文/乐居财经  靳文雨

  在经历了近乎狂热的物业上市浪潮后，耿建明和他的荣万家在2021年初被簇拥着踏上了新征程。但资本市场已步入理性阶段，物企想要大放光彩，更得拿出过硬的实力。

  彼时，荣万家拿出了六成募资额来物色战略投资及收购机会，以进一步扩充公司业务规模、地域覆盖范围及公司服务组合。

  公司副总经理孟庆斌更是表示，2021年起公司将会通过单项目外拓、与第三方开发商成立合营企业及收并购等三种方式外拓，预期每年可带来约40%的面积增长。

  但上市不久，收并购退潮的信号灯亮起，尝到野蛮并购带来的“苦头”的物企掌舵人，开始发声要减少收并购，市场更是开始出现物企退出并购对象或转让子公司股权的案例。

  在这场进退“暗战”中，荣万家也身涉其中，并于近日宣布了变更募资用途。

  于香港上市时，荣万家的发售价为每股13.46港元，上市所得款项净额约为11.68亿港元。其中60%的募集资金用作物色严格筛选的战略投资及收购机会，以进一步扩充业务规模及地域覆盖范围并扩大服务组合。

  但现下，该项下的约3.85亿港元未动用所得款项净额将被重新分配。其中1.52亿港元仍被用作“收并购”，只不过投资的方向由原来的“战略收购及投资物业管理公司”，变更为战略收购及投资从事环卫、医美及旅游旅居的目标公司。

  另外，5840万港元用于增值服务；剩余的1.75亿港元，则被进一步用作处置更为灵活的“营运资金及其他一般企业用途”。

  调转“航向”

  调整业务投资方向，荣万家似乎早有准备。去年12月，其曾公告称，公司与控股股东荣盛发展的附属公司秦皇岛荣盛房地产订立协议。已有条件以4535.3万元购买盛行旅居生活服务（河北）有限公司（简称“盛行旅居”）77%股权。

  荣万家在公告中提及，公司一直有扩张计划收购主要从事物业管理服务的公司。盛行旅居主要从事向度假村物业提供物业运营管理服务，收购事项将多样化该集团管理的物业类型。截至2022年10月31日，盛行旅居的在管总楼面面积为约119.44万平方米。

  从经营范围来看，盛行旅居涉及餐饮服务、住宿服务等业务，与荣万家战略投资旅游旅居目标公司的计划一致。企查查显示，今年3月，荣万家正式成为了盛行旅居持股77%的大股东，剩余23%股份仍由秦皇岛荣盛持有。

  这笔关联交易背后，更反映了荣万家对地产“爸爸”的高度依赖性，对外扩张的道路也有母公司为之铺路。

  据其年报数据，截至2022年末，荣万家共管理385个物业管理项目，总在管建筑面积为7320万平方米，但其关联方面积占比高达97.2%，在公布了在管项目中关联方面积情况的30家港股物企中，占比最高。

  目前，荣万家主要通过三条业务线提供多元化服务，即物业管理服务、非业主增值服务及小区增值服务，其中小区增值服务主要包括生活服务及物业空间管理服务。2022年该业务线的收入约为2.4亿元，较2021年的约3.59亿元，减少约33.1%。

  业绩不佳之下，荣万家也有意增大这一方面的投入。其中5840万港元被用作“丰富社区增值服务组合”项下“进一步多元化本集团的社区增值服务组合以涵盖家政服务、社区养老及健康服务”，并将范围扩大至亦涵盖“农副产品及养殖以及装修服务”。

  从各家物企当前发力增值服务的方向来看，不少物企都将目光瞄准了装饰装修，养老等领域，荣万家也想趁这趟东风。

  据乐居财经《物业K线》查阅发现，自2022年以来，荣万家共新增对外投资企业15家，其中包括荣万家（湖南）生活服务、邯郸荣淼物业、荣万家（廊坊）生活服务等在内的多家公司都涉及住宅室内装饰装修业务。此外，去年9月成立的荣亦康（北京）生活科技，亦涉及到养生保健服务等。

  收缩并购金

  与荣万家一样，变更募集资金用途，调整业务发展方向的物企并不在少数。

  据乐居财经《物业K线》统计，2023年至今，已有7家物企宣布更改全球发售所得款项用途。其中，兴业物联、银城生活服务、苏新服务、滨江服务及荣万家等5家物企，均把原本计划用于战略收购及投资其他物业管理公司的未动用所得款项净额另作他用。

  兴业物联(09916.HK)的IPO募资净额为1.678亿港元，按照其原定计划，将划出其中72.3%、约1.214亿港元（折合约1.082亿元）作为并购金，并在2021年、2022年全部用完。

  但积极物色合适收购机会两年，该企业硬是一分钱没有花出去。1月31日，兴业物联刊发公告称，将对全部尚未动用并购金重新规划，并延长使用时间至2025年底或之前。

  根据公告，其并购金将由1.214亿港元下调至0.673亿港元。砍出来的并购资金，将用以提升物业工程服务和物业管理服务，分别约0.218亿港元、0.32亿港元。

  在兴业物联之后，3月28日，银城生活服务将原定通过并购或投资扩大集团业务的未动用所得款项净额0.34亿元，用作集团的一般营运资金。相较而言，一般营运资金更为灵活，企业后续可根据集团业务需要进行自由调整。

  滨江服务则把原本的并购金用作提升集团运营服务能力及人才储备上。据其公告，原本计划用作收购其他物业管理公司和投资于资产管理平台的约2.5亿港元，将被用作更新公司的管理服务系统、招募及培养人才。

  物企理性下调并购金储备之下，特发服务却成为了一个“例外”。5月27日，特发服务宣布，要把本用于“物业管理智能化升级和节能改造”部分的3806.89万元，用于“四川大金源天鼎物业管理有限公司51%股权增资”项目。

  据了解，今年3月17日，特发服务审议通过了关于竞标大金源天鼎51%股权增资项目的议案，之后于5月22日披露，称已收到上海联合产权交易所增资结果通知书，确认公司为大金源天鼎增资项目的最终投资人，投资金额（含税）约为8500万元，认购新增注册资本对应持股比例为51%。

  对于投资金额不足部分，特发服务将以公司自有资金补足。数据显示，截至今年一季度末，其货币资金高达5.06亿元。