边际，这不意味着现在有明确的计划，但要兜底一些意外的风险。

“并购可能会排在第三个位置，如果有非常优质的机会的时候就考量，但是一定要考量算得过账。”黄鹏表示，碧桂园服务目前没有并购这个实际动作。

绿城服务的拓展路径中，收并购一直不是主调。

有关未来规模拓张计划，投资者转述绿城服务管理层的话表示，尽管目前一些物业公司估值下滑提供了并购机遇，但母公司内部关联交易方面或许也有相应风险。所以在今年行业尤其不好情况下，会更谨慎地坚持原有市场外拓策略。

仓总嘉措也表示，从董事会主席李晓平的回答来看，卓越商企服务也不会再去收并购了，尤其是住宅方面。他总结了李晓平的一个核心观点：如果是好的、能赚钱的物业公司，人家为什么卖给你？

值得一提的是，为减轻收并购带来的负担，卓越商企服务在2021年底出售了两家收并购公司，并收回投资款3.5亿元；如果剔除此项影响，那么其在2022年的业绩较去年同期收入同比增加18.1%，核心业务规模净利润基本持平。

此外，过去一年，卓越商企服务收购的另一个标的北京环球财富对利润表总共造成了将近7600万的损失，其中商誉减值2800多万，财务担保计提4777万。不过，对于担保损失这块，李晓平在股东大会上表示，是基于财务审慎的原则进行了计提，实际上这些钱都是可以拿回来的，未来可能会分批转回来。